近年來，縣城的新建住宅普遍都有15-20層，百米高度已成常態，完全是大城市的手筆，現在要求全部降到18層以下。
近日，住建部發布了一份《關于加強縣城綠色低碳建設的意見（征求意見稿）》（以下統稱《征求意見稿》），要求限制縣城居住建筑高度，縣城新建住宅以6層為主，最高不超過18層。
具體概括為兩方面內容：
1.控制縣城建設密度和強度。
縣城建設應疏密有度、錯落有致，既要防止盲目進行高密度高強度開發，又要防止攤大餅式無序蔓延。縣城人口密度應控制在每平方公里0.6萬至1萬人，縣城建成區的建筑總面積與建設用地面積的比值應控制在0.6至0.8。
2.限制縣城居住建筑高度。
縣城居住建筑高度要與消防救援能力相匹配。縣城新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比應不低于75%。縣城新建住宅最高不超過18層。確需建設18層以上居住建筑的，應嚴格充分論證，并加強消防應急、市政配套設施等建設。
《征求意見稿》提到的政策實施意義是“推動縣城綠色低碳建設”，在建筑方面，國家更注重“綠色”發展。
一個不爭的事實，縣城的主政者都在談舊改、建新城、搞新區，動不動就要謀劃1000畝的大樓盤。問題是，縣城的房子實在太多了，導致空置率高、租金低。如果此次《征求意見稿》通過，對縣城的房地產市場將是“一記重拳”。與此同時，將優化縣城居住環境，避免城區進一步“空心化”。
01“限高”對房地產影響幾何
此次《征求意見稿》提及了縣城住宅樓層不能超過18層的規定，頗受房企和購房者關注。對于此類政策的出發點和后續縣城房地產的規劃等都應給予研究。
《征求意見稿》主要從縣城綠色低碳建設的角度出發，過去縣城開發的強度過高，相關基礎設施尤其是消防方面的設施不到位，導致相關住宅項目樓層偏高、密度過大，影響了居住的舒適度，這也和住宅科學建設的規范不相符合，對于綠色生態居住顯然有影響。《征求意見稿》能夠約束高層建筑的開發，將縣城綠色生態、基礎設施建設和住宅建筑規劃等進行更好地協調。另外，《征求意見稿》和縣域城鎮化的發展有很大的關系。“十四五”期間縣域城鎮化發展必然提速，這也要求住房規劃有新的內容。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，“高層建筑若過多，雖然客觀上可以解決更多新市民的住房問題，但如果消費等配套不到位，那么本身也會影響居住的舒適度，所以從高質量的縣域城鎮化發展來看，住房發展需要更加科學規范。以低層建筑為主，同時注重緊湊型的城市建設，能夠真正讓縣域住房發展和當地生態環境緊密結合，符合高質量人居發展的導向。”
縣城“限高”，對于縣城群眾來說是好事，既壓縮了開發商利益，又提高了居民的購買安全性及居住品質。對于房企，產品規劃尤其注意在消防設施等配套方面的導入，以更好地符合當地的城鄉和住房發展規劃要求，真正促進住房建設科學、生態、宜居。從縣城房地產的發展來看，后續人口導入速度會加快，尤其是新市民的增加下，房產規劃如何迎合此類需求很關鍵。
“從后續此類城市的房地產發展情況來看，也要注意各類風險，比如不能盲目靠賣地來發展樓市。樓層降低后，很有可能開發商會將原本一棟樓的樓層數量轉移到更多樓棟上面，把一棟高層分成2-3棟，就要建設20棟甚至更多，這就需要更多的土地。”嚴躍進一再強調，“樓層降低后，客觀上房價有上漲的可能，這都是規劃和房產部門所需要關注的，從縣城房地產發展來看，要防范房價炒作。”
02“一縣獨大”不是房地產化 而是縣域經濟協調發展
事實上，全國共有1300個縣級行政區，多數縣城難以形成較強縣域經濟。縣城發展過程中出現明顯的短板，一些縣城在發展中又盲目投入建設項目，讓發展本就艱難的縣城經濟難上加難。而縣城經濟的落后，導致許多縣城的年輕人到其他省市謀求發展，安家落戶，縣城“空心化”。
根據賽迪顧問縣域經濟研究中心編制的《2020中國縣域經濟百強研究》，我國百強縣東部地區占68席，中部地區占21席，西部地區占8席，東北地區僅占3席，百強縣多集中于山東、江蘇、浙江三省，有著強省強縣、東多中西少的特點。
2020年百強縣排名（表）：
那么縣城未來如何發展？
1.縣域經濟并不是“一縣獨大”、更不是“房地產化”，而是鄉村振興、鎮域經濟、縣域經濟協同推進。
一個地區，僅靠發展房地產是沒有希望的，房地產只能短期帶來經濟發展。縣域樓市表面的紅火，難掩背后的隱憂。農民為子女入學而進城購房，看似剛需，結果卻弱化了鎮域經濟，村鎮建設水平與縣城差距越來越大。
與此同時，房子密密麻麻，并未帶來等量的人口集聚、居住需求。本該配套的水電管網氣路等市政設施，學校、醫院、環衛等公共服務設施，縣域財政和投融資模式根本無法支撐。房地產大開發建設的“空架子”只會讓處于弱發展階段的縣城陷入發展瓶頸，無法真正改變縣城真正的經濟狀況。擺脫掉弱縣域經濟落后和縣城“空心化”，未來方可期。
2.充分發掘利用縣域經濟的地方特色。立足于縣域實際，放大特色優勢，發展特色經濟。
以整合利用縣域內資源優勢，做好特色產業發展規劃。盡管縣域經濟發展具有較大的不對稱性，但在資源利用方面都有自己的特色優勢。就縣域個體而言，可圍繞貫徹落實黨和國家的宏觀方針政策，充分“盤點”縣域內的礦產資源、工業資源、農業資源、生態資源以及文化旅游資源，圍繞高效益綜合開發利用，進行大力度的整合，以工業化為主導，以城鎮化為支撐，以農業現代化為基礎，形成從資源利用到產業發展、從城鎮開發到民生改善等完整的規劃體系，著力打造獨具特色的新型產業基地。
3.推進轉移產業與本地經濟的融合。
縣域經濟的發展與主導產業關系密切。經濟落后的縣域缺乏主導產業的帶動。大多數經濟比較發達的縣域，靠資源開發或者初級加工帶動經濟發展，主導產業嚴重依賴資源開發，產品附加值不夠，因此提升產業價值、增加產品附加值，產業融合將是必不可少的路徑之一。
從縣城發展來看，浙江省嘉善縣不論從產業、人文、發展這些方面都比較領先，作為縣域經濟發展的代表縣是值得肯定的。嘉善處于上海、蘇州、杭州、寧波四城十字交叉中心，以其獨特的地理位置和區位優勢引發了一系列“同城效應”。比如，主動“補位”上海企業的短板。在寸土寸金的一線城市上海，倉儲物流待不下去，制造服務業也難以維持，這便成為了嘉善招商引資的目標。還以數字經濟、生命健康、新能源新材料等戰略性新興產業為導向。而且嘉善的城市規模總體緊湊，同時在美好人居方面有較好的表現，都值得后續各縣的關注。
4.縣城在商業廣場建設等方面，控制規模大小，真正促進商業零售繁榮和城市品質提升等工作有序發展。
地產專業人士王雪蓮認為，“縣城的商業廣場建設要根據當地實際情況，人口數量、區域面積、當地消費水平來定奪商業規模，而不是一味貪圖大。杜絕縣城規模無序地擴張、對布局不合理以及密度強度過高、基礎設施，公共服務設施能力不足的這種情況。”
改革開放以來縣城面貌發生巨大變化，但也存在人居環境質量不高、“千城一面”的雷同建設等問題。當下迫在眉睫的是，轉變縣城開發建設方式，正如《征求意見稿》所提出的加強縣城綠色低碳建設，從而補齊其短板。
5.國家對縣城的經濟發展要導入更多相關政策，這樣才能真正促進縣城的更好發展。
縱觀2021年中央一號文件，全文共出現“縣域”一詞11次，無疑發展縣域經濟勢不可擋。中泰證券一項研究表明，在我國百強縣以占全國不到2%的土地、7%的人口，創造了全國約10%的GDP，縣域經濟發展成為影響我國綜合經濟實力的重要因素。多位專家表示，要實現城鄉經濟循環暢通，關鍵在于發展高質量的縣域經濟。
