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2024年11月28日
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國土部副部長鹿心社 昨日，對于備受爭議的“地價房價之間的關系”，國土資源部首次以數據給出回應。據該部調查：地價只占了房價的一小部分，全國平均比例約為23%。 國土部調查地價占房價比例 今年全國兩會上，全國工商聯的一項調查顯示，房地產項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。有聲音據此表示，房價過高原因在地價高昂。要降房價，先要降地價。 昨日，在國務院新聞辦舉行的發布會上，國土部副部長鹿心社介紹了該部一項相關的專題調查。 國土部調查了620個房地產開發項目，選取了東部、中部、西部不同的類型。結果顯示，目前中國地價占房價15%-30%，平均為23.2%。 鹿心社將該數據與國際水平進行了比較，稱中國的地價房價比，低于歐美及亞洲近鄰。他還表示，地價是影響房價的重要因素之一，但不是決定因素，決定房價的根本因素是供求關系。 此前還有專家認為，“由于要守紅線，土地偏緊、地價偏高，影響了房價”。鹿心社反對這種說法。 他分析說，一個國家或者地區的土地資源越緊缺，地價占房價的比例就越高。而根據上述調查結果，從中國目前的地價水平看，“說保18億畝耕地紅線推漲了房價，沒有根據，也沒有道理”。 鹿心社強調，耕地紅線不會影響房價，“不管中國的土地多么緊缺，居民正常的住房用地需求我們都要保障”。 發布會后，鹿心社向本報透露，上述15%－30%的比例，并不是說地價房價比最高為30%。據調查，最高的達到40%，“但北京并不是最高的”。具體的調查結果，國土部將會公布。 前五月批地逾全年指標一半 另據國土部的數據，去年中央政府提出擴內需保增長一攬子計劃后，國土部門批地量同比大幅增長。1到5月份，已通過預審的建設項目涉及用地面積有351萬畝，占全年用地計劃指標總量的55.7%，其中，交通、水利、能源用地占83%。 ■ 北京情況 四環內地價房價比約35% 北京的地價占房價的比例是多少？昨日，國土部官員均未明言。 不過，國土部一位相關人士舉例說，二期剛開盤的首城國際，開盤價在14500元/平米，2006年拿地時的樓面價格是每平米5000-6000元，地價占房價的30%多。而“京西某熱銷樓盤的地價房價比也在此范圍。” 北京土地部門此前發布的一份監測數據顯示，去年第一季度，北京居住用地價平均為5707元/平米。而據北京市統計局的數據，去年四環以內住宅期房均價為15581元/平米。如果扣除政策性住房因素，四環路以內住宅期房均價為16892元/平米。據此，北京的地價與房價比，估算值在35%左右。 【調查背景】 房地產支出費用大頭歸政府？ 國土部人士表示，他們每年都會進行地價與房價的調查。不過，今年的調查范圍更大，而且，與此前有關“房地產總費用支出中，很大一部分流向政府”的論斷有一定關系。 在今年兩會上，全國工商聯房地產商會就全國9城市“房地產企業開發費用”的調查顯示，在總費用支出中，流向政府的部分所占比例為49.42%。而房地產項目開發中，土地成本占直接成本的比例最高，達到58.2%。 昨晚，全國工商聯房地產商會會長聶梅生在電話中表示，該報告的數據來自獨立第三方，房地產商會只是引用。她還指出：“流向政府部分”，指的是土地成本和總稅收等，并非完全的土地費用。對于“58.2%”如何得來，她稱需由報告撰寫方解釋。 【調查范圍】 覆蓋百余地價監測城市 上述人士表示，他們近期下發了“地價調查表”，要求地方填報具體的房地產項目土地出讓價款、房屋售價等。調超持續約一個月。覆蓋范圍，包括全國城市地價動態監測系統所覆蓋的所有105個城市。據了解，這105個城市包括直轄市、省會城市、計劃單列市和區域主要城市。 【調查樣本】 每城市至少上報六處房價 國土部人士稱，對這100多個城市，國土部要求至少上報6處房價，且取得的土地需在2006年之后，商品房項目要求已經開盤。 “實際上報的數字多于目前統計的620個，因為其中一部分(項目)時間不符合要求被剔除在統計之外”。 國土部還要求各地按照項目區位(城市中心區、邊緣區、過渡區)，選取若干項目進行調查，每區位樣點數不得少于2個。 上述人士稱，由于土地招拍掛價格是公開的，根本不存在造假，調查只要地方上報售樓價格，地價與房價的比例數字很容易得出。 不過，記者發現，由于對調查樣本未詳細要求，可能出現城市上報“低地價高房價”樓盤，這會導致地價所占房價比例的降低。 該人士坦言，調查顯示，確有地價占到房價超過40%的情況，但是極少數。也有地價不足房價10%的情況。但他未透露具體城市和樓盤。 對于“地價不足房價10%”的情況，這位人士稱，此為開發商2006年在城市黃金地段拿地，2007年在房價最高時開盤，除去稅收和費用，“其中利潤率不言而喻”。 本組稿件/本報記者 吳鵬 ■ 專家觀點 “地價房價無直接對應關系” 北京市土地整理儲備中心市場部部長雷蕾介紹，目前內地的房價與地價之間并無直接對應關系。房價由樓市的供求關系決定，開發商能賣到什么價格就會賣什么價格。而地價由土地市場的供求關系，以及開發商拿地時的心態決定。 由于土地從購買到開發銷售有2-3年的間隔，在此期間房價會隨市場變化不斷調整，很難說地價和房價之間有何直接關系。 |
