遠洋等各大房企紛紛布局保障房 盈利模式遇挑戰
時間：2011-07-07 13:33:22
來源：京華時報 作者：趙麗萍 魯歡 桂瑰 邢飛
隨著樓市調控的深入，保障房越來越成為市場的重要角色。政策大力向保障房傾斜。保障房大有與商品住宅平分秋色之勢。鑒于政策的導向和對未來發展的預期，各大房企紛紛搶灘保障房市場。不過，盡管房企熱情高漲，開發建設保障性住房也面臨著諸多困惑和挑戰，特別是資金和盈利模式的挑戰。
政策向保障房傾斜
隨著房地產市場調控的逐步深入，作為調控房價的重要舉措之一——保障性住房的建設也在加速，無論從政府對建設保障房的要求還是土地出讓規則的變化來看，未來幾年的房地產市場上，保障性住房都將扮演重要角色。
“十二五”規劃明確提出，未來5年，中國將建設3600萬套保障房，從而使保障房的覆蓋率達到20%，而今年建設的1000萬套保障房任務已經下分各省市，相對于“十一五”時期的保障房建設速度，此任務指標大大超出預期。
事實上，從去年開始，土地出讓規則就有意往保障房方面傾斜。去年12月27日，北京市土地整理儲備中心在網上以“房山區長陽鎮(廣陽城住宅小區)居住項目用地補充公告”的形式，公告了該地塊“限地價、競配建租賃房面積”出讓的具體流程和規定，即該地塊競價截止時間前最高報價達到上限價格時，市土地儲備中心將停止接受更高報價，并宣布最高報價為上限價格，參加現場投報配建租賃房面積的競買人必須以該上限價格作為競買報價。隨后，該方式在多宗地的出讓中使用。
除了土地出讓和行政規定向保障房傾斜以外，銀行也為保障房建設開了綠燈。3月22日，建行副行長朱小黃對外稱，如果開發商開發的保障房項目被政府納入開發和分配計劃，那么建行會為建設保障房項目的開發商提供開發貸款。
另據業內人士介紹，政府還會在稅收上給予保障房建設以優惠條件。
房企涉足保障房
保障性住房占有比例的大增促使房地產市場的供應結構發生巨大變化，此舉將嚴重沖擊現有以商品房供給為主的樓市供應格局，致使兩三年內有一半的房企將被淘汰出局。不少有遠見的房企已提前布局保障房。
富力地產是較早涉足保障房建設的房企。2007年，政府推出新一批保障房用地，富力中標常營一地塊，開發了富力陽光美園項目，該項目提供兩限房共可容納住戶2659戶，廉租房可容納住戶275戶，該項目于2008年3月開始施工，去年已經全部交付使用。
與富力地產同時競得常營地塊的還有保利地產，其開發了保利嘉園項目，總建筑面積40萬平米，為北京居民提供了27棟限價住宅和1棟廉租房，共計可解決4199戶符合條件雙限房及廉租房申請者的居住問題。目前也已經交付使用。
遠洋地產也是涉足保障房建設較早的企業。2009年7月遠洋拿下沁山水商品房項目用地時，政府要求配建15%的公租房項目。同時，由遠洋地產開發的遠洋潤園兩限房項目亦在建設中。
在保障房領域較有發言權的還有住總集團，“十一五”期間，住總共建設了430萬套保障房，包括翠城、旗勝家園、常盈家園、大興康莊等保障房項目。
首開集團也是保障房建設的重要單位，首開在建擬建的保障性住房項目包括北京小屯馨城、大興康莊、順義英各莊等項目，建筑規模超過120萬平方米。預計在2014年前開發完畢。
據不完全統計，積極參與保障房建設的還有萬科、中國中冶、北京金隅嘉業、城投控股、上海建工、陸家嘴、中國建筑等多家房企。
保障房建設面臨問題
盡管房企紛紛涉足保障房建設，但是由于目前保障房市場還是面臨很多瓶頸，其中，保障房如何盈利的問題、質量問題、資金問題、退出機制問題，都是亟待解決的問題。
有開發商表示，退出機制明確的保障房如經適房、兩限房，雖然凈利潤率不高，但周轉快，會積極參與。對于退出機制不明確的保障房，如缺乏回購條款的公租房，資產將全部沉淀在開發商手中，對財務狀況會有較大的壓力，將持謹慎態度。
亞豪機構副總任啟鑫表示，與商品房開發利潤率相比，保障性住房5%-7%的利潤空間可謂微薄，前期保障房主要由大型國企承建，建筑質量還能夠得到保障，在加大土地供應，配建到各個商業地塊中去，引入了中小型開發企業后，開發企業出于逐利目的控制開發成本，使得保障性住房的建筑質量問題開始顯露出來。目前調控政策下，保障性住房的穩定銷售吸引了諸多開發企業競相投入到保障性住房開發中來，這就更需要政府大力監管從而確保質量。
保障房四大困惑
盈利模式 有待探索
盡管部分房企積極參與保障房建設，但不意味著所有的保障房建設都有利可圖，從目前的市場情況來看，參與保障房建設的大部分房企面臨著盈利模式的困惑和挑戰。
業內人士稱，建設保障房的成本較低，需求穩定，資金周轉速度快，更容易獲得銀行貸款，這種優勢吸引著中天城投這樣的房企更加深入開展保障房建設。日前，中天城投與貴州省人民政府簽訂協議，稱未來5年，中天城投將在貴州省內完成保障房建設投資約200億元。
中天城投稱，按照過去建設經濟適用房、安置房的經驗，該類住房建設的收益根據地方政策可達8%左右。除了8%的收益率，公司認為加上配建的商場商鋪，辦公場所等經營性附屬設施以及享受的政策優惠，預期收益會更高。但業內人士表示，這種成功模式很難復制。
事實上，較早涉足保障房建設的遠洋、住總、首開等至今都還沒探索出盈利模式。
2008年11月，遠洋拿下了北京管莊遠洋潤園限價房項目用地，目前的建造成本已經超過了這個限價價格。而住總旗下經適房的項目翠成馨園建設超過10年，截至2009年，項目承建方巨虧21.18億元。另外，首開集團的回龍觀項目虧損10億元，北京金隅嘉業房地產開發建設的朝陽新城項目虧損13億元。
近年來，由于拆遷費用、原材料和人力成本的大幅上漲，開發售價偏低的保障房利潤非常微弱，另外，建材成本持續拉高也是保障房建設的一個軟肋，市場人士預測，后市建材價格將繼續上漲，保障房建設面臨眾多壓力。
建筑質量 問題頻現
除了盈利模式之外，房企建設保障房還面臨著其他問題。部分房企為了利潤空間而偷工減料，危及房屋質量，而房屋質量出問題會危及房企的品牌。綠城房地產建設管理有限公司總經理曹舟南曾表示，做一百個項目如果有一個項目出現了問題，就會使品牌承受巨大的風險。
目前為止，北京已不止一次地出現保障房質量問題。
2010年10月，位于大興舊宮的保障房項目——明悅灣因質量問題被責令拆除重建6棟保障房。
2009年10月，廣渠門危改項目——東城區廣渠家園11號樓、16號樓、23號樓、24號樓四棟回遷房均存在漏水情況。不包括入住前修的。據不完全統計，有三五百戶漏水，而該項目被戲稱為“屋漏漏”。
2009年8月海淀區西三旗限價房項目瑞旗家園出現“墻脆脆”現象。
而同是住總旗下經適房項目——翠成馨園的質量也有待提高，一期部分住戶的外墻面出現了開裂、脫落的現象。同時，據了解，截至2009年，項目承建方巨虧21.18億元。
像住總這樣的國企尚且不能保證質量，也沒有探索到合適的盈利模式，一些小的房企在保障房建設的路上就更難突破。對于一些資金實力不足的企業，在保障房建設上，只能采取拼命殺價的方式，壓迫材料供應商和建筑商以控制成本，最后損害了質量。
如果想更好地促進保障房建設，進一步地探索保障房企業化的運作模式是必須的，唯有如此才能提高政府投資效率，又能保證質量。
資金來源 最低需1.3萬億
龐大的保障房建設計劃需要大筆資金。據測算，今年即將建設的1000萬套保障性住房所需13000億至14000億元資金，投資規模接近全國房地產投資規模的四分之一。這還僅僅是部分估算，征地、拆遷補償以及公共配套設施還不包含在內。
對于保障房資金來源，住房和城鄉建設部副部長齊驥此前透露，完成今年1000萬套保障性安居工程任務，有8000多億元是通過社會機構投入以及保障對象和所在企業籌集來的，剩余的5000多億的資金將由中央政府、省級人民政府以及市縣政府通過各種渠道來籌集。
齊驥表示，保障房建設采取了政府主導、社會參與的模式，因此住建部也制定了相應的優惠政策，來鼓勵和吸引更多的企業參與公共租賃住房的建設和運營。
在最近的一系列政府表態中，住房公積金結余資金、國有商業銀行的貸款等，將逐漸成為保障性住房重要資金來源。此外，保險公司也開始涉足這一領域。
太保近日公布，旗下太平洋資產管理公司的“太平洋-上海公共租賃房項目債權投資計劃”通過了保監會的備案。這意味著此前未被明確列入保險公司投資范圍的保障房得到了認可。
據了解，我國第一支以民間資本投資為主的保障房建設投資基金——建銀精瑞公共租賃住房建設投資基金就引起了多家房地產開發企業和投資機構的興趣。其中不乏華遠地產股份有限公司、復地集團(股份)有限公司、四川新希望集團、華潤置地(北京)股份有限公司等大型房地產企業。
退出機制 亟待完善
住房和城鄉建設部部長姜偉新在住建部工作會議上表示，2011年保障性安居工程工作的一個新任務，是研究、制定、規范保障房退出機制。
隨著保障人群規模越來越大，對保障房家庭的年審變得越來越難。盡管以租賃型住房為主的保障性住房體系初步建立，但對于這些保障房的管理和退出問題正在快速浮現。
目前，對于廉租房和公共租賃房的退出問題，各地頗為頭疼。北京、合肥等地主要采取“年審”的辦法，即定期對保障對象的家庭收入等情況進行審核，對于不再符合條件的家庭，將采取租賃補貼、調高租金等辦法迫使其退出。
北京大學房地產研究所所長陳國強表示，一方面要建立和完善梯次住房保障體系，在廉租房租戶需要退出時，其可以選擇經濟適用房等其他保障性房源，即在保障房體系內提供經濟實用的退出選擇，直到這個家庭具備購買商品房的能力以完全退出。因此，政府仍然要大力建設保障性安居工程，提供各層次充分的房源選擇。
退出機制是否完善，也成為影響開發商參與保障房建設一個重要因素。SOHO中國董事長潘石屹表示，政府能否吸引開發商或其他民間資本參與保障房建設，關鍵取決于保障房開發有沒有退出機制，比如多年以后允許銷售租賃型保障房?！敖洕m用房等出售型保障房的投資有出口，但大量的廉租房、公租房沒有退出渠道，如果政府能允許開發商在多年以后出售這些物業，那么開發商可能會積極參與。”
■典型案例
中信：10萬平方米保障房選房在即
作為北京最大的有央企背景的房地產企業之一，中信地產擁有20多年的房地產開發經驗，綜合實力在全國名列前茅。2011年，隨著南城最大綜合體項目中信新城的即將亮相，中信地產再次備受關注。據悉，這個體量達170萬平米的超級巨無霸項目，首先推出的將是其中近10萬平米的保障性住房。這一動作再次為中信地產 “責任地產”的形象做了一次注腳。
責任驅動保障房建設
去年3月15日，北京中信新城房地產有限公司以52.4億元拍得亦莊X1-1B號地塊，平均樓面地價為13400元/平方米。該地塊要求配建8萬平方米的兩限房和2萬平方米的公租房，建成后政府將以7800元/平方米和6200元/平方米的價格回購。
“保障性住房是國家十二五規劃的重要事項，從政府目前的一系列政策來看，凸顯出政府接長保障性住房一直短腿的決心，同時，保障性住房也將成為高房價的減震器，”中信地產的負責人表示，作為央企，中信地產一定會積極響應政府號召，全力支持保障性住房建設，這也是房地產企業應該盡到的社會責任。
“中信新城盡管是中信地產在北京保障性住房的首次嘗試，但是在今后的開發建設中，將嚴格執行國家關于促進房地產市場健康發展的政策措施，做好戶型設計、工程質量等方面的工作，同時做好市政、教育、衛生等配套設施建設?！敝行诺禺a的負責人強調，作為央企，我們不僅僅是建房子和賺取利潤，而是要承擔起城市化的建設、人民生活的改善、經濟的發展等等社會責任。
與商品房同質量
拍地之前，中信地產就做出了承諾，要按商品房的質量建設保障房。雖然拍得土地后，市場形勢出現了大的逆轉，但在承建的保障房上，中信地產上下卻達成了一致觀點，不僅要按承諾建，而且要建成最好的保障房。
為此，首先，中信把緊鄰涼水河的位置拿出來給了保障房。北京中信新城房地產有限公司總經理曾慶告訴記者，水景一般都是高端項目的最佳賣點之一，但是為了保證保障房區域的功能完整性，也為了提升保障房的居住品質，公司還是決定把涼水河畔最好的位置給保障房。
據曾慶介紹，除了位置，外觀設計、景觀設計、色彩搭配上，保障房區域都和商品房區域是一致的，簡歐風格，南北通透板樓設計，基礎建材的使用上也保持了一致，“商品房用了斷橋鋁合金窗，保障房也一樣，我們沒有厚此薄彼”。考慮到保障房居住群體的收入，中信還特意為保障房區域提供了集中供暖；考慮到居住的便利性，中信為保障房設計了地下停車位 ，“這并不是出于政府要求，完全是出于中信對社會責任的體現。”
曾慶表示，把保障房做好，承擔相應的社會責任，不僅是中信作為央企應盡的義務，而且是對中信地產品牌和實力的一種彰顯。
據了解，越來越多的房企加大參與保障性住房建設的力度，這勢必給持續調整中的房地產市場帶來變局。中信地產的負責人表示，加大保障房供給是解決目前房地產市場發展困境的根本之道，未來任何樓盤都將設有一定比例的保障房，地產商對土地“價高者得”的模式將被摒棄。
相對于民營開發商，中信地產作為已有二十多年開發經驗的央企，無論是在技術能力、資金還是市場經驗上無疑更勝一籌，而這些優勢使其在保障房市場上更顯得游刃有余。
據公司網站顯示，中信地產已在20多個城市累計開發房地產項目近百個，
工面積超過1000萬平方米。除此之外，中信地產擁有更強的城市運營能力和經驗。據悉，其除了開發純粹的住宅項目以外，還在各大城市開發城市運營項目，像北京中信城、廣州亞運城項目、天津中央商務區項目、海南博鰲項目等，而在北京市場取得持續熱銷的北京中信城項目便對區域的城市起到極大的促進作用。
■企業表現
保利地產：
順利開發保利嘉園
2007年7月31日，在北京市新一批保障住房用地推出后，最終保利地產順利中標北京常營兩限房B1組團地塊。該地塊后來被命名為保利嘉園。
項目總占地面積20萬平米，總建筑面積40萬平米，27棟限價住宅和1棟廉租房，共計可解決4199戶符合條件雙限房及廉租房申請者的居住問題。在攻克了項目管理、資金調配、季節影響等種種難關之后，在一年多時間里完成了普通開發商要花費2-3年才能完成的開發工作。保利地產因快速高質完成北京階段性開發建設工作，在2010年榮獲“2009年北京市政策性住房開發建設先進單位”的稱號。
目前，保利嘉園已交用，社區室外已經種植了大片綠地、樹木和花草，空氣新鮮，環境優美。保利嘉園九年制教育配套設施預計也將于明年正式交付使用。
富力地產：
陽光美園已經提前交房
2007年7月31日，在北京市新一批保障住房用地推出后，富力地產中標北京常營兩限房。
富力·陽光美園項目由兩限房和廉租房組成，兩限房共可容納住戶2659戶，廉租房可容納住戶275戶，項目于2008年3月開始施工，經過一年多的緊張建設，終于提前一周完工。富力陽光美園交房時間共分兩期，一期交房時間從5月份開始，二期于去年10月份交房，到去年年底將全部交樓。
由于保障房的利潤低，甚至無利潤，不少保障房面臨質量問題。而富力陽光美園質量受到了業主的肯定。
綠城集團：
代建項目已超600萬平米
在綠城啟動的代建業務模式中，始終把政府代建作為公司優先和最重要的發展方向，廣泛的承建安置房、限價房等社會保障房的建設。綠城集團執行總經理曹舟南告訴記者：“只有把安置房保障房做好了，商品房的道路才能通暢，傾我們的專業能力，把保障房做好”。
據不完全統計，從2005年開始至今，綠城集團承建的安置代建項目總規模已超過600萬平方米，涉及浙江省內外31個項目，其中僅2010年一年就新增了15個項目。隨著綠城代建業務的北上，綠城在北方的保障房代建業務也將展開。
表態
■開發商
保利
迎接挑戰，獻力住房保障
保利地產相關負責人表示，保利地產爭取為首都的城市建設、為北京住房保障工作添磚加瓦，在主動履行社會責任、承擔國家保障性住房和安居工程建設任務中發揮積極作用。
富力
嚴把質量關做好保障房
富力地產董事長張力表示，一個企業要追求穩固發展，應該是掌握合理的利潤，追求太高的利潤這個企業肯定搞不好。對在京操盤的首個兩限房項目，細心打造每個細節。
綠城
要做一流的安置房
“只要政府提出要綠城來做保障房，我們都愿意接單?！本G城集團董事長宋衛平多次在公開場合如此表態，并宣稱綠城要做全國一流的安置房。
遠洋
義無反顧響應政府號召
遠洋地產副總裁徐立表示，目前遠洋在配建制下的保障房建設中，還沒有找到可持續的盈利模式,但“遠洋響應政府號召，義無反顧”。
萬科
有一元利潤就會建設保障房
萬科總裁郁亮直言，只要有一元利潤可賺，就會參與保障房。
雅居樂
我們不會做保障房
雅居樂主席陳卓林表示：“保障房建設方面我們是不會做的。因為現在我們公司主要是開發高中端產品，所以保障房是不會計劃參與了。”
■專家采訪
資金是制約保障房建設的最大瓶頸
亞豪機構副總任啟鑫：
資金是制約保障房建設的最大瓶頸，雖然中央明確要求地方政府將土地凈收益的10%用于保障性住房建設，但是，卻面臨著資金投入穩定性不足的弊端。近兩年樓市調控頻出，特別是以“國八條”為代表的第三輪調控對市場成交造成了嚴重打壓，影響到開發商的投資熱情，不僅土地交易量下降，而且溢價率也明顯降低，造成土地凈收益的減少，而用于保障性住房的資金投入也將等幅縮減，資金來源的不穩定將制約保障房的開發建設。
保障房建設標準必須規范
中國城市發展研究院常務副院長章惠生：
在保障房建設的資金方面，地方政府面臨的壓力很大，如果中央政府不發放一些財政補貼，那么地方政府很可能會處于“巧婦難為無米之炊”的境遇，部分財政收入轉移支付保障房支出是必要的。
另外一點是必須規范驗收標準，驗收包括對房屋質量的驗收，還包括對各地方政府所領的任務是否完成進行驗收，驗收也必須有專業部門負責和監管。保障房建設上不能用的材料堅決不能用，并且我建議使用橋梁建設中的部分技術，提高房屋建設的張力，這樣以后改造房子的時候可以將3個60平方米的房子改成2個90平方米的房子，不至于推了重建，造成資源浪費。
還需要強調的是，要想保證質量，開發商最好不要采取層層下包的方式，因為保障房的利潤很薄，再層層分利潤，很可能出現偷工減料的現象，不能因為是保障房就不考慮安全和質量問題。
■購房人心態
想買但無資格
在北京工作8年的小張依然無法扎根北京，對他而言，買不起房子就意味著他隨時都可能被北京拋棄。盡管月薪過萬，但仍然買不起商品房，無奈之下，小張一直關注保障房的動態。“從目前的政策來看，我還是沒資格買保障房，其實我買保障房沒想很多，我就是圖便宜，房子已經成為我結婚成家的障礙了?！毙埜嬖V記者。
質量待提高
王先生比較幸運地買到了經適房，當時買的價格比附近的樓盤低很多，王先生覺得很劃算，但問題也接踵而至。且不說交通、商業、休閑的配套設施不齊全而帶來的生活不便，房屋的硬件也經常出狀況，如陽臺上放空調的板磚脫落、樓的外立面開裂等。王先生在接受采訪時表示“希望政府和開發商能通力合作，價格不高的同時能保證質量。”
便宜最重要
“我想買保障房，我不抱怨交通、位置，也不在乎生活配套，只要能讓我便宜買就行?！睆睦钚〗愕恼Z氣中可以看出她非常迫切地希望買到保障房。事實上，像李小姐這樣圖便宜的購房者不在少數，尤其是在北上廣這樣房價較高的一線城市，能住上保障房就意味著生活成本的大幅降低。
