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2024年11月19日
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原標(biāo)題：房地產(chǎn)與中國新型城鎮(zhèn)化的未來
真正的房地產(chǎn)井噴是從鄧小平的南方講話開始的，房地產(chǎn)也自此成為了萬眾矚目的行業(yè)。
無論是到一線城市、二線城市還是西部地區(qū)甚至比較偏遠(yuǎn)的縣城去看，中國城市和城鎮(zhèn)的面貌都發(fā)生了翻天覆地的變化，高樓林立、車水馬龍。房地產(chǎn)企業(yè)在改變社會對財富整體認(rèn)知的同時，也是深入中國城鎮(zhèn)化進程的身體力行者。
近幾年，中國提出了走新型城鎮(zhèn)化之路。簡單來說，新型城鎮(zhèn)化的核心，就是人的城鎮(zhèn)化，以推進“民生”為核心。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，原本“圈地建房、坐地升值”的土地財政模式早已不可持續(xù)。如何在新型城鎮(zhèn)化中踐行“民生房企”的責(zé)任，調(diào)整策略，成為了中國頭部地產(chǎn)企業(yè)的重要議題。
中國人的“住房夢”
在中國這場規(guī)模非常龐大的城鎮(zhèn)化擴張過程中，房地產(chǎn)企業(yè)是當(dāng)仁不讓的主角，它們在不同發(fā)展階段的轉(zhuǎn)型業(yè)態(tài)、發(fā)展空間都與城鎮(zhèn)化息息相關(guān)。
數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)化率由1978年的17.9%提高到了2017年的58.5%，城鎮(zhèn)常住人口由1978年的1.7億增長到了8.1億，城市數(shù)量由193個增加到657個。城鎮(zhèn)人均住房建筑面積由1978年的6.7平方米增長到2016年的36.6平方米，住房條件不斷得到改善。
據(jù)了解，美國的城市化率由10%提升到50%用了差不多80年的時間，而中國只用了一半時間。這樣的城市化浪潮，呈現(xiàn)出了高度集中的特點。新增城市人口集中在沿海少數(shù)大城市，北京和上海人口也早已超越了歐美大城市，深圳只用了20年時間人口就由33萬增長至千萬以上。
房地產(chǎn)開發(fā)商在城鎮(zhèn)化大潮中抓住了特定機遇，比如在房企中營收領(lǐng)跑行業(yè)的碧桂園。1992年，碧桂園從廣東順德單盤起家。彼時，房地產(chǎn)市場就是住宅總量不夠，需要大量建房，城市經(jīng)濟功能也需要向外擴張。當(dāng)時，碧桂園就在一線城市郊區(qū)開發(fā)了滿足首套置業(yè)剛需、規(guī)模都在萬畝左右的大盤及超大盤，將無數(shù)人的“住房夢”變?yōu)楝F(xiàn)實。
后來在如火如荼的住房改革和市場經(jīng)濟下，中國城鎮(zhèn)住房自有率急速提升，逐漸告別住房短缺時代。與此同時，居民關(guān)注的不僅是住房面積的擴大，還希望能住上更好更舒適的房子。
從“居住需求”向“舒適需求”的轉(zhuǎn)變，碧桂園嗅到了三四線城市的發(fā)展機遇，開始主打三四線高端改善型住房。這是碧桂園城鎮(zhèn)化產(chǎn)品的2.0時代，緊貼民生需求。但這個階段也帶來了許多問題，比如城鎮(zhèn)化中非常顯著的區(qū)域分化，人口都集中在少部分大城市，并且?guī)砹瞬簧佟俺鞘胁 薄Ｒ虼耍?dāng)城鎮(zhèn)化發(fā)展到一定階段之后，就需要考慮城鎮(zhèn)化的路徑是否能持續(xù)給居民帶來更好的生活，甚至帶來財富的積累。
在中國，加強近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的住房供給，擴大都市圈內(nèi)的房地產(chǎn)供給，實現(xiàn)帶動產(chǎn)業(yè)升級跨越是大的趨勢。比如越來越多的城市開始設(shè)置新型產(chǎn)業(yè)用地，用地代碼為M0。M0主要用于吸引企業(yè)投身新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，順應(yīng)的是將“產(chǎn)”與“城”進一步融合的趨勢。
2016年8月，碧桂園順勢發(fā)布“產(chǎn)城融合戰(zhàn)略”，宣告正式進軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。選址一線城市周邊和強二線城市30~80公里重要區(qū)域，未來5年投入千億元建設(shè)科技小鎮(zhèn)。這是碧桂園城鎮(zhèn)化3.0版本的雛形。
與此同時，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，龍頭房企的目標(biāo)基本已經(jīng)從原來的高速增長改為有質(zhì)量的增長，包括原先四面出擊的多元化業(yè)務(wù)，在近來也呈現(xiàn)了收攏聚焦的趨勢。
在高科技領(lǐng)域，碧桂園董事局主席楊國強有一顆雄心。今年年初，頭部房企碧桂園明確地產(chǎn)、機器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是公司未來三大重點業(yè)務(wù)。同時，提出“為全世界創(chuàng)造美好生活產(chǎn)品的高科技綜合性企業(yè)”的新定位，指明了科技創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級的方向，即圍繞其地產(chǎn)主業(yè)挖掘新市場和新動能。
作為“民生地產(chǎn)”理念的踐行者，碧桂園具有前瞻性，其大力發(fā)展的建筑機器人產(chǎn)業(yè)就是建立在與主營業(yè)務(wù)相關(guān)的理性決策和市場需求的基礎(chǔ)上。這不但能在未來幫助主業(yè)強化成本控制，更是對安全和質(zhì)量的極致追求，也是積極履行社會責(zé)任的有力舉措。
真正的“產(chǎn)城融合”
“產(chǎn)城融合”這個詞近幾年特別風(fēng)行，地方政府則對于能給地方導(dǎo)入實打?qū)嵏咝庐a(chǎn)業(yè)的運營商持普遍歡迎態(tài)度，它被視為疏解大城市、解決睡眠城市和產(chǎn)業(yè)空心化等若干城市病的良方。但誰都知道“產(chǎn)城融合”需要高投入，是塊硬骨頭，難啃。
十九大提出實施區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局。通過與城鎮(zhèn)化的緊密結(jié)合，碧桂園找到了產(chǎn)城融合發(fā)展的新空間—開發(fā)科技小鎮(zhèn)帶動周邊產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展，反哺城鎮(zhèn)經(jīng)濟。
在一線城市周邊和強二線城市周邊的重要區(qū)域，碧桂園都有所布局，已經(jīng)在珠三角、環(huán)北京等地初步布局了多個科技小鎮(zhèn)，包括立足粵港澳大灣區(qū)打造的旗艦項目潼湖科技小鎮(zhèn)。
潼湖科技小鎮(zhèn)位于惠州市仲愷高新區(qū)西部，緊鄰深圳、東莞。“謀篇布局”對于這個幾乎是“在白紙上作畫”的科技小鎮(zhèn)來說至關(guān)重要。產(chǎn)業(yè)的開發(fā)如何做得有前瞻性，非常考驗碧桂園的綜合開發(fā)能力。
為解決產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新和“千鎮(zhèn)一面”的問題，碧桂園科技小鎮(zhèn)推行一鎮(zhèn)一主題，一鎮(zhèn)一產(chǎn)業(yè)的模式。潼湖科技小鎮(zhèn)選擇了聚焦物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)， 通過引入物聯(lián)網(wǎng)龍頭企業(yè)，導(dǎo)入中小型企業(yè)和本地企業(yè)，整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金共同打造“主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)突出、全產(chǎn)業(yè)鏈覆蓋”的科技小鎮(zhèn)。
深圳市英唐智能科技有限公司副總裁劉志華對潼湖的評價頗高，在他看來這個地方山清水秀，房價還比深圳低了很大一截，降低了企業(yè)成本的同時，員工可以在這里實現(xiàn)安居樂業(yè)的夢想，更有利于企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。
最重要的是，劉志華將公司搬到這里，是想通過特色小鎮(zhèn)的規(guī)模和整個產(chǎn)業(yè)鏈的效應(yīng)來完善自己的產(chǎn)業(yè)鏈條，“我相信碧桂園集團會傾全力去打造一個最佳的環(huán)境，因此我們也非常放心去做這個事情。”
在資金方面，碧桂園投資了美國硅谷的Formation基金，并有自己的帕拉丁基金，將會為優(yōu)質(zhì)企業(yè)提供投融資服務(wù)。目前，潼湖科技小鎮(zhèn)建立了首期20億元的產(chǎn)業(yè)基金。此前，碧桂園集團助理總裁、產(chǎn)城發(fā)展事業(yè)部總經(jīng)理向俊波曾表示，“假如香港青年帶著合適的、符合入駐標(biāo)準(zhǔn)的項目，來到潼湖科技小鎮(zhèn)發(fā)展，將免除3年租金。”
值得注意的是，空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、資金規(guī)劃，這三者在“產(chǎn)城融合”中是同步的。如今，城市綜合開發(fā)的成本在不斷上升，包括最重要的土地成本、融資成本，只有財務(wù)穩(wěn)健的頭部房企才能承擔(dān)起新型城鎮(zhèn)化的責(zé)任。
碧桂園在其30多個產(chǎn)城融合的項目中，憑借強大的跨界資源整合能力，將全球最頂級的科技企業(yè)、創(chuàng)新龍頭引入核心城市群。目前已達成合作意向的產(chǎn)業(yè)資源有2100多家，包括思科、富士康、華興資本、軟通動力、創(chuàng)新工場等企業(yè)機構(gòu)，以及哈爾濱工業(yè)大學(xué)、香港城市大學(xué)等多家高校。
創(chuàng)新工場董事長兼CEO李開復(fù)對碧桂園這一戰(zhàn)略感觸很深，“過去我一直認(rèn)為環(huán)境是不可控的，只能有機形成，但在深入了解碧桂園后，我的看法發(fā)生了改變：環(huán)境是可以創(chuàng)造的，碧桂園有希望打造出硅谷那樣的環(huán)境。”
從城市到農(nóng)村，探索“人的城鎮(zhèn)化”
諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者、世界銀行前副行長斯蒂格利茨說過，“中國的城市化與美國的高科技發(fā)展將是影響21世紀(jì)人類社會發(fā)展進程的兩件大事”。當(dāng)然，高科技不僅僅是美國有，將城鎮(zhèn)化與高科技相結(jié)合發(fā)展模式在中國也是大勢。
物業(yè)曾是城市里的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，新型城鎮(zhèn)化對物業(yè)管理和服務(wù)都提出了“更智慧”的要求，也為物業(yè)服務(wù)企業(yè)創(chuàng)造了前所未有的發(fā)展契機。
在頭部物業(yè)企業(yè)中，碧桂園服務(wù)可能略顯獨特。2018年，碧桂園服務(wù)已經(jīng)在全國落地了一些AI項目。除了以與騰訊云等科技巨頭合作的模式推進AI新布局，還研發(fā)了自有的AI應(yīng)用平臺和AI訓(xùn)練平臺，同時還構(gòu)建出云邊端全棧式物業(yè)解決方案，成為物業(yè)領(lǐng)域布局新技術(shù)密集度最高的廠商。
科技力量所能帶來的降本增效不在于技術(shù)降低了多少實在的成本，而在于提升人機互動效率。比如智能安防方面，通過各類算法包括以圖找人算法、軌跡分析算法，周界防范、垃圾桶溢滿等，大幅提升社區(qū)的安全和安全管理的效率。
最重要的是，利用物聯(lián)網(wǎng)和人工智能相結(jié)合將大幅降低常規(guī)重復(fù)勞動的人力投入，可以讓物業(yè)企業(yè)投入更多的人力去為業(yè)主提供更多人性化的服務(wù)。
除了城市居民生活，農(nóng)民的現(xiàn)狀也需要獲得更多關(guān)注。未來城鎮(zhèn)化率的不斷提高將會對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)帶來多方面的沖擊。隨著大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動力將會越來越少。
無論是耕地面積的萎縮還是勞動力的減少，都倒逼我國的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型，通過高科技的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)來實現(xiàn)糧食安全保障。但發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)并不是一個可以快速變現(xiàn)、獲取高利潤的行業(yè)，而是一項龐大復(fù)雜的社會系統(tǒng)工程。
穩(wěn)居世界500強之后，碧桂園謀開始謀劃更長遠(yuǎn)目標(biāo)，試圖通過參與新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，投身高科技和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。去年，碧桂園正式宣布進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，幫助農(nóng)民增收，助力鄉(xiāng)村振興。碧桂園將第一個重點放在了提升現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)含量上，計劃廣聘農(nóng)業(yè)人才，并引入世界一流的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)、設(shè)備。
碧桂園進軍現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，源于集團創(chuàng)始人楊國強“重新回去種田”的夢想。現(xiàn)代農(nóng)業(yè)一方面可以帶動農(nóng)民增收致富，助力國家戰(zhàn)略實施，另一方面通過研發(fā)、生產(chǎn)和銷售，為更多人提供安全、實惠、豐富的農(nóng)產(chǎn)品。
“鳳凰優(yōu)選”就是楊國強著手打造的社區(qū)零售網(wǎng)絡(luò)。鳳凰優(yōu)選定位為高端農(nóng)產(chǎn)品市場，采用的是自營社區(qū)超市的運營模式，致力于農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)鏈的優(yōu)化，通過高標(biāo)準(zhǔn)選品和全鏈路品控，給消費者帶來“從田間到餐桌”的健康體驗，提供更高品質(zhì)的生活。無論是城鎮(zhèn)化進程中的城市居民還是農(nóng)民，都能從中獲益。
楊國強曾提出來這樣一個有關(guān)小鎮(zhèn)的構(gòu)想：人口一兩萬人的綠色生態(tài)小鎮(zhèn)，有教育、就業(yè)、醫(yī)療、商業(yè)、文化和交通設(shè)施。在小鎮(zhèn)邊，建農(nóng)產(chǎn)品深加工的工廠和其他一些沒有污染的工廠，解決就業(yè)問題。這樣通過農(nóng)業(yè)機械化提高生產(chǎn)力解放出來的勞動力，也可以就近在小鎮(zhèn)就業(yè)，從根本上實現(xiàn)農(nóng)村人口的就地城鎮(zhèn)化，助力鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實現(xiàn)。
我們不難發(fā)現(xiàn)，從地產(chǎn)主業(yè)到智慧社區(qū)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、建筑機器人，都與新型城鎮(zhèn)化中的人息息相關(guān)。房企參與城鎮(zhèn)化的形態(tài)隨著社會發(fā)展、國家方針政策的調(diào)整而不斷發(fā)生改變。在它們落實“人的城鎮(zhèn)化”的同時，也催生了一系列契合新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的產(chǎn)業(yè)，這無疑將成為未來中國新的經(jīng)濟增長點。
