2021年伊始，中國(guó)樓市的第一只黑天鵝落在環(huán)京。河北疫情爆發(fā)，環(huán)京地區(qū)進(jìn)京又被受到限制，與北京僅有一河之隔的北三縣（燕郊、大廠、香河），通勤不自由的痛點(diǎn)再次被放大。環(huán)京通勤人員在檢查站排隊(duì)進(jìn)京的震撼畫面，曾沖上微博熱搜。這次疫情暴露了一個(gè)殘酷真相：與北京隔河相望的北三縣，卻不能簡(jiǎn)單的用直線距離來概括，環(huán)京終究不是北京。
那些帶著夢(mèng)想擠進(jìn)了北京，身體卻不得不留在河北的北漂無(wú)不感慨：我們村里人太難了。盡管如此，千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)打工仔，還是希望能在環(huán)京擁有一套自己的房子。
然而，陰跌3年普降4成的環(huán)京樓市，到底怎么了？
“夾縫中”的環(huán)京樓市
在過去十幾年，北三縣發(fā)展最迅速的是房地產(chǎn)——在還未進(jìn)行自身布局與規(guī)劃之前，就已經(jīng)率先進(jìn)入了房地產(chǎn)開發(fā)的階段。憑著房?jī)r(jià)和地理位置的優(yōu)勢(shì)，北三縣成功吸引了大批北漂。
在北漂心中，北三縣是個(gè)非常特殊的存在。雖隸屬于河北廊坊，卻夾在京、津交界地帶，是中國(guó)占地面積最大、行政級(jí)別最高的縣級(jí)飛地。這樣的地理位置，讓無(wú)數(shù)北漂選擇把自己的家安在了這里。
燕郊成為北京產(chǎn)業(yè)外溢、人口外溢紅利最多的環(huán)京地區(qū)。這個(gè)與北京只隔了一條潮白河的河北小鎮(zhèn)，距北京市中心僅30公里，是北京的“睡城”。這片面積只有108平方千米的地方，在過去十年，從一個(gè)5萬(wàn)人的小鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展成為一百多萬(wàn)人的“環(huán)京第一城”，人口達(dá)到147萬(wàn)，每天有數(shù)以十萬(wàn)計(jì)通勤族往返此地和北京。
人口的涌入自然帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)瘋漲，嗅到牟利機(jī)會(huì)的炒房客也紛紛入場(chǎng)。一夕間，燕郊乃至整個(gè)環(huán)京地區(qū)的房?jī)r(jià)一飛沖天。
2015-2017短短三年時(shí)間，環(huán)京城市房?jī)r(jià)經(jīng)歷了一波“牛市”行情，大量炒房客涌入，平均房?jī)r(jià)翻了一番，迎來了跳躍式上漲。環(huán)京房?jī)r(jià)漲得最兇的時(shí)候，真是一天一個(gè)價(jià)，售樓處人頭攢動(dòng)，圍得里三層外三層，水泄不通，呈現(xiàn)出買房如買白菜的景象。
2016-2020年燕郊商品住宅供應(yīng)量&成交量?jī)r(jià)年度走勢(shì)
作為環(huán)京樓市中的第一梯隊(duì)，燕郊從2002年的1000元/平方米起步漲到2017年均價(jià)3萬(wàn)余元，漲幅最猛時(shí)甚至沖高至4萬(wàn)元/平方米，15年房?jī)r(jià)漲了40倍，燕郊這樣的漲幅與任何城市相比都毫不遜色。而到了2020年，燕郊均價(jià)已經(jīng)回落到了1.9萬(wàn)元/平方米。
香河、大廠的房?jī)r(jià)也是令人唏噓，大廠從3.5萬(wàn)元/平方米下跌至1.3萬(wàn)元/平方米，香河從2.4萬(wàn)元/平方米下跌至8500元/平方米。
最高房?jī)r(jià)時(shí)點(diǎn)及跌幅分布表：
2020年，環(huán)京樓市更是“一地雞毛”。房?jī)r(jià)下跌到現(xiàn)在已3年有余，平均房?jī)r(jià)被腰斬，已經(jīng)很少有房?jī)r(jià)超過2萬(wàn)元大關(guān)，部分地區(qū)房?jī)r(jià)較低，甚至跌破1萬(wàn)元。比較嚴(yán)重的是永清跌去了71%，房?jī)r(jià)從2.3萬(wàn)元/平方米跌到6500元/平方米。廊坊跌得也夠狠，房?jī)r(jià)較最高點(diǎn)下跌46.9%。對(duì)比來看，燕郊樓市還是環(huán)京表現(xiàn)最好的區(qū)域。
2020年100城新建商品住宅庫(kù)存面積同比增速排名（表）：
上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，100個(gè)城市中，有55個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比正增長(zhǎng)現(xiàn)象。燕郊，新建商品住宅庫(kù)存面積同比增速，全國(guó)排名前10。其庫(kù)存面積同比增長(zhǎng)45%，房?jī)r(jià)雖未上漲，但城市樓盤新增供應(yīng)明顯加快。
2021年2月1日，中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)發(fā)布：2021年1月，珠三角、長(zhǎng)三角區(qū)域市場(chǎng)依舊較為活躍，東莞、揚(yáng)州、金華等新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅居前列；京津冀區(qū)域新房?jī)r(jià)格普遍下跌。
造成這一切的根源，還要追溯到史上最嚴(yán)限購(gòu)令，2017年北京“317新政”的發(fā)布，認(rèn)房又認(rèn)貸，直接掐住了樓市的喉嚨。隨后，北京樓市的調(diào)控政策不斷“升級(jí)打怪”，市場(chǎng)進(jìn)入長(zhǎng)期橫盤階段。而素有北京樓市晴雨表的環(huán)京區(qū)域最為敏感，北京樓市的一舉一動(dòng)，都對(duì)環(huán)京房?jī)r(jià)有著極為深遠(yuǎn)的影響。
2017年，燕郊緊隨北京腳步實(shí)施了最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策，要求外地人購(gòu)房必須要在本地交滿三年社保。此后，固安、大廠、香河等地紛紛齊頭跟進(jìn)，以縣為單位進(jìn)行全面限購(gòu)，這在全國(guó)都屬罕見。于是，環(huán)京樓市便進(jìn)入到了下降快車道。
貌合神離的產(chǎn)城融合
近年來，由于房?jī)r(jià)的不斷攀升，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)中占比也是越來越重，不僅讓普通民眾苦不堪言，對(duì)各行各業(yè)都產(chǎn)生了不小影響。這也是國(guó)家出臺(tái)限購(gòu)令且一再?gòu)?qiáng)調(diào)“房住不炒”的原因。
環(huán)京樓市，就是一個(gè)典型的例子。其中，燕郊地區(qū)的房?jī)r(jià)就從最高點(diǎn)3-4萬(wàn)元跌到了2萬(wàn)元以下。不少炒房客為了避免損失慘重，開始棄房斷供。2020年三河市人民法院執(zhí)行的燕郊法拍房數(shù)量就達(dá)到了210套，是2019年的2.3倍。據(jù)熟悉燕郊房地產(chǎn)的人士透露，除了普通投資客外，大量地產(chǎn)公司的員工和中介也被套牢。
可見，環(huán)京樓市之前吸引了大量的資金進(jìn)入炒房。如果是剛需，就算房?jī)r(jià)下跌，也不可能過大漲跌。
“睡城”之稱的燕郊，沒有成型的、或者可預(yù)期的產(chǎn)業(yè)集群，這一點(diǎn)和望京、亦莊等地區(qū)不同，那里有著成型且規(guī)劃明確的產(chǎn)業(yè)群，業(yè)主將長(zhǎng)期居住下去，伴隨著區(qū)域同時(shí)成長(zhǎng)。而燕郊，只有開發(fā)商和房產(chǎn)中介，沒有其他像樣的產(chǎn)業(yè)來支撐，能提供的就業(yè)崗位有限，以至于人們白天在北京上班，晚上再回來睡覺。不僅燕郊如此，其實(shí)各個(gè)環(huán)京地區(qū)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較弱，沒有獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)體系。
雖然，早在2015年國(guó)家審議通過的《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》，以推動(dòng)京津冀協(xié)同發(fā)展，解決北京“大城市病”為基本出發(fā)點(diǎn)，構(gòu)建京津冀交通一體化，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)移，但房地產(chǎn)卻是環(huán)京地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)?？梢姡a(chǎn)城融合的發(fā)展思路在環(huán)京的諸多區(qū)域并沒有落到實(shí)處。
以河北省三河為例，由于沒有產(chǎn)業(yè)支撐，即便再“漂亮”，也是“空城”。2016年三河市財(cái)政收入達(dá)到80.58億元，其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)收入占比達(dá)63.47%，2016年上半年三河市地稅納稅排名前10的全部為房地產(chǎn)企業(yè)，沒有一家實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)。2017年，受限購(gòu)令影響，三河市整體的財(cái)政收入比2016年整體少了將近五分之一，GDP整體也呈下滑趨勢(shì)，主要原因還是在房地產(chǎn)方面下滑較多。2020年7月28日，賽迪顧問公布2020年全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣房?jī)r(jià)榜，三河排名全國(guó)第三，均價(jià)19437元/平方米。
“簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)擴(kuò)張，無(wú)法真正支撐起一個(gè)區(qū)域樓市的健康發(fā)展。一個(gè)地方房?jī)r(jià)要被推高，必須要與當(dāng)?shù)厝丝谥我约白銐驈?qiáng)的產(chǎn)業(yè)作為后盾?！痹谝拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，“燕郊之前3-4萬(wàn)元的房?jī)r(jià)在河北省一個(gè)地級(jí)市相對(duì)也是很貴的，對(duì)于產(chǎn)業(yè)單一，同質(zhì)化嚴(yán)重的城市，房?jī)r(jià)被炒高，也還是會(huì)跌下去的。而環(huán)京的產(chǎn)業(yè)，還不足以支撐起它高昂的房?jī)r(jià)。”
一位地產(chǎn)從業(yè)者認(rèn)為，但對(duì)缺乏產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的地區(qū)而言，過高的房?jī)r(jià)對(duì)產(chǎn)業(yè)的負(fù)面影響較為嚴(yán)重。房?jī)r(jià)過高會(huì)限制人才流入，如果一個(gè)科研人員工作三五載還買不起房，你又拿什么吸引他，留住他？高房?jī)r(jià)勢(shì)必難以吸引人才流入，加深城市間的產(chǎn)業(yè)割據(jù)。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅指出，在影響房地產(chǎn)周期規(guī)律的要素中，短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口，房?jī)r(jià)的本質(zhì)就是一門人口流動(dòng)學(xué)，人口往哪里走，哪里的房?jī)r(jià)就會(huì)隨之上漲。從這個(gè)角度看，環(huán)京樓市降溫背后縱然有調(diào)控因素，但也是其經(jīng)濟(jì)、人口及產(chǎn)業(yè)發(fā)展在樓市的真實(shí)映射。
“只要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)強(qiáng)勁、人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)欣欣向榮，這樣的城市即便房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，也不必過度擔(dān)心?！眹?yán)躍進(jìn)總結(jié)道，真正能夠驅(qū)動(dòng)城市房?jī)r(jià)上漲的，必然是當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展。
