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2024年11月21日
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北京市十五屆人大常委會(huì)第十六次會(huì)議11月25日召開，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例（草案）》提交一審。
《條例（草案）》規(guī)定，申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的條件，提出建設(shè)單位也可以申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。另外，《條例（草案）》提出，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)管理人進(jìn)行協(xié)商，并適時(shí)調(diào)整。
現(xiàn)狀：
業(yè)主大會(huì)組建難、決策難
隨著居民對(duì)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的要求不斷提高，由物業(yè)服務(wù)引發(fā)的社會(huì)管理問題日益凸顯。
市人大城建環(huán)保委員會(huì)主任委員郝志蘭表示，物業(yè)管理涉及廣大人民群眾切身利益，是社會(huì)普遍關(guān)注的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題，也是當(dāng)前基層社會(huì)治理中矛盾比較突出和集中的領(lǐng)域之一，12345熱線投訴量居高不下。
“從群眾訴求、基層管理實(shí)踐以及司法機(jī)關(guān)物業(yè)糾紛案件審理情況來看，北京物業(yè)管理中業(yè)主大會(huì)組建難、決策難，業(yè)委會(huì)運(yùn)行、物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)不規(guī)范，公共收益收支不透明，專項(xiàng)維修資金續(xù)籌難，物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)價(jià)難，部分老舊小區(qū)缺乏有效管理，住宅小區(qū)管線權(quán)屬邊界不清等問題，仍較為突出。”郝志蘭說。
公開征求意見：
希望加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管
北京市司法局局長(zhǎng)李富瑩介紹，經(jīng)市政府同意，10月22日，市司法局會(huì)同市住建委就草案送審稿啟動(dòng)為期30天的向社會(huì)公開征求意見工作。其間，共收到網(wǎng)上意見1379條。其中，整體性意見312條，占22.6%；具體條款意見1067條，占77.4%。總體上，公眾認(rèn)可通過立法進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理的必要性。
征集的意見認(rèn)為，要進(jìn)一步嚴(yán)格業(yè)主大會(huì)議定事項(xiàng)的程序，嚴(yán)格業(yè)委會(huì)委員的資格準(zhǔn)入，嚴(yán)格對(duì)業(yè)委會(huì)委員的約束和監(jiān)督，并需要進(jìn)一步細(xì)化物業(yè)管理委員會(huì)的成立條件和職責(zé)。要防止前期物業(yè)加重業(yè)主負(fù)擔(dān)，建議前期物業(yè)承接查驗(yàn)引入第三方監(jiān)理。有意見提出，希望加大對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，解決小區(qū)停車難問題。
市人大城建環(huán)保委提出，在物業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入手段取消后，對(duì)物業(yè)管理人亟須加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，加快形成以信用監(jiān)管為核心的物業(yè)管理市場(chǎng)監(jiān)管體制。建議進(jìn)一步發(fā)揮立法的推動(dòng)和保障作用，建立物業(yè)服務(wù)履約考評(píng)機(jī)制，由街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過業(yè)主評(píng)價(jià)、管理評(píng)價(jià)、專業(yè)評(píng)價(jià)等方式對(duì)屬地項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約情況進(jìn)行考評(píng)，對(duì)考評(píng)不達(dá)標(biāo)的提出整改意見。
前期物業(yè)：
前期物業(yè)由建設(shè)單位承擔(dān)
《條例（草案）》明確建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任，規(guī)定前期物業(yè)合同的履行、費(fèi)用交納的起算時(shí)間，明確承接查驗(yàn)過程中建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理人移交的材料清單。
《條例（草案）》提出，建設(shè)單位銷售房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘前期物業(yè)管理人，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)就前期物業(yè)服務(wù)是否收費(fèi)、服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行約定，約定的內(nèi)容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同。前期物業(yè)服務(wù)合同期限最長(zhǎng)不超過2年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。期限屆滿前3個(gè)月，由業(yè)主共同決定是否繼續(xù)使用前期物業(yè)管理人。
《條例（草案）》對(duì)物業(yè)費(fèi)也進(jìn)行了規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至承接查驗(yàn)協(xié)議生效之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。
業(yè)主大會(huì)、業(yè)委會(huì)：
5%以上的業(yè)主可申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)
北京市司法局局長(zhǎng)李富瑩介紹，鑒于實(shí)踐中存在的“自治失靈”問題，《條例（草案）》立足于為業(yè)主大會(huì)的籌備、成立及日常運(yùn)行提供制度性保障，調(diào)整了申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)的條件，規(guī)定除5%以上的業(yè)主、專有部分占總面積5%以上的業(yè)主外，建設(shè)單位也可以申請(qǐng)成立業(yè)主大會(huì)。同時(shí)，居（村）民委員會(huì)還可以組織符合條件的業(yè)主或者建設(shè)單位提出成立業(yè)主大會(huì)的申請(qǐng)。
符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府指定居（村）民委員會(huì)工作人員擔(dān)任籌備組組長(zhǎng)；籌備組負(fù)責(zé)組織召開首次業(yè)主大會(huì)，并審議通過管理規(guī)約、議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)委員和候補(bǔ)委員。
針對(duì)未能成立業(yè)主大會(huì)或者無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的情形，《條例（草案）》創(chuàng)設(shè)物業(yè)管理委員會(huì)，賦予其組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)的職能。
另外，《條例（草案）》明確社區(qū)黨組織有權(quán)推薦業(yè)委會(huì)候選人，引導(dǎo)和支持業(yè)主中的黨員積極參選業(yè)委會(huì)委員，通過法定程序擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員。
自治管理權(quán)監(jiān)督：
業(yè)委會(huì)委員和家屬不能與物業(yè)有直接利益關(guān)系
李富瑩介紹，針對(duì)業(yè)委會(huì)的運(yùn)行存在權(quán)力邊界不清晰、權(quán)責(zé)不對(duì)等、運(yùn)行不規(guī)范、行政監(jiān)管空白、違法成本較低等問題，《條例（草案）》從把好人選關(guān)、增加備案制度、明確職責(zé)、增加禁止性規(guī)定等方面進(jìn)行規(guī)范，細(xì)化街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及居（村）民委員會(huì)的監(jiān)督途徑和方式。
有資格成為業(yè)委會(huì)委員、候補(bǔ)委員的需要滿足，本人、配偶及其直系親屬與物業(yè)管理人無直接的利益關(guān)系，未被列為失信被執(zhí)行人，未有本條例規(guī)定的房屋使用禁止規(guī)定的行為等。
業(yè)委會(huì)需要及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，監(jiān)督物業(yè)管理人履行物業(yè)服務(wù)合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止；定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每半年公示業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車費(fèi)情況等。
物業(yè)費(fèi)：
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)
《條例（草案）》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)管理人進(jìn)行協(xié)商，并適時(shí)調(diào)整。同時(shí)，要求市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，供協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)參考。
對(duì)于專項(xiàng)維修資金，《條例（草案）》提出，物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定足額交納專項(xiàng)維修資金；專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共有，業(yè)主大會(huì)可以自行管理或者委托住建部門代管；自行管理的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府加強(qiáng)監(jiān)督、指導(dǎo)；未選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)的，由住建部門代管。同時(shí)規(guī)定，專項(xiàng)維修資金余額不足30%時(shí)，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足，轉(zhuǎn)移或者抵押不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供已足額交納專項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。
物業(yè)失管：
街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）應(yīng)急管理
《條例（草案）》提出，物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)失管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位確定應(yīng)急物業(yè)管理人，提供供水、垃圾清運(yùn)、電梯運(yùn)行等維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)，期限不超過6個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。應(yīng)急物業(yè)服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主共同決定選聘新的物業(yè)管理人，協(xié)調(diào)新的物業(yè)管理人和應(yīng)急物業(yè)管理人做好交接。
對(duì)于一些因政策等歷史原因形成的物業(yè)管理中的特殊問題，《條例（草案）》也提出了一些規(guī)定。
比如，對(duì)于公房的物業(yè)管理，《條例（草案）》提出，公房尚未出售的，產(chǎn)權(quán)單位是業(yè)主，享受業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)；已售公房的業(yè)主轉(zhuǎn)讓公房前，應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金；因繼承、贈(zèng)予等發(fā)生已售公房產(chǎn)權(quán)人變更的，繼承人、受贈(zèng)人等受讓人應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)適用的商品房標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)足專項(xiàng)維修資金。
