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2024年11月22日
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著名學(xué)者羊慧明4年前在其著作中預(yù)言，高房價(jià)將縮短中國經(jīng)濟(jì)高增長空間，其對內(nèi)地房市的預(yù)測已不幸應(yīng)驗(yàn)。近期，京滬深房價(jià)再次上漲，全國多地接連出現(xiàn)了多個(gè)“新地王”，對此，羊慧明在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，此輪房價(jià)上漲在很大程度上是人為炒高的，目前不可能出現(xiàn)大規(guī)模的炒房熱。 此輪房價(jià)上漲多是人為炒高 記者：當(dāng)前房市迷霧重重，地產(chǎn)圈內(nèi)人士大多唱漲，有消息稱京滬高檔房價(jià)創(chuàng)了新高，北京買房排號(hào)炒到500元，開發(fā)商又開始捂盤待漲，潘石屹前幾天說眼下樓市泡沫已經(jīng)超過2007年；但也有不少市場人士認(rèn)為下半年樓市將跌。您對內(nèi)地樓市未來走向有何看法？ 羊慧明：此輪京、滬、深等一線大城市房價(jià)漲得有些蹊蹺，缺乏市場基礎(chǔ)。如果說2008年初以前的那輪房價(jià)大漲還有真實(shí)的自住性需求和龐大的投資投機(jī)性購房需求推升房價(jià)，這一輪的房價(jià)上漲在很大程度上是人為炒高的。內(nèi)地樓市經(jīng)過一年左右的調(diào)整，到去年底主要城市樓市成交量同比普遍下滑了40%左右，房價(jià)下跌了30%左右，深圳房價(jià)從高峰跌去一半多。一些有自住需求和改善型購房需求的人們一直在觀望。到今年春節(jié)前后，自住性的剛性需求逐步活躍，開始“抄底”。自住性需求集中釋放使樓市出現(xiàn)“小陽春”。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹此輪購房者多以35歲以下的年輕人為主，主要購買中小戶型房。4、5月份一些城市樓市成交量又開始下滑。到了6月份，唱漲樓市的聲音占了上風(fēng)。一些股評(píng)人士天天在電視上說：樓市在拯救中國經(jīng)濟(jì)，政府支持振興房地產(chǎn)，加上通脹預(yù)期，房價(jià)將上漲，建議投資人買進(jìn)地產(chǎn)股。還有報(bào)道說，溫州炒房團(tuán)又已殺回樓市，一次在上海購房700多套。但上海市政府前幾天已否認(rèn)溫州炒房團(tuán)存在，并稱政府將采取措施平抑房價(jià)。 記者：前些天有報(bào)道說歐美投資客大舉進(jìn)入中國樓市，推高了京滬高檔房價(jià)。 羊慧明：這些多是房地產(chǎn)利益集團(tuán)制造的假消息，以誘導(dǎo)人們?nèi)コ捶俊W美人受金融危機(jī)打擊最大，都在勒緊腰包，怎么會(huì)來中國炒房？再說外國投資者根本不接受只有70年土地使用權(quán)的房產(chǎn)，更不可能組織什么“炒房團(tuán)”。不是還有媒體揭穿京滬一些開發(fā)商雇人排隊(duì)制造“搶房”假象嗎？開發(fā)商知道，購房者多是買漲不買跌，所以千方百計(jì)制造虛漲氣氛，甚至不惜收買媒體發(fā)布虛假消息，散布二套房貸將“松綁”的謠言等等。這些本是明目張膽的商業(yè)欺詐行為，在成熟市場經(jīng)濟(jì)體會(huì)受到嚴(yán)厲打擊，但在我國內(nèi)地，對強(qiáng)勢利益群體的欺詐、掠奪弱勢群體的行為太寬松了。這已經(jīng)引起公憤，前幾天已有8位律師上書高層呼吁打擊炒作哄抬房價(jià)的行為，相信管理層會(huì)健全相關(guān)管理。我認(rèn)為，目前不可能出現(xiàn)2008年初以前那么大規(guī)模的炒房熱，未經(jīng)充分調(diào)整又人為虛炒的京滬樓市上漲不可持續(xù)，炒房者面臨被套牢的風(fēng)險(xiǎn)。 “通脹預(yù)期”乃哄抬房價(jià)借口 記者：認(rèn)為房價(jià)會(huì)上漲的人的一個(gè)主要理由是通脹預(yù)期。在通脹預(yù)期下人們購買房產(chǎn)是規(guī)避貨幣貶值風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇。您怎么看這個(gè)問題？ 羊慧明：目前不可能出現(xiàn)全面惡性通脹。原因在于：受全球金融危機(jī)沖擊，世界主要經(jīng)濟(jì)體出現(xiàn)嚴(yán)重衰退：美國經(jīng)濟(jì)今年一季度出現(xiàn)5.5%的負(fù)增長，日本經(jīng)濟(jì)一季度負(fù)增長達(dá)15.2%，歐元區(qū)16國衰退達(dá)到4.5%，中國前5月經(jīng)濟(jì)增幅回落5%以上。而且，金融危機(jī)正在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)擴(kuò)散，美國制造業(yè)產(chǎn)值2009年下滑幅度預(yù)計(jì)將達(dá)12%。通貨緊縮正在抑制消費(fèi)和投資。實(shí)際上，眼下的“通脹預(yù)期”完全是大宗商品投機(jī)炒家、證券市場的莊托和房地產(chǎn)商等為核心的利益集團(tuán)，以類似邪教洗腦般的虛炒的概念，誤導(dǎo)市場。 投機(jī)炒家及房地產(chǎn)利益集團(tuán)非常容易影響輿論，不需要花多少錢，就有的是人去杜撰“通脹預(yù)期”的文章，并且占據(jù)各大網(wǎng)站的首頁。而且，能量越來越大的炒家，往往是左手炒大宗商品，右手炒股票，不僅炒高大宗商品價(jià)格可以牟取暴利，同時(shí)他們“春江水暖鴨先知”，又在股票市場炒高大宗商品公司股價(jià)賺取雙重暴利。地產(chǎn)商則希望通過炒作“通脹預(yù)期”鼓動(dòng)又一輪全國炒房熱，牟取暴利。利益集團(tuán)為了自身利益最大化，不惜禍害整體經(jīng)濟(jì)。 中國這一輪經(jīng)濟(jì)大調(diào)整，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)和制造業(yè)的危機(jī)，幸而還未大規(guī)模向金融領(lǐng)域擴(kuò)散，如果在制造業(yè)還在苦熬的時(shí)候，先行把土地、原材料等資源價(jià)格炒高，這不僅會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，而且很可能因資源價(jià)格迅速攀升而加劇制造業(yè)的危機(jī)，打擊民生消費(fèi)，使經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)短暫回升曙光后再度陷入衰退泥潭，危機(jī)向金融領(lǐng)域擴(kuò)散，這是我們最不愿看到的。 全民炒房將導(dǎo)致災(zāi)難性后果 記者：政府不久前出臺(tái)了將房地產(chǎn)投資門檻大大降低的政策：房地產(chǎn)開發(fā)投資自有資金比例從30%降低為15%，市場認(rèn)為這是房地產(chǎn)的重大利好，表明政府支持房地產(chǎn)發(fā)展。 羊慧明：政府支持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展并不等于容忍房價(jià)再度大漲，從銀監(jiān)會(huì)重申嚴(yán)控二套房貸到日前關(guān)于要防止信貸資金流入房地產(chǎn)市場和股市的表態(tài)，以及上海市否認(rèn)溫州炒房團(tuán)存在，并表示政府將采取措施平抑房價(jià)等信號(hào)來看，政府不但不會(huì)放松二套房貸，而且如果樓市再度過熱，不排除采取更大力度的調(diào)控政策，包括物業(yè)稅的推出。政府降低房地產(chǎn)開發(fā)自有資金比例，意味著鼓勵(lì)競爭，預(yù)示供給會(huì)增加，這也有利于抑制房價(jià)，怎么會(huì)解讀為刺激房價(jià)上漲呢？可見有些人為了超額利潤不惜胡說八道。 記者：樓市數(shù)據(jù)顯示改善性住房和投資性購房需求也開始回升，也有人擔(dān)心出現(xiàn)新一輪全民炒房熱。 羊慧明：即便有少量改善型住房需求和投資性購房需求，相對于龐大的存量，也不可能改變供大于求的市況。今年初中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)公布的存量房為1.4億平方米，這個(gè)數(shù)字是大大縮了水的。2004年房協(xié)公布的存量房也是1.2億平米，經(jīng)過5年房地產(chǎn)市場擴(kuò)張了1倍以上，存量房才增加2000萬平米。但立場客觀的學(xué)者指出，內(nèi)地樓市的存量房高達(dá)20億平米。去年上半年內(nèi)地房地產(chǎn)開工量就達(dá)23億平米，這還不包括小產(chǎn)權(quán)房。去年只賣掉多少房子？中國房市還有一大“中國特色”的奇觀：許多炒房者一人買幾套、幾十套甚至上百套房，扔在那兒不裝修不使用只等房價(jià)漲了炒賣，這實(shí)際上也是一種存量轉(zhuǎn)移，而且數(shù)量驚人。一線大城市高檔樓盤有差不多一半是不亮燈的“鬼屋”，全國少說也有幾億平米。加上開發(fā)商沒賣掉的約20億平米，如此龐大的存量，在一、兩年內(nèi)是很難消化的，眼下樓市怎么可能反轉(zhuǎn)？除非又誘使全民去炒房，但那對中國經(jīng)濟(jì)的破壞性將是災(zāi)難性的。要知道據(jù)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)，到2008年中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積達(dá)28平方米，已經(jīng)超過日本，那么多房子空著，每年還要開工幾十億平米，全世界近一半的工地在中國，上海等城市僅賣土地的收入就占其財(cái)政收入的50%以上，國民經(jīng)濟(jì)吊在房地產(chǎn)一棵樹上，這不很危險(xiǎn)嗎？ 若以房價(jià)收入比論，北京、上海等一線大城市房價(jià)已步入世界房價(jià)最貴的城市行列。北京、上海主城區(qū)高密度公寓均價(jià)每平米已達(dá)2萬元以上，還多是清水房，買一套100平米左右的住房，得200萬—300萬元人民幣，而北京、上海居民戶均年收入不超過8萬元人民幣，房價(jià)收入比高達(dá)25-30多倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際上6-8倍的正常房價(jià)收入比水平。普通收入者很難買得起房，即便是年收入10萬元以上的中等收入家庭，要買一套100平米左右的房子，得把收入的60%以上的大頭用于供房，這將緊縮其他消費(fèi)，不利于經(jīng)濟(jì)發(fā)展。更嚴(yán)重的是，中國大中城市住宅地價(jià)每平米已達(dá)4000元左右，高出美國大中城市每平米十幾美元左右的地價(jià)幾十倍！這樣高的地價(jià)房價(jià)，把子孫后代的空間都透支了。上海房價(jià)大漲，但甲級(jí)寫字樓租金一年下降30%，表明經(jīng)濟(jì)水平不足以支撐如此高的房價(jià)。利益集團(tuán)炒作地價(jià)房價(jià)將持續(xù)上漲，還能有多少空間？我們要不要給子孫后代留點(diǎn)空間？我在2005年預(yù)言：“高地價(jià)高房價(jià)將透支中國經(jīng)濟(jì)增長空間，縮短中國經(jīng)濟(jì)高增長周期。當(dāng)北京、上海樓市調(diào)整之時(shí)，就是中國經(jīng)濟(jì)又一輪波動(dòng)的開始。”如今看來已不幸而言中。中國房價(jià)上漲空間已被透支，未來即便回升上漲空間也不大，而對炒房者來說，房價(jià)年均漲幅小于20%實(shí)際上是不劃算的。而且北京今年高端房租價(jià)還下降了10%以上。況且遲早要征收的物業(yè)稅也如懸頂之劍，將從根本上抑制炒房。房價(jià)就不可能持續(xù)大漲。 |
