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2024年11月22日
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2019年，已經有超過25次針對房地產資金鏈收緊的政策，這對于過去幾年高杠桿的房企而言，當下面臨巨大的資金壓力。
時隔約3個月時間，房企破產這一話題再度躋身熱搜榜。
今年7月，年內全國共有271家房地產企業宣告破產。而根據人民法院公告網，截至10月27日，年內宣告破產房企增加到408家，包括延吉市廣廈房地產開發有限公司、淳安卓爾房地產開發有限公司在內的多家房企均發布了破產文書。
對此，中原地產首席分析師張大偉告訴新京報記者，數據本身意義不大，因為對比全國10萬家級別的房地產企業數量，幾百家企業破產，算是所有行業里比例較低的。另外，從環比及同比來看，這一數據也沒有明顯增加。
“但這一話題被關注，代表了市場對房地產企業資金鏈的擔憂，特別是2019年以來，已經有超過25次針對房地產資金鏈收緊的政策，這對于過去幾年高杠桿的房企而言，當下面臨巨大的資金壓力。”張大偉稱。
破產多為地方型房企
監管持續規范房地產融資
人民法院公告網數據顯示，截至10月27日，年內已有408家房地產企業發布破產文書，不少是地方型的房地產企業，例如延吉市廣廈房地產開發有限公司、淳安卓爾房地產開發有限公司，榮成泰和房地產開發有限公司等。
張大偉認為，中國房地產開發制度是項目公司制度，也就是說基本上每一個項目都會單獨注冊一個項目公司。在這種情況下，實際房地產公司品牌數量與企業數量并不吻合。簡而言之，這個數據并不代表只有400多家房地產企業破產、注銷、轉型。
張大偉告訴記者，房地產行業分化明顯，中小企業生存融資壓力大，在這種情況下，中小房地產企業倒閉并非2019年首次出現。2014年一年，就有2000家房地產企業關門。
房地產企業關門背后是監管部門對房地產資金的持續規范。近期，多部門密集發聲劍指房地產，不僅是信托，銀行、債券等房企融資全方位收緊。5月份，銀保監會發布的23號文中提出，銀行機構需整治表內外資金直接或變相用于土地出讓金融資以及未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資等亂象。
此外，銀保監會主席郭樹清在6月中旬召開的陸家嘴(13.660, -0.14, -1.01%)論壇上指出，必須正視一些地方房地產金融化問題；7月12日，發改委發文要求房企發行外債只能用于置換未來一年內到期的中長期境外債務。
年中的幾場會議也釋放了重磅信號，將樓市調控上升到更高高度。其中，7月30日召開的中共中央政治局會議則首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。
記者注意到，9月時，中信信托、建信信托兩家龍頭信托公司因地產信托業務違規吃罰單，引發外界關注。據新京報記者不完全統計，今年已有超過10家信托公司受罰，房地產、銀信合作等業務領域是違規“重災區”。
頻頻領罰的還有銀行。10月10日，北京銀保監局公布了近期的大額罰單，其中浦發銀行(12.590, -0.18, -1.41%)北京分行被罰290萬元，違規事由中包括違規輸血樓市。
據新京報記者統計，年內已有超過30家銀行因房地產業務違規吃到罰單，覆蓋國有大行、股份行、城農商行和農信社等。就在上個月11日，渤海銀行北京分行因理財資金違規用于房地產開發企業繳交土地出讓價款、違規投向“四證”不全的房地產項目等事由受罰120萬元。
專家稱對房價無影響
9月房價已再度降溫
監管從嚴之下，數據顯示，8月份房地產信托募資規模驟降至400億元，環比下降近四成，幾乎與2月380億元的年內最低點持平。
一位業內人士此前告訴記者，房企對外部融資的依賴度普遍不低，比如一個項目，可能只有三分之一或四分之一的資金是房企自己出，其余部分都靠外部融資，這就形成三倍或四倍的杠桿。他認為，這一輪調控給的維穩信號很足，可能會逐步淘汰一批中小房企，尤其是高杠桿融資的房企。
房企倒閉，房價將被推高還是降低？對于這一問題，張大偉表示，沒有什么影響，因為倒閉的都不是主流房企。
國家統計局最新發布的數據顯示，9月份，房價持續降溫。無論是新房還是二手房，銷售價格環比上漲的城市均有所下降。
諸葛找房數據分析師國仕英表示，9月上漲城市數量持續在減少，可見受市場調控影響，部分價格漲幅過快的城市或熱點一二線城市加入下跌城市中。張大偉也分析稱，從房價看，市場調整趨勢明顯，主要還是因為持續出臺的政策疊加各種資金收緊。“后續如果沒有明顯的信貸變化，預計下調趨勢將在2019年持續。”
而下跌的房價，也降低了部分房地產企業的利潤。
不過，新京報記者注意到，隨著“金九銀十”的到來，房地產企業“以價換量”的策略使其開發投資及到位資金情況有所回暖。
統計局數據顯示，1-9月份，房地產開發投資的同比增速已與1-8月份持平，結束了5-8月份該指標同比增速持續回落的情況。
此外，房地產開發企業到位資金同比增速也有所回暖，1-9月份的同比增速，比1-8月份加快0.5個百分點，同樣結束了5-8月份以來，這一指標同比增速回落的情況。
諸葛找房副總裁苑承建分析稱，從開發企業到位資金情況來看，銷售回款成為開發企業改善現金流的主要方式，數據顯示，定金及預收款達43877億元，增長9%；個人按揭貸款達19900億元，增長13.6%，增幅均較1-8月有明顯上漲。“但國內貸款增速比上月下降0.7個百分點，自籌資金增速僅有3.5%，這說明開發企業融資環境進一步收緊，資金壓力仍非常大。”
苑承建表示，預計4季度，融資環境收緊進一步影響開發企業的投資預期及投資能力，新開工面積或進一步下降，開發投資增速在當前水平略有下降。
