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2024年11月24日
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自然資源部近日下發(fā)了《關于加快宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作的通知》，通知重申小產(chǎn)權房等不能通過登記將違法用地合法化。
通知強調，對亂占耕地建房、違反生態(tài)保護紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購買宅基地、小產(chǎn)權房等，不得辦理登記，不得通過登記將違法用地合法化。
自然資源部表示，2020年底基本完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記工作。就全國而言，宅基地數(shù)量大、情況復雜，一些地方還存在農(nóng)村地籍調查基礎薄弱、登記資料管理不規(guī)范和信息化程度低等問題。
為確保2020年底完成宅基地和集體建設用地使用權確權登記，自然資源部要求，各地要按照不動產(chǎn)統(tǒng)一登記要求，對符合登記條件的辦理房地一體不動產(chǎn)登記。堅持不變不換原則，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施前，各歷史階段頒發(fā)的宅基地和集體建設用地使用權證書繼續(xù)有效，對有房地一體不動產(chǎn)登記需求的，完成地上房屋補充調查后辦理登記。
自然資源部還要求，各地要加快地籍調查，全面查清宅基地和集體建設用地底數(shù)，對已調查登記、已調查未登記、應登記未登記、不能登記等情況要清晰掌握。
廣州明確“小產(chǎn)權房”
一律不予確權登記
近日，廣州市規(guī)劃和自然資源局出臺《廣州市“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證工作方案》（以下簡稱《工作方案》）。
廣州市規(guī)劃和自然資源局表示，為加快推進廣州市“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證（以下簡稱“房地一體”確權登記發(fā)證）工作，確保2020年底前基本完成“房地一體”確權登記發(fā)證任務，保障農(nóng)民合法財產(chǎn)權益，促進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施，維護農(nóng)村社會秩序和諧穩(wěn)定，結合我市實際，特制定本方案。
《工作方案》要點如下：
1、集體所有土地上開發(fā)的商品住房，一律不予確權登記
以“總登記”方式重點對未確權登記的符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權進行統(tǒng)一確權登記并頒發(fā)不動產(chǎn)權證書，確保2020年底基本完成“房地一體”確權登記發(fā)證工作。
全市集體土地范圍內符合登記發(fā)證條件的農(nóng)村宅基地、集體建設用地及地上永久存續(xù)的、結構完整的農(nóng)村主要房屋，不包括簡易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、廁所等臨時性建筑物和構筑物。集體所有土地上開發(fā)的商品住房，一律不予確權登記。
已登記的農(nóng)村宅基地、集體建設用地，按照“不變不換”原則，之前依法頒發(fā)的宅基地證、集體建設用地使用證等繼續(xù)有效，不重新登記。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后已經(jīng)組織完成房地一體權籍調查的，可以換發(fā)房地一體的不動產(chǎn)權證書。對于宅基地已登記、農(nóng)房沒有登記，群眾有換發(fā)不動產(chǎn)權證意愿的，申請人可提交農(nóng)房補充調查信息，向登記機構申請辦理不動產(chǎn)登記。
2、城鎮(zhèn)居民非法購買農(nóng)村宅基地及地上房屋的，一律不予確權登記
宅基地及地上房屋所有權申請登記發(fā)證的主體。原則上為本村集體經(jīng)濟組織成員，也可以是戶主或經(jīng)全體家庭成員同意的家庭成員代表。有下列情形之一且經(jīng)該村集體經(jīng)濟組織認定，也可按規(guī)定申請登記發(fā)證：本村集體經(jīng)濟組織原成員合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業(yè)、投靠等原因將戶口遷出的；非本村集體經(jīng)濟組織成員因扶貧搬遷、地質災害防治、新農(nóng)村建設、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地建房的；已擁有一處宅基地的本村集體經(jīng)濟組織成員、非本村集體經(jīng)濟組織成員，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地；居民（含華僑）原在農(nóng)村合法取得的宅基地及房屋，房屋產(chǎn)權沒有變化的。城鎮(zhèn)居民非法購買農(nóng)村宅基地及地上房屋的，一律不予確權登記。
集體建設用地使用權及地上建筑物、構筑物所有權申請登記發(fā)證的主體。經(jīng)批準使用集體土地興辦鎮(zhèn)（街）村公益事業(yè)和公共設施的鎮(zhèn)（街）村辦企業(yè)事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、村民委員會；經(jīng)批準使用集體土地興辦各類工商企業(yè)（包括國有、集體、私營企業(yè)，個體工商戶，外商投資企業(yè)，股份制企業(yè)，聯(lián)營企業(yè)等）的主體；經(jīng)批準使用集體土地興辦公共設施和公益事業(yè)的主體；相關國家試點改革政策批準的集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權主體。
3、面積超“一戶一宅”的，超過部分不予登記
根據(jù)存量宅基地的確權登記規(guī)定，符合確權登記的房屋，用地面積、建房面積超過“一戶一宅”建房標準的，按照標準規(guī)定的面積予以確權登記，超過部分在登記簿和權屬證書附記欄中注明不作為權屬面積登記。存量宅基地房屋的用地面積、建房面積標準由各區(qū)人民政府依據(jù)轄區(qū)歷史施行政策確定。2015年7月15日后建成的農(nóng)民住宅，按現(xiàn)行相關法律法規(guī)處理。
4、嚴禁通過不動產(chǎn)登記將違法用地合法化
《工作方案》指出，無宅基地使用權來源材料，未經(jīng)批準占用土地建設的住房，或是沒有土地權屬來源的集體建設用地，都應當查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，依法依規(guī)分類處理后進行確權登記，嚴禁通過不動產(chǎn)登記將違法用地合法化。
什么是小產(chǎn)權房？
據(jù)公開資料顯示，小產(chǎn)權房是指在農(nóng)村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權房”。“小產(chǎn)權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購房合同在國土房管局不會給予備案。
而由國家頒發(fā)產(chǎn)權證的叫做大產(chǎn)權房，包括40年產(chǎn)權、50年產(chǎn)權和70年產(chǎn)權。我們平時購買的普通商品房，都屬于大產(chǎn)權房。
小產(chǎn)權房與大產(chǎn)權房的區(qū)別：
1． 大產(chǎn)權房有五證，受法律保護，有完整產(chǎn)權。小產(chǎn)權，沒有五證，不受法律保護，只有部分產(chǎn)權。通俗了說，就是大產(chǎn)權有房產(chǎn)證，小產(chǎn)權沒有房產(chǎn)證；
2． 大產(chǎn)權拆遷有補償，小產(chǎn)權沒有。也就是說，如果政府要拆遷房子，小產(chǎn)權業(yè)主基本不會得到拆遷安置補償；
3． 小產(chǎn)權房屋質量沒人監(jiān)督，存在安全隱患，而且除了房屋質量和房屋售后保修難以保證以外，入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題；
4． 小產(chǎn)權由于沒有正規(guī)的產(chǎn)權證，不能作為抵押或上市轉賣。而且小產(chǎn)權房不能在房地產(chǎn)管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，也就是說，買小產(chǎn)權房不能貸款，只能一次性付全款。
購買小產(chǎn)權房有何風險？
事實上，早在2018年，人民日報就在《國家明令禁止“小產(chǎn)權房”為何屢禁不止》一文中指出，近年來，國家相關部門就明確要求對在建、在售的“小產(chǎn)權房”堅決叫停，嚴肅查處。國家有關部門反復申明，建設、銷售、購買“小產(chǎn)權房”均不受法律保護，對違法建設、銷售“小產(chǎn)權房”問題要堅決遏制。
綜上所述，小產(chǎn)權房存在的重要因素是因為它的價格非常便宜，無論是宅基地轉讓還是小產(chǎn)權房買賣都具有較大法律風險，大家務必謹慎對待。
