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2024年11月24日
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資金困局已成為保障房建設(shè)的首要難題，但現(xiàn)在這一困局的解決開始出現(xiàn)曙光。日前，國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》明確表示，支持符合條件的地方政府投融資平臺公司和其他企業(yè)，通過發(fā)行企業(yè)債券進行保障性住房項目融資。這是繼6月17日財政部公布重點投向保障房的2011年地方政府債券首次代理發(fā)行計劃之后，國家部委第二次從政策方面為保障房建設(shè)開辟融資渠道。
政策
發(fā)債融資為保障房開綠燈
此次《通知》明確表示，企業(yè)債券具有期限長、利率低的優(yōu)勢，是保障性住房項目市場融資的較好工具。為完成“十二五”規(guī)劃提出的保障性住房建設(shè)任務(wù)，各地按《國務(wù)院關(guān)于加強地方政府融資平臺公司管理有關(guān)問題的通知》進行規(guī)范后繼續(xù)保留的投融資平臺公司申請發(fā)行企業(yè)債券，募集資金應(yīng)優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。
通知中說，地方政府投融資平臺公司從事包括公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、棚戶區(qū)改造等保障性住房項目建設(shè)的，符合條件的可申請通過發(fā)行企業(yè)債券的方式進行保障性住房建設(shè)項目的融資；從事或承擔公租房、廉租房、經(jīng)濟適用房、限價房、棚戶區(qū)改造等保障性住房建設(shè)項目的其他企業(yè)，也可在政府核定的保障性住房建設(shè)投資額度內(nèi)，通過發(fā)行企業(yè)債券進行項目融資。
國家發(fā)改委要求，各地發(fā)改委應(yīng)加強對發(fā)行人募集資金使用方向的引導、監(jiān)督，保障募集資金的專款專用。要督促發(fā)行人落實償債計劃及保障措施，按計劃提取償債基金，進行專戶管理。
同時，財政部最新發(fā)布發(fā)債計劃顯示，今年仍將發(fā)行2000億元地方債，所募集的資金將優(yōu)先用于保障房建設(shè)。6月27日，財政部啟動了今年地方債首期代理發(fā)行計劃，涉及11個省市，共計504億元，重點投向保障房安居工程。
現(xiàn)狀
資金缺口近萬億元
該通知的出臺，被視為保障房建設(shè)的“及時雨”。
根據(jù)住建部要求，今年要新開工建設(shè)1000萬套保障房，而且必須在11月底之前開工。但根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至5月底，全國城鎮(zhèn)保障性住房和各類棚戶區(qū)改造住房開工占全年計劃的34％。開工率雖優(yōu)于去年，但仍然跟不上預期的步伐。
束縛保障房前進的首要瓶頸就是資金問題。
經(jīng)住建部測算，1000萬套至少需投資13000億元，其中中央、省級和市縣政府承擔5000多億元，主要投資廉租房（包括發(fā)放廉租補貼）、公租房和棚改房。剩余的8000多億元要通過社會機構(gòu)投入和被保障對象以及所在企業(yè)籌集，主要投資經(jīng)適房、雙限房和公租房。
在中央、省級和市縣政府承擔5000萬元資金中，目前能確定的是中央近1300億的撥款，地方政府籌措的3700億元，在土地出讓遇冷、地方債務(wù)驟升的背景下，形勢不容樂觀。
在背負著沉重債務(wù)負擔的同時，要完成1000萬套保障房建設(shè)，地方政府面臨著巨大的資金挑戰(zhàn)。與政府籌資相比，需要從社會籌集的8000億元更不容樂觀。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，很多企業(yè)不愿意投資保障房領(lǐng)域。“這個領(lǐng)域投資回報率太低，政府控制利潤率，而且部分項目，比如公租房、廉租房不能賣。需要通過長期租金收益收回投資，企業(yè)無法控制風險，所以民間資本也不愿意介入。”
即便是參與保障房國有開發(fā)企業(yè)也一肚子苦水。某保障房項目負責人告訴記者，目前運作保障房項目只能打“短平快”，一個環(huán)節(jié)被耽誤，就有賠錢的可能。“如果長期投入得不到回報，占壓企業(yè)資金，即便是國企也承受不了啊。”
政府企業(yè)積極運作發(fā)債
反應(yīng)
6月22日，北京住總集團董事長張貴林對媒體表示，住總今年將發(fā)行20億元5年期企業(yè)債，將用于今年的8個保障房項目。同時，他透露，北京今年整體計劃發(fā)行500億元債券用于保障房和重大工程建設(shè)，目前正在審批中。
據(jù)了解，住總集團2011年計劃開工保障房面積為100萬平方米，約占北京市今年總計劃的8%。北京市計劃今年開工20萬套保障房，面積約為1200-1500萬平米。張貴林透露，1-5月，北京保障房開工率超過40%。
張貴林透露，除了住總，北京首開集團和北京金隅集團都在參與發(fā)行保障房專項企業(yè)債。而首開集團在6月3日就已經(jīng)啟動了今年的第三次融資，擬在銀行間市場發(fā)行不超過43億元的中期票據(jù)，所募集資金將用于保障性住房項目的建設(shè)。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，對發(fā)地方債、企業(yè)債支持保障房建設(shè)一事，中央政府相關(guān)部門上半年就已放出口風表示支持。“此次通知只是把此事公開確定化了。”
與企業(yè)債相比，地方債發(fā)行更為積極。根據(jù)財政部公布的今年地方債首期代理發(fā)行計劃中，涉及11個省市，其中云南的發(fā)行規(guī)模最大，共79億，陜西、山東、新疆分別發(fā)行68億、62億和60億。根據(jù)公開資料，湖北今年擬發(fā)行86億地方債，上海擬發(fā)行71億元，保障安居房都是重要投入方向。
觀點
能否持久有待市場檢驗
地方債和企業(yè)債的政策破冰被認為是政府大舉推動保障房融資創(chuàng)新的重要信號，但發(fā)債能否解決保障房的資金困局呢？
中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，發(fā)行企業(yè)債券拓寬了企業(yè)建設(shè)保障房的資金來源，有利于加快保障房的建設(shè)步伐。同時他提醒，企業(yè)債券只是一種融資渠道，并不能從根本上解決保障房建設(shè)的資金問題，要想快速推進保障房建設(shè)的進程還需要各方的協(xié)調(diào)配合。另外一方面，作為金融產(chǎn)品，如果它的投資回報率較高，購買此類債券有利可圖，一些企業(yè)和個人可能會考慮購進，否則，其能否順利發(fā)行、市場是否買賬依然是未知數(shù)。
楊紅旭也表達了同樣的觀點。他認為這一政策值得肯定，促進保障房建設(shè)，事關(guān)民生，但是通過發(fā)債只能緩解保障房的資金問題，而且還取決于能發(fā)行多少，如果能售出上千億，則效果顯著，如僅售出四五百億，并不能帶來實質(zhì)性的改善。此外，地方債以政府信用做擔保，信用級別比較高，僅次于國債，銷售相對樂觀點，但企業(yè)債信譽度應(yīng)該比地方債要低一點，它的銷售效果與如何定價，如何定利率密切相關(guān)，現(xiàn)在不可得知。
僅靠企業(yè)發(fā)債遠遠不夠
中國城市發(fā)展研究院常務(wù)副院長章惠生表示，允許發(fā)行企業(yè)債券來拓寬保障房的融資渠道是可取的，但也有一定的風險，如果沒有相關(guān)的細則出臺規(guī)范，那么難保企業(yè)挪用保障房的資金去建設(shè)其他項目。整體而言，這種方式還是臨時的權(quán)宜之計，在保障房建設(shè)方面，政府應(yīng)是主角，如果出臺的各種措施不夠謹慎，即使出發(fā)點是好的，也難保最終的執(zhí)行效果。
章惠生同時指出，“僅僅依靠企業(yè)發(fā)債來擴大資金來源是不夠的，保障房建設(shè)應(yīng)該特事特辦，政府應(yīng)該圈出一塊來，從金融機構(gòu)那里獲取一些穩(wěn)定或者閑置的專項資金，專款專用在保障房建設(shè)上，才能真正助力保障房建設(shè)。”
另一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，保障房建設(shè)的制度一直處于滯后狀態(tài)，發(fā)行企業(yè)債券也只是一個方向，“怎么發(fā)，回收的資金怎么用，別人愿不愿意買都是問題，基本上來說，這種方式是遠水解不了近渴”。他認為，保障房面臨的問題不僅僅是資金問題，“進入、退出的標準是什么都不明晰，包括資金問題在內(nèi)。”
著名財經(jīng)評論員葉檀絲毫沒有掩蓋對發(fā)行企業(yè)債券的擔憂，其撰文表示，“發(fā)債解決資金難題是個好主意，習慣了在股市一文不發(fā)圈大錢的企業(yè)進入債券市場，不得不對債權(quán)人的本金與紅利有所交代。要真正保護債權(quán)人的利益，順勢推動中國債券市場的發(fā)展，政府還有很長的路要走。
