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2024年11月24日
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土地供應(yīng)，說難很難，說不難也不難，關(guān)鍵取決于中央給地方政府施加壓力的大小。至于負(fù)面效果，肯定會(huì)有，只要利大弊即可，不宜苛求。
該通知完全是為了配合房地產(chǎn)調(diào)控和住房用地供應(yīng)，但又絕非只為今年之眼前而賣力，其內(nèi)容全面、措辭嚴(yán)厲、措施細(xì)致，實(shí)際上是指導(dǎo)未來幾年住房用地管理的“大法典”。
首先，從“穩(wěn)供應(yīng)、保民生”的總體目標(biāo)出發(fā)，確保2011年1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)落地，確保保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房用地不低于住房建設(shè)用地總量的70%，確保城市住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量不低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)總量。既保證供應(yīng)總量，又控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)控思路可謂邏輯嚴(yán)密。當(dāng)然，計(jì)劃是計(jì)劃，按現(xiàn)在的土地市場(chǎng)情勢(shì)，今年有可能重現(xiàn)2008年的流標(biāo)潮，屆時(shí)土地實(shí)際成交量可就不一定高于前2年年均實(shí)際供應(yīng)總量了。這是政府需要密切關(guān)注的。
至于1000萬套保障房的構(gòu)成，很多人并不清楚。實(shí)際上，國(guó)土部讓各地填寫的表格顯示，它包括四大類、五種產(chǎn)品：廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房屬于保障房，另外還有棚戶區(qū)改造住房、公共租賃住房、限價(jià)商品房。通知要求各地盡快協(xié)調(diào)明確此五類住房的用地計(jì)劃并落實(shí)到具體地塊。具體而言，按日前兩會(huì)上住建部齊冀的口徑：廉租房160萬多套、公租房近220萬套、棚改房400萬套左右、經(jīng)適房和限價(jià)房加起來近200萬套。棚改房只是暫時(shí)現(xiàn)象，除此之外，國(guó)家非常重視公租房，去年全國(guó)開工公租房只有40多萬套，可見今年增幅之巨。相信未來五年，公租房必將成為我國(guó)住房保障體系中的“一哥”。
其次，制定了嚴(yán)密的督戰(zhàn)表。實(shí)踐證明，光有指令遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，這次國(guó)土部排了一張供地執(zhí)行日程表，并配以“大棒政策”，可以說給地方政府套上了枷鎖，不想向前走都不行。地方政府有三個(gè)節(jié)點(diǎn)：3月底前，市縣住房用地供應(yīng)計(jì)劃要向社會(huì)公布；7月上旬，向社會(huì)公布上半年住房用地計(jì)劃落實(shí)情況；2012年1月，向社會(huì)公布全年住房用地計(jì)劃落實(shí)情況。國(guó)土部也有三個(gè)節(jié)點(diǎn)， 4月上旬將各省匯總上報(bào)計(jì)劃連同責(zé)任人名單一并向全國(guó)公示；6月底前，各省級(jí)國(guó)土資源行政主管部門要開展一次檢查；12月底前總結(jié)考核各地落實(shí)情況，對(duì)未完成國(guó)家下達(dá)任務(wù)的市縣要向社會(huì)公示，追究責(zé)任。毫無疑問，今年各地長(zhǎng)官面臨的壓力將超過歷年。
再次，在土地供應(yīng)的方式上進(jìn)行細(xì)化界定。要求各地實(shí)行“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”、“商品住房用地中配建保障性安居住房”等多種招拍掛供地政策，其中配建政策已在很多城市得到落實(shí)，去年上海也提出配建5%保障房的實(shí)施思路。尤其值得關(guān)注的是公租房的兩種供地方式，屬于首次提出：對(duì)符合國(guó)家規(guī)定建筑套型面積和保障性租金標(biāo)準(zhǔn)的公共租賃住房用地，可以劃撥方式供地；以出讓方式供地建公租房的，應(yīng)實(shí)行“定套型面積、競(jìng)租金標(biāo)準(zhǔn)、競(jìng)地價(jià)”的供地政策。當(dāng)前各地都在嘗試公租房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)模式。到底是市場(chǎng)機(jī)制多些，還是行政機(jī)制多些，各地方式不同，重慶市青睞于后者，上海市則傾向前者，筆者更認(rèn)同上海的做法，這樣有利于實(shí)現(xiàn)公租房制度的可持續(xù)發(fā)展，否則很容易重走歷史回頭路。
除了保障房用地供應(yīng)，通知還對(duì)商品房用地價(jià)格作出指示：嚴(yán)防出現(xiàn)高價(jià)地，堅(jiān)決杜絕土地出讓中出現(xiàn)樓面地價(jià)超過同類地價(jià)歷史最高價(jià)的情況，防范高價(jià)地現(xiàn)象向二三線城市轉(zhuǎn)移，事實(shí)是在杜絕單價(jià)地王的出現(xiàn)。并重申去年12月的一個(gè)規(guī)定：對(duì)讓中出現(xiàn)溢價(jià)率超過50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng)歷史新高的地塊，督促市縣按要求及時(shí)上報(bào)《房地產(chǎn)用地交易異常情況一覽表》――另外還新增的一點(diǎn)：由省級(jí)國(guó)土資源主管部門進(jìn)行約談，主管部門將視情況派人實(shí)地調(diào)查并會(huì)同相關(guān)部門約談問責(zé)。
一個(gè)不熟悉中國(guó)國(guó)情，以及近幾年房地產(chǎn)調(diào)控史的人，看到這個(gè)通知會(huì)嚇一跳：措辭如此嚴(yán)厲、管限如此具體，還要不要地方政府和開發(fā)商活了？孰不知，這是在近幾年土地市場(chǎng)屢屢調(diào)控、效果不好的情況下，不得已才打出的“重拳”。但愿2011年房地產(chǎn)調(diào)控和1000萬套住房保障建設(shè)，會(huì)因此通知而走的更加順利一些。我們相信，會(huì)出成效。
