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2024年11月21日
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2019年5月，31歲的程序員徐亮終于在北京買了第一套房子，雖然面積還不到60平米，但足夠小兩口作為婚房使用。
30多年前，徐亮的父親剛結婚時，住的是單位的宿舍樓。房間還不到20平米，只能放下一張床、一張書桌、一個衣柜。衛生間是公用的，生活做飯只能在狹窄的樓道里。
60多年前，徐亮的爺爺靠修鞋為生。全家6口人擠在一間破舊的平房里，由于空間太小，還自行搭了一個小棚子。當時，那個大雜院里住的都是這樣的家庭，人聲鼎沸，雞犬相聞。
70年，一個家庭可以傳承到第三代，甚至第四代。作為一個普通的中國家庭，徐亮祖孫三代反映出70年來中國人居住條件的變化。這種變化的發生，既有賴于監管層推動房改進程，又與市場的力量密不可分。
1949年初，中國人均居住面積僅4.5平米，如今，城鎮人均住宅建筑面積超過30平方米。除了居住面積的改善，居住質量也在不斷提高。在此期間，我國城市化率從10.64%攀升到近60%，涉及數億規模的人口流動，這一成就可謂卓越。
70年間，這些變化究竟是怎樣發生的？
從計劃走向市場
由于連年戰爭對房屋造成嚴重損壞，建國初期，我國城市房屋供應嚴重不足。加之當時工業化水平低下，短期內很難進行大規模房屋建設。因此，中央政府鼓勵私人房屋出租，從而緩解住房壓力。
此后，為解決房屋短缺問題，由政府出錢、單位負責建房和分配的模式，成為當時的主要房屋供應機制，這也被稱為“福利分房”。
但在那時，房屋建設規模并不大。直到1978年，住房建設投資占基本建設投資的比重還不到10%。
那時，新建房屋的戶均面積低，實用性較差。即使在東部省份，上世紀60年代到70年代的戶均使用面積也不到30平方米，戶型多為一居室或大開間，廚房和衛生間共用。
新中國的住房制度改革肇始于1978年。當年9月的全國城市住宅建設會議傳達了鄧小平的指示，“解決住房問題能不能路子寬些，譬如允許私人建房、私建公助、分期付款······”
此后，中央對住房問題的態度從“非生產性建設”逐漸扭轉。1982年的“六五”計劃提出，五年內建成住宅3.1億平方米，“七五”計劃為6.5億平方米，“八五”計劃達到12億平方米。
經過一系列的思想和制度準備后，1984年的政府工作報告首次提出，推行住房商品化試點，開展房地產經營業務。住房制度改革緩步推開。
在這一大勢下，土地商品化改革也很快有了實質性進展。1987年12月，深圳首次借鑒香港，以拍賣的方式出讓土地使用權。這也是新中國成立以來的土地“第一拍”。為記錄這一歷史性時刻，當時用的是由香港測量師協會贈送、專門從英國定制的棗紅色拍賣槌。
上世紀90年代，住房制度改革進入快車道。1991年，國務院先后發布《關于繼續積極穩妥地進行城鎮住房制度改革的通知》、《關于全面推進城鎮住房制度改革的意見》，提出“租（提租）、售（售公房）、建（支持集資建房）”并舉等措施。
住房制度“破冰”，加之1992年鄧小平南巡講話帶來的改革效應，中國房地產市場的“初潮”開始出現。
但由于當時的約束性制度并不完善，市場出現過熱。為遏制泡沫，1993年6月23日，時任國務院負責同志發表講話，宣布暫停房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。次日，中央發布《關于當前經濟情況和加強宏觀調控意見》，這也是全國第一份樓市調控文件。
此后，樓市終于逐漸降溫。但制度的改革仍在不斷推進。比如，1994年出臺《城市房地產管理法》等。這也為此后房地產制度的全面改革打下了基礎。
時代的紅利
房地產領域更為深遠的改革到來了。
為應對1997年東南亞金融危機，國家開始探索以打開市場、搞活流通、培養新的消費熱點和經濟增長點為目標路徑，開始了住房全面市場化的改革。
1998年7月3日，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，宣布全面停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。
這一時間點公認為城鎮房改全面破局之時。在此后的幾年中，相關領域的改革也在不斷推進。比如，叫停沿用多年的土地協議出讓，實施招拍掛；“最低首付比例20%、最高貸款年限30年”的基本房貸制度形成；個人購買普通住宅免征營業稅等。在2004年的“8·31大限”（全面實施招拍掛的期限）之后，房地產市場正式進入市場化軌道。
值得一提的是，2003年，國務院首次明確房地產為“國民經濟的支柱產業”。
1998年房改開啟了中國房地產市場快速發展的閘門，此后20年，中國房地產市場得到了飛速發展。但貝殼研究院指出，“房改也埋下了房地產作為宏觀經濟發展工具的基因……在之后20年中，每當宏觀經濟面臨調整時，房地產總是首當其沖受到沖擊，在‘刺激-緊縮-刺激’的驚濤駭浪中前行。”
這也決定了，房改后的中國樓市并未沿線性路徑發展，而是呈現出周期性的走勢。
全國房地產商會聯盟主席顧云昌指出，中國樓市經歷了多個短周期，期限通常為三年。在一個短周期中，市場通常會經歷從升溫到過熱，再到降溫的過程。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進表示，這種周期性特征由多個因素綜合而成：
第一，房地產業本身就存在運行周期，普通體量的房地產項目，從拿地到建設，再到銷售和回款，通常需要一到兩年的時間；
第二，房地產市場與宏觀經濟關聯度高，受經濟周期影響明顯；
第三，購房者行為有“羊群效應”的特征，使得市場的漲跌波動較為劇烈，市場的周期性變化特征也會更加顯著。
但與很多發達國家不同，過去20多年，我國的房地產周期，衰退期和低谷期比較短，而增長期和繁榮期比較長，這顯示出市場需求旺盛的特點。嚴躍進指出，這與我國的城市化進程和人口流動的大勢有關。也可以說，房地產市場借助這個時代的紅利快速發展。
國家統計局的數據顯示，2018年，我國商品房銷售面積達到171654 萬平方米，比1998年增長了14倍；房屋施工面積達822300萬平方米，比1997年增長17.3倍。2018年我國房地產投資規模已經超過12萬億，接近固定資產投資的兩成。
2018年，全國房地產開發企業達97938個，其中有3家企業的銷售規模超過5000億。
但與此同時，一些“副作用”也已出現。比如，部分區域出現階段性的房價上漲過快，經濟發展的“房地產依賴癥”難以克服，部分區域房地產投資過熱等。
令人欣慰的是，隨著房地產長效機制的逐步建立，樓市調控政策漸趨成熟，近幾年，市場也逐漸告別大起大落，走勢趨于平穩。
2019年7月，國家統計局新聞發言人毛盛勇在解讀房地產市場時表示：
“把房地產領域的指標綜合拿到一起來看，當前房地產市場運行總體平穩。下一階段，一方面城鎮化還在繼續推進，剛需和改善性需求還是有的。另一方面，‘房住不炒’的理念越來越深入人心，‘因城施策’和城市政府主體責任被強調。這兩方面因素綜合在一起，穩地價、穩房價、穩預期是有條件做到的。”
看得見的“保障之手”
在房地產市場化改革推進的同時，住房保障體系也在不斷推進和完善。新中國成立以來我國人均住房建筑面積提高近5倍，這其中離不開住房保障體系的有力支撐。
改革開放之前，在類似全民福利住房制度下，城市居民住房基本是由政府或單位解決，私房只是零星存在，且基本沒有市場機制下的流通行為。
在1994年發布的房改文件中，提到“建立以中低收入家庭為對象、具有社會保障性質的經濟適用住房供應體系和以高收入家庭為對象的商品房供應體系”。1995年起，為更好地保障城鄉中低收入階層的基本居住條件，國家開始實施安居工程，大力推進社會保障性住房建設。
1998年，國務院印發《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出全面停止住房實物分配，對最低收入住房困難家庭提供廉租住房，對中低收入住房困難家庭供應經濟適用住房。
此后，廉租房和經濟適用房成為這一階段保障房供應的主要品種。
隨著經濟社會的發展，我國住房保障需求的層次和類型也愈加多樣。從2008年開始，全國大規模實施保障性安居工程，住房保障體系開始呈現出多層次的特征，覆蓋的群體范圍更大，也更有針對性。
保障性安居工程包括三類：保障性住房建設，包括廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房；棚戶區改造，包括城市棚戶區、國有工礦棚戶區、林區棚戶區、墾區棚戶區和煤礦棚戶區；農村危房改造和游牧民定居工程。
從2011年開始，公租房作為一個重要的住房保障品種，納入住房保障體系當中，并開始大規模建設。此外，共有產權住房的試點也在部分城市展開。
根據住房和城鄉建設部的數據，1994年至2007年，全國共建設廉租住房、經濟適用住房等保障性住房1000多萬套。自2008年大規模實施保障性安居工程以來，到2018年年底，全國城鎮保障性安居工程合計開工約7000萬套，約兩億困難群眾圓了安居夢。
縱觀近年來住房保障體系的建設，有幾個重要特征。
第一，住房保障思路從“重購輕租”轉向“租購并舉”。1998年國務院提出建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系后，經濟適用住房成為發展重點。2008年以后，租賃型保障房占比明顯提升。在啟動公租房大規模建設后，租賃性保障房的供應再度提速，成為一個重要的供應主體。
第二，資金支持規模不斷擴大。從2008年到2015年，保障性安居工程中央補助資金增長了10倍。2011年開始還通過國家開發銀行的政策性金融安排加大資金投入，有力地支持了各地保障性安居工程的實施。
第三，除了可見的數據和成果外，我國住房保障制度也在不斷完善。如今，在保障房的質量管理、資格審核、準入退出機制、社會資金投入等方面，都建立了相對完備的制度。早年間住房保障領域的一些違規違法行為，如今已很少出現。
到2018年底，我國已建成了包括養老、醫療、低保、住房在內的世界最大的社會保障體系。
“房住不炒”開啟新階段
2016年12月14日至16日，中央經濟工作會議指出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位。這是“房住不炒”首次提出。此后，“房住不炒”一再被監管層強調，并成為我國房地產調控的重要指導性原則，也成為房地產界乃至整個社會的共識。
與房地產市場的周期性走勢一樣，樓市調控政策也往往具有階段性的特征，通常表現為市場過熱時進行抑制，市場冷淡時進行提振。
長期以來，這給從業者帶來一種僥幸心理，即在市場降溫之時指望政策松綁。投資客也會在市場低點時選擇持幣觀望，并相信合適的入市時機很快就會到來。
2016年以來的新一輪樓市調控，雖然有少數城市采用松綁限售、放寬預售價格、出臺落戶新政的方式，直接或間接地進行了微調，但房地產調控整體保持了較強的力度，市場保持了基本穩定。這樣使得本輪樓市調控已持續36個月，時長、范圍、強度均超過以往任何一輪。
今年7月30日召開的中央政治局會議首次提出，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，宣告“房地產救經濟”模式的終結，也意味著樓市政策不可能在短期內松綁。
嚴躍進指出，這些做法的直接結果是，徹底打消從業者和投資客的僥幸心理，并使房地產回歸居住屬性。這也正是“房住不炒”的初衷。北京某房企高層人士也向21世紀經濟報道指出，“房住不炒”已經影響了人們的價值觀。
他還表示，“房住不炒”意味著調控的系統化和常態化：
一方面，調控手段更加多樣，租購并舉住房制度的建立，以及樓市調控長效機制的逐步落地，將使樓市調控更加科學化和系統化；
另一方面，樓市調控不再是短期行為，而是長期工程。
樓市調控的系統化和常態化，是有很大現實需求的。
顧云昌指出，2013年以后，我國房地產市場從供不應求過渡到整體供大于求的階段，市場也從“黃金時代”進入“白銀時代”。但隨著城市化進入下一階段，人口將從小城市流向大城市和城市圈，這決定了房地產需求仍會延續較長時間。
川財證券在一份報告中指出：
根據《國家人口發展規劃（2016—2030年）》，到2030年我國城市化率水平將達到70%。未來十年間，我國城市化率還有10%的提升空間。
簡單估算，到2030年，未來平均每年新增住房面積19.24億平方米。“城鎮化可能使我國整體房地產需求端熱度延續超過十年，相應的調控政策很可能會在這期間延續。”
該機構指出，預計長三角、珠三角和京津冀等地區依然會成為人口集中的核心區域，而隨著時間進一步推移，這些核心區域的人口溢出效應以及逆城市化，會使一些人口分散在周邊的衛星城市。較其他地區而言，人口集中的大都市帶以及周邊重點衛星城市面臨的調控壓力更大。
相比之下，中西部地區和三四線城市的房地產市場發展周期可能會一定程度上被拉長。樓市的區域分化程度將比以往更加顯著。
盡管如此，顧云昌對房地產市場的前景仍然表示謹慎樂觀。他認為，調控政策的成熟，以及“房住不炒”意識深入人心，將有助于市場告別大起大落的周期性特征，并呈現出更加平穩的走勢。與此同時，當房地產回歸居住屬性后，有助于產品品質提升，這有利于進一步提高消費者的居住品質。
“房地產市場不會像前幾年那樣快速發展了，但它會從波動變得平穩，從粗放變得精細，這也是行業逐漸走向成熟的必經階段。”顧云昌說。
人民對美好生活的向往，居住是重要內容。舒適的居住，不再是夢想。
