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2024年11月24日
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《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者獲得的一份相關(guān)材料顯示：目前，各地在保障房用地“創(chuàng)新”方面，已暴露出一些“苗頭性、傾向性”問題。若不及時(shí)防范和杜絕，恐影響到正常的土地管理秩序。
嚴(yán)查保障房供地
在國(guó)土資源部對(duì)保障房用地管理要求從嚴(yán)之前，各類“創(chuàng)新”思維、舉措已頗為可觀。
鑒于近年來土地增量供應(yīng)日漸緊張，業(yè)內(nèi)專家呼吁，應(yīng)建立土地二級(jí)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，改變土地供應(yīng)的壟斷格局，以激活大量閑置在企業(yè)、集體手中的存量土地，化解城市建設(shè)用地供應(yīng)緊張的矛盾。
去年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部牽頭7部委，聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》。其中，曾提出鼓勵(lì)各類企業(yè)等多主體投資建設(shè)公租房。今年初，北京市副市長(zhǎng)陳剛在兩會(huì)期間透露，北京市正在就農(nóng)村集體土地興建租賃房進(jìn)行試點(diǎn)申報(bào)。陳剛在接受《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者專訪時(shí)表示，北京已在4城區(qū)開展此項(xiàng)試點(diǎn)工作。同時(shí)，企業(yè)、園區(qū)和科研院所等事業(yè)單位利用自有用地建保障房也被予以鼓勵(lì)。
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者了解到，目前已有一些北京市屬國(guó)有企業(yè)拿出手里的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、物流用地，向規(guī)劃、國(guó)土等相關(guān)部門申請(qǐng)變更用地性質(zhì)，建設(shè)保障房。
另一些城市保障房用地“創(chuàng)新”行動(dòng)更顯急迫。不請(qǐng)自批、倉(cāng)促上馬者不少。《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者此前曾在華中地區(qū)調(diào)研保障房建設(shè)。某省會(huì)城市的保障房用地指標(biāo)，有超過四分之一來源于企業(yè)、工業(yè)園區(qū)的“自有土地”。這無疑將涉及大批規(guī)劃變更和用地性質(zhì)變更。
這些所謂的“創(chuàng)新”引發(fā)了國(guó)土資源部的高度關(guān)注。相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示，目前一些地方在落實(shí)2011年保障性住房建設(shè)指標(biāo)的過程中，出現(xiàn)了借保障房之名違規(guī)圈占農(nóng)村集體土地、銷售小產(chǎn)權(quán)房等傾向性問題。這位負(fù)責(zé)人稱，5月底，國(guó)土資源部將以保障房供地為重點(diǎn)，對(duì)此展開抽查。
諸多跡象表明，在對(duì)待保障房用地創(chuàng)新和維護(hù)土地管理秩序方面，國(guó)土部的上述“三嚴(yán)”態(tài)度明顯傾向于后者。
但在“三嚴(yán)”表態(tài)的措辭中，又不無回旋余地。
例如，對(duì)于農(nóng)村集體土地建公租房，國(guó)土部除表明“嚴(yán)禁”的總體態(tài)度后，又在文件中補(bǔ)充了一段說明：“對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格較高、建設(shè)用地緊缺的個(gè)別直轄市，城市人民政府必須按照控制規(guī)模、優(yōu)化布局、集體自建、只租不售、土地所有權(quán)和使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)的原則，制定試點(diǎn)方案，報(bào)國(guó)土資源部審核批準(zhǔn)后，方可試點(diǎn)。”
國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林在回答《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者關(guān)于北京市的試點(diǎn)方案是否會(huì)單獨(dú)批復(fù)時(shí)，未置可否，僅表示，對(duì)北京市試點(diǎn)方案“高度關(guān)注”，且“積極主動(dòng)推進(jìn)”。
北京市國(guó)土局局長(zhǎng)魏成林在回復(fù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者的短信中則著意強(qiáng)調(diào)，北京市目前申報(bào)試點(diǎn)的是集體土地建租賃房而非公租房，“集體土地建公租房是違法的”。
收緊的背后
對(duì)地方土地創(chuàng)新謹(jǐn)慎叫停的背后，是《土地管理法》的修訂工作再度“提速”。知情人士告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，自2009年6月以來，《土地管理法》修訂草案在報(bào)國(guó)務(wù)院法制辦的過程中“已經(jīng)歷兩輪修改”，“目前基本上是被推倒重來”。
據(jù)這位知情人透露，高層近期的批示意見是，當(dāng)前《土地管理法》修訂工作，應(yīng)首先著力解決農(nóng)村集體土地征收補(bǔ)償?shù)汝P(guān)鍵性問題。因?yàn)榇它c(diǎn)事關(guān)保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定大局。
國(guó)土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，《土地管理法》修訂工作是今年部里的幾件大事之一。當(dāng)前國(guó)土資源部開展的諸多日常工作都與此有關(guān)。例如5月13日國(guó)土部聯(lián)合財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部下發(fā)的《關(guān)于加快推進(jìn)農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，客觀上將為下一步“征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)”的明確鋪墊基礎(chǔ)。
5月19日， 國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)出通知，決定立即在全國(guó)開展征地拆遷制度規(guī)定落實(shí)情況專項(xiàng)檢查，堅(jiān)決制止違法強(qiáng)拆行為。“維穩(wěn)”再次成為當(dāng)前土地管理主體思路。
鼓勵(lì)“招拍掛”創(chuàng)新
雖然在保障房用地“創(chuàng)新”問題上，國(guó)土部態(tài)度謹(jǐn)慎，但對(duì)于近年來各地已經(jīng)展開實(shí)踐的招拍掛土地出讓制度創(chuàng)新，國(guó)土部則多有肯定。
5月12日公布的《關(guān)于堅(jiān)持和完善土地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度的意見》(下稱《意見》)中，明確提出要“積極探索‘招拍掛’出讓方式的創(chuàng)新”；且對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的4種創(chuàng)新做法給予肯定，分別是：“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”，“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”。
上述4種創(chuàng)新做法，相應(yīng)的代表城市分別為天津、深圳、青島和北京。總體而言，這些創(chuàng)新改變了“招拍掛”制度“價(jià)高者得”的游戲規(guī)則。后者常被認(rèn)為是導(dǎo)致近年來開發(fā)商非理性拿地、商品房?jī)r(jià)格高居不下的制度禍根。
以北京市的“招拍掛”土地出讓制度為例。從2010年下半年開始，北京市連續(xù)在幾塊住宅和商業(yè)用地的出讓中，嘗試競(jìng)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、競(jìng)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)、業(yè)績(jī)和綜合財(cái)務(wù)能力、競(jìng)配建保障房面積等綜合評(píng)標(biāo)手段，使地塊成交價(jià)格和溢價(jià)幅度降低，阻截了“地王”的復(fù)出。
《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者了解到，早在今年初，“創(chuàng)新和完善‘招拍掛’土地出讓制度”曾被作為年度工作重點(diǎn)，列入國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史的工作報(bào)告中。隨后，國(guó)土資源部成立專題調(diào)研組，奔赴各地探討、總結(jié)“招拍掛”創(chuàng)新成果。
國(guó)土資源部土地利用管理司司長(zhǎng)廖永林表示，對(duì)“招拍掛”制度應(yīng)該歷史地看待。作為市場(chǎng)機(jī)制下的一項(xiàng)制度，盡管“招拍掛”存在這樣那樣的問題，但目前還沒有哪種土地出讓方式可以替代它。
國(guó)土資源部在發(fā)給《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者的相關(guān)文件中，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了“招拍掛”制度的不可替代性，即概括為它的“三公”特性：“公開、公平、公正競(jìng)爭(zhēng)和誠(chéng)實(shí)信用的市場(chǎng)基本原則”。這份文件還指出，“招拍掛”制度對(duì)于“抑制行政權(quán)力干預(yù)市場(chǎng)，從源頭上預(yù)防土地出讓領(lǐng)域腐敗”發(fā)揮著至關(guān)重要的作用。
公開資料顯示，近年來，國(guó)土系統(tǒng)發(fā)生的土地大案、窩案，與“行政權(quán)力干預(yù)市場(chǎng)”密切相關(guān)。這也是國(guó)土部堅(jiān)持“招拍掛”制度可以創(chuàng)新、完善但不能廢除的一個(gè)重要原因。
廖永林同時(shí)表示，目前“招拍掛”制度確實(shí)已走到一個(gè)需要轉(zhuǎn)折或提升的節(jié)點(diǎn)：從過去片面追求土地價(jià)格最大化的單一經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，向更注重社會(huì)、環(huán)境和民生等多重目標(biāo)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
正因如此，在國(guó)土資源部文件中，《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者發(fā)現(xiàn)，除了“完善土地市場(chǎng)機(jī)制”等宏觀的一般性表述外，還出現(xiàn)了“健全土地宏觀調(diào)控體系”、“創(chuàng)新和完善有效實(shí)現(xiàn)中央調(diào)控政策要求的土地出讓政策和措施”等此前很少提及的概念。
一方面，保障房用地創(chuàng)新的“傾向性、苗頭性”問題被及時(shí)嚴(yán)控；另一方面，土地“招拍掛”制度的漸進(jìn)式改革又被鼓勵(lì)和肯定。對(duì)于國(guó)土資源部前后態(tài)度的區(qū)別，一位國(guó)土部官員表示：創(chuàng)新仍然要以法律為前提。缺乏法律依據(jù)的“創(chuàng)新”不能被鼓勵(lì)。
