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2024年11月19日
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為平抑過快上漲的房價，限定商品房最高售價的限競房應運而生，并迅速成為近兩年北京新房市場上的供應主流。由于價格稍低，限競房被認為是購房者的“福利房”，但這對房企來說，不見得是好事。機構數據顯示，受房價與地價價差較小、銷售周期拉長、融資成本高等因素影響，北京入市交易的限競房項目有80%會出現虧損。
在企業無利可圖的情況下，樓盤的交付質量引起了市場關注，在北京，即使是單平方米動輒十萬元、總價款超千萬元的豪宅項目，也不乏因為質量問題而出現維權的情況。業內人士指出，2020年、2021年將是限競房項目的交付大年，房屋質量問題應引起各方高度關注。
部分區域限競房價格下跌20%
在北京工作多年后，2018年8月，童玲（化名）拿著湊齊的首付款買下了房山區旭輝城項目的一套住宅，加上一些雜項支出，房子的均價接近3.9萬元/平方米。
買房時，旭輝城的置業顧問告訴童玲，這是北京第一批拿到預售證的限競房項目，住建部門批準的該批次房源銷售均價為38994元/平方米，價格很合適。童玲不太懂什么是限競房，她的理解是政府幫老百姓摁住了售價，買這種項目比較劃算。
限競房，即限房價、競地價，在土地招拍掛時就設定了未來商品房的銷售價格，當土地競拍價格達到上限后，開發商對自持比例、配建公租房面積等進行競拍。同時，購房人在取得項目產權后五年內不得上市交易。也就是說，政府部門設立了限競房項目的最高價格紅線，開發商不得逾越，但向下浮動并無限制。這類住宅仍是商品住宅，不屬于保障房序列。
隨著強調控效果的顯現，北京房地產市場出現頹勢，新房二手房聯動降價成為一種趨勢，位于六環外的旭輝城項目也受到影響。童玲告訴中新經緯客戶端，現在旭輝城的售價下降了5000元/平方米左右，她已經浮虧30多萬元。從2018年6月拿到預售證至今，旭輝城仍未售罄，安居客客戶端顯示，該樓盤最低售價為32500元/平方米。
銷售不理想，是北京大多數限競房項目都需要面對的問題。中原地產首席分析師張大偉對中新經緯客戶端說：“已經入市的128期、78個限競房項目，共計有約5.87萬套住宅，但現在網簽了約2.48萬套，網簽比例只有42.7%。除了少數樓盤，限競房項目能夠銷售過半已經算是優秀了。”
中原地產研究中心統計數據顯示，包括限競房在內，2019年北京新建商品住宅成交量雖然同比上漲了57%，但由于2018年、2019年住宅供應量連續兩年均超過4萬套，商品住宅庫存量達8萬套，刷新了最近8年的最高紀錄。
新建商品住宅庫存高企，與限競房供應激增有關。該機構稱，2018年以來，北京合計供應新建住宅達9.5萬套，其中5.44萬套是限競房，占到市場供應的68%。限競房項目也在大量積壓，累計庫存量達3.38萬套。
中新經緯客戶端注意到，在銷售不暢與供應增加的雙重擠壓下，除少數地理位置好、配套成熟的限競房項目按照最高限價出售住宅外，多數樓盤的實際售價都與最高限價留有一定的空間，類似旭輝城的降價行動，在其他樓盤并不鮮見。
“北京限競房明顯扎堆，集中在青龍湖、亦莊、大興等區域，這種情況下，雖然大部分項目的規劃設計、戶型等都比之前有提升，但在資金回籠的要求下，市場有可能會出現價格戰。”張大偉稱，部分區域限競房的價格已經下跌20%以上。
多數項目將虧損
降價，進一步擠占了限競房項目本就不多的利潤。中原地產研究中心稱，2017年以來，北京合計入市的限競房地塊共有103宗，這103宗土地拿地的成本價（經營部分）與房價差，最低的只有6300元/平方米，最高的在3萬以上/平方米，超過2萬元/平方米的地塊只有38宗，算上建安、營銷、財務、稅費等成本，多數項目都將虧損。
“已經入市的66個限競房地塊（有項目屬于多地塊）中，有46個塊地的房價與地價差在2萬元/平方米以內，目前，這些項目中只有8個項目基本售罄，另外4個項目基本保本。整體看，北京入市的限競房項目中有80%已經虧損，即使未來快速賣完，也只是減少虧損，如果價格戰持續，虧損面還會擴大。”該研究中心稱。
克爾瑞研究中心2019年10月底也稱，對北京2016、2017年成交的86幅含宅地塊的運營情況進行統計分析發現，在已經開盤的66個項目中，只有三成項目盈余，超七成項目面臨虧損。在限競房中，西城天鑄、金辰府、頤璟萬和、禧瑞春秋、北京嶺秀、觀承別墅•大家的房價地價差分別約為17423元/平方米、14975元/平方米、8348元/平方米、7652元/平方米、6926元/平方米、3742元/平方米，這些項目都將虧損。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端分析，一般情況下，地價占到房屋售價的30%，再刨去建安、營銷、稅費等成本，項目才能盈利，而現在北京很多限競房地價占房價的比例過高，是虧損的重要原因。
張大偉稱，房價與地價差距較小，開發商在拿地時就已經知道，之所以還敢高價拿地，是出于對市場的未來預期較好。出讓較早一批限競房地塊時，市場還比較熱，開發商相對樂觀，對項目的地下貨值預估較高，同時，由于限競房售價低，開發商認為項目會快速實現去化，財務成本也低，可以實現盈利。但隨著市場下行，銷售變得比較緩慢，地下貨值也難以賣出高價格，利潤慢慢就被融資成本吞噬了。
諸葛找房數據研究中心分析師陳霄稱，相比不限價的商品住宅，限競房項目價格相對較低，建造成本、財務管理費用、營銷費用、各項稅費等支出大概占到房屋售價的30%，開發商的利潤空間被壓縮。同時，限競房項目存在同質化嚴重、位置比較偏僻等劣勢，導致去化情況不佳，盈利更加困難。
房屋質量成隱憂
此前有業內人士指出，近兩年交付的房屋質量普遍較差，盡量不要買這幾年的新房。就北京近兩年的房地產市場而言，不管是高端豪宅，還是保障性住房，都有項目暴露出工程質量問題。
2018年9月，突破8萬元/平方米限價紅線、銷售均價達9.5萬元/平方米豪宅項目華潤昆侖域陷入質量風波，引發不小的關注。有分析認為，雖然華潤昆侖域打破了北京住宅的限價紅線，但與當時周邊12萬元/平方米二手房相比，售價依舊偏低，盈利水平不高甚至陷入虧損，這或許是品質打折扣的原因所在。
2018年6月，北京下發了第一批限競房預售證，按照建設周期推算，今明兩年將是限競房項目的集中交付期。張大偉預計，第一批交付的限競房項目或出現在2020年3月，今年全年大約有20個項目交付，2021年有50-60個。在80%的限競房都將虧損的情況下，房屋質量又能否保障呢？
陳霄稱，高地價讓房企利潤空間被壓縮，快周轉成了其必然選擇，而快周轉可能會帶來房屋質量隱憂。嚴躍進認為，利潤低甚至虧損并不一定會引發房屋質量問題，但客觀上講，一些企業確實存在偷工減料的沖動，“減配”的可能性是存在的。
張大偉稱，企業無利可圖，給限競房項目留下不小的質量隱患，未來交付的項目出現質量問題的概率有所加大。在房價上漲階段，購房者買的越早賺得可能越多，即使出現質量瑕疵，也不會十分計較。但現在不同了，限競房價格并沒有上漲，反而下跌了，這個時候如果房屋再出現質量問題，會引發購房者反彈，小問題也會變成大矛盾。
張大偉建議購房者，今后購買住宅時，應該適當考慮房價與地價存在一定空間的項目，這樣會減少質量問題出現的幾率。
其實，隨著北京房地產市場進入低迷期，后續再入市的限競房地塊的出讓溢價率已經走低，張大偉稱，預計這些項目的虧損面有可能降低，但限競房市場的競爭依然慘烈。
2019年年末至今，北京相繼出讓了不少不限價地塊，陳霄認為，出讓不限價地塊是順應市場發展現狀的政策微調，一定程度上能提高房企拿地的積極性，對于企業盈利是一個利好。嚴躍進稱，限競房暫時不會退出市場，但需要進一步優化、調整。
