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2024年11月22日
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7月30日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署下半年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議提出，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
對(duì)此，一位TOP10房企高管向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，本次中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述，沒有超出房企之前對(duì)房地產(chǎn)政策的預(yù)期，只是重申了政策面的大方向，即不嚴(yán)格也不放松。這說(shuō)明，中央不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，而是把房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展的壓艙石和穩(wěn)定器。
建立長(zhǎng)效管理機(jī)制將加速
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，本次中央政治局會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)的表述明確透露出三層含義：
其一，房住不炒的定位不會(huì)改變。針對(duì)上半年部分城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象，下一步政策調(diào)控從緊的趨勢(shì)非常明顯。政治局會(huì)議反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，也顯示出中央對(duì)于樓市調(diào)控不放松的堅(jiān)決態(tài)度。房企在融資從緊、調(diào)控方向不變的大背景下，下半年面臨的挑戰(zhàn)會(huì)增加，投資客清場(chǎng)會(huì)更為徹底，自住型購(gòu)房需求可以得到充分保障。
其二，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境、房地產(chǎn)融資環(huán)境、需求側(cè)調(diào)控力度是影響樓市基本面的主要因素。房地產(chǎn)融資環(huán)境直接對(duì)房企構(gòu)成影響，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性會(huì)對(duì)房地產(chǎn)形成全局性影響。但本次中央政治局會(huì)議明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，即表明不會(huì)因經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化而改變房地產(chǎn)調(diào)控的方向，加之下半年需求側(cè)調(diào)控不放松的趨勢(shì)，樓市出現(xiàn)過(guò)熱的幾率極小。
其三，從房地產(chǎn)調(diào)控的手段來(lái)看，長(zhǎng)短并用，注重長(zhǎng)效。由于短期調(diào)控的手段多樣化、政策頻發(fā)，導(dǎo)致人們更容易看到短期調(diào)控而忽視長(zhǎng)期調(diào)控的存在。未來(lái)更多的長(zhǎng)期調(diào)控會(huì)不斷加強(qiáng)，包括保障房的建設(shè)、針對(duì)租賃土地供應(yīng)側(cè)的保障、城市共有產(chǎn)權(quán)房的推進(jìn)、針對(duì)房地產(chǎn)的各類稅收法律層面的推進(jìn)和落實(shí)等等。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，從2017年7月至2019年7月，以經(jīng)濟(jì)為主要議題的中央政治局會(huì)議共召開了8次，其中有6次提及房地產(chǎn)。
億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨指出，本次中央政治局會(huì)議奠定了未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主基調(diào)，政府將逐步降低經(jīng)濟(jì)對(duì)于地產(chǎn)的依賴度，房地產(chǎn)行業(yè)政策大幅放松的可能性較小，房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效管理體制的建立將加速。
政策明朗后的房企發(fā)展邏輯
上述房企高管認(rèn)為，本次中共中央政治局會(huì)議，對(duì)于博弈房地產(chǎn)政策放松的投資人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是利空，因?yàn)閷?duì)投資客來(lái)說(shuō)，有些人是指望政策放松去撿漏；而對(duì)于普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)影響不大，因這部分人群是得到鼓勵(lì)和支持的。
他們進(jìn)一步表示，反映到股價(jià)上，預(yù)計(jì)也不會(huì)有太多波瀾，因?yàn)槟壳安簧俚禺a(chǎn)股的估值已經(jīng)反應(yīng)了政策調(diào)控的預(yù)期，更多是由他們的基本面來(lái)推動(dòng)的，而不是去博弈政策放松。而且，房地產(chǎn)估值在今年已經(jīng)下調(diào)了很多，估值和歷史平均值比已經(jīng)偏下，這也已經(jīng)反映了政策面的預(yù)期。
另一位房企相關(guān)負(fù)責(zé)人則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，房企無(wú)需短期支持，只要求公平環(huán)境。任何時(shí)候，調(diào)控的加碼對(duì)大房企來(lái)說(shuō)影響不大，甚至還能維持其業(yè)績(jī)?cè)鏊佟?/p>
該房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策在融資方面表現(xiàn)得尤為明顯，如銀保監(jiān)會(huì)對(duì)信托融資加強(qiáng)監(jiān)管和發(fā)改委收緊房企海外發(fā)債，但兩者在房企融資結(jié)構(gòu)中的占比均不大。這并非行業(yè)整體融資收緊，更多是對(duì)近期部分地區(qū)土地市場(chǎng)過(guò)熱的抑制，實(shí)為結(jié)構(gòu)上的調(diào)整。
值得注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)融資端將進(jìn)一步分化，這對(duì)于信用良好的龍頭房企是利好。從配置端看，今年以來(lái)，多因素導(dǎo)致資金面緊張，270余家房企宣告破產(chǎn)清算，中小房企正在加速退場(chǎng)，行業(yè)集中度或進(jìn)一步提升。
從部分房企已披露的半年業(yè)績(jī)快報(bào)看，考慮到當(dāng)前行業(yè)格局分化加劇，優(yōu)質(zhì)房企竣工交付或大幅高于市場(chǎng)平均表現(xiàn)，半年報(bào)業(yè)績(jī)乃至全年業(yè)績(jī)均或大概率超預(yù)期。而小房企出局，大房企規(guī)模提升，拿地、融資和銷售集中度上升，對(duì)于規(guī)模房企而言意味著更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。
于小雨認(rèn)為，在政策基調(diào)明朗的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變發(fā)展邏輯，構(gòu)筑自身核心競(jìng)爭(zhēng)力，切實(shí)提高競(jìng)爭(zhēng)力，向著更專業(yè)化、更精細(xì)化方向發(fā)展。
