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2024年11月23日
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在深圳經(jīng)濟特區(qū)建立40周年和《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》發(fā)布一周年之際，粵港澳大灣區(qū)和深圳收到了自然資源部政策“大禮包”。
近日，國家自然資源部發(fā)出《關于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領域改革探索意見的函》（下稱《意見》），在國土空間規(guī)劃、空間用途管制、土地利用、耕地占補平衡、不動產(chǎn)登記、土地“只征不轉(zhuǎn)”等9個方面提出意見，支持廣東進一步提升自然資源要素市場化配置程度和效率。
其中，在建設用地方面，《意見》支持廣東探索建立省域內(nèi)的建設用地交易機制；創(chuàng)新耕地“占補平衡”制度，探索建立全國性的補充耕地指標跨區(qū)域交易機制；支持探索建設用地使用權(quán)地上、地表和地下分層設立、分層供應政策。
值得關注的是，為充分發(fā)揮深圳“雙區(qū)”疊加優(yōu)勢，《意見》支持深圳深化自然資源領域改革探索。除了支持廣東和大灣區(qū)改革探索事項全部適用深圳外，《意見》還支持深圳取得相關法律授權(quán)，在國土空間規(guī)劃編制完成后，可探索按規(guī)劃期實施總量管控模式；將國務院授權(quán)廣東省批準的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地審批事項，由廣東省委托深圳市批準；探索高度城市化地區(qū)公園綠地內(nèi)的建設用地不納入城鄉(xiāng)建設用地規(guī)模的管理新機制；探索通過出讓合同約定土地閑置費的收取標準，以及違約條件下收回建設用地使用權(quán)的可操作方法；探索國有土地使用權(quán)到期后續(xù)期的操作路徑；探索高度城市化地區(qū)耕地和永久基本農(nóng)田分類保護利用新模式。
這些政策對于“缺地”的深圳而言，尤為重要，特別是“占補平衡”政策，目前深圳已向廣東省提出了相應政策申請，為深圳增加住房建設供地迎來了發(fā)展想象空間。
“《意見》專門針對深圳列出了幾條與擴大土地自主管理權(quán)限、增加建設用地相關的探索事項。其中，深圳獲得的‘探索國有土地使用權(quán)到期后續(xù)期的操作路徑’‘研究探索處理歷史遺留違法用地問題的辦法’‘探索建立全國性的補充耕地指標跨區(qū)域交易機制’尤其引人關注。”哈爾濱工業(yè)大學（深圳）馬克思主義學院院長、新時代城市有機體理論研究者楊志表示，這實際上是在土地管理上給深圳“擴權(quán)”，讓深圳擁有更多用地自主權(quán)，為解決土地緊缺難題創(chuàng)造了條件。
隨著經(jīng)濟社會發(fā)展，深圳土地緊缺的問題日益突出。目前，深圳全市面積僅有1997.47平方公里（不含深汕特別合作區(qū)），僅為北京的12.17%、上海的31.50%、廣州的26.76%。根據(jù)深圳市政府2005年11月份實施的基本生態(tài)控制線管理規(guī)定，作為保護深圳經(jīng)濟和社會可持續(xù)發(fā)展的“生命線”和“高壓線”，基本生態(tài)控制線范圍內(nèi)的土地面積為974.5平方公里，占比48.76%，接近深圳市總面積的一半。
統(tǒng)計顯示，近4年來，深圳實際供應居住用地766.6公頃，僅占實際供應建設用地的14.2%。根據(jù)深圳市住房和建設局今年4月份發(fā)布的《住房發(fā)展2020年度實施計劃》，深圳居住用地占全市總建設用地的22.6%，低于國家相關標準中25%至40%的下限，難以滿足人口快速增長條件下的住房需求增長和品質(zhì)提升要求。
一邊是城市建設和產(chǎn)業(yè)發(fā)展迫切需要，一邊是開發(fā)用地存量窘迫，基本生態(tài)控制線也不容絲毫違反。城市高速發(fā)展和土地緊缺、“難以為繼”的矛盾，成為不斷拉高深圳房價的重要推手之一。
“此次《意見》擴大了深圳土地自主管理權(quán)限，為深圳在更大的范疇內(nèi)獲得土地統(tǒng)籌空間、提高土地利用效率提供了可能，有助于深圳增加住房建設供地。特別是‘占補平衡’為深圳增加住房建設供地提供了很大想象空間，也為其他城市土地管理提供‘深圳經(jīng)驗’。”楊志認為，從長遠看，穩(wěn)定房價的最有效方法，就是增加居住用地供應量。《意見》的出臺，對深圳而言是重大利好。
