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2024年11月22日
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部分城市土地市場(chǎng)升溫遭遇監(jiān)管層預(yù)警后，地方政府也“亮劍”非理性拿地。
據(jù)新京報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，已經(jīng)有包括蘇州、合肥、東莞等城市升級(jí)土地調(diào)控政策，諸如蘇州降低一次性報(bào)價(jià)最高限價(jià)，合肥限制關(guān)聯(lián)公司競(jìng)買同一宗地塊，東莞新規(guī)致使“價(jià)高者不一定得”，更有中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文整治銀行機(jī)構(gòu)亂象，諸如表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資。
土地是房地產(chǎn)之母，搶地大戰(zhàn)、高價(jià)地出現(xiàn)、溢價(jià)率攀升，土地市場(chǎng)的高熱會(huì)間接推動(dòng)樓市的升溫，這不利于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。在業(yè)內(nèi)人士看來，目前我國(guó)的調(diào)控已經(jīng)取得了階段性進(jìn)展，調(diào)控成果更是來之不易，對(duì)于地方政府來說，升級(jí)調(diào)控政策抑制發(fā)熱的土地市場(chǎng)，很有必要。
競(jìng)地價(jià)高者不一定得
6月6日，東莞市公共資源交易網(wǎng)發(fā)布《東莞市國(guó)土資源網(wǎng)上交易達(dá)到上限后的終次報(bào)價(jià)規(guī)則》。規(guī)則指出，在網(wǎng)上報(bào)價(jià)達(dá)到上限后，交易系統(tǒng)暫停接受新的報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為通過網(wǎng)上最終一次性報(bào)價(jià)方式（以下簡(jiǎn)稱“終次報(bào)價(jià)”），以終次報(bào)價(jià)中最接近所有終次報(bào)價(jià)平均價(jià)的原則確定競(jìng)得入選人的競(jìng)價(jià)方式，其所報(bào)價(jià)格確定為該宗地最終報(bào)價(jià)。
也就是說，按照原有的規(guī)則，一塊地價(jià)高者或者是誰競(jìng)得自持面積多就能獲得，這對(duì)于更有實(shí)力的房企來說，機(jī)會(huì)更大，也更容易推高地價(jià)。新規(guī)則改變了上述游戲規(guī)則，當(dāng)?shù)貎r(jià)或者是競(jìng)自持達(dá)到上限后，進(jìn)入“終次報(bào)價(jià)”環(huán)節(jié)，一次性報(bào)價(jià)、最接近平均價(jià)格的房企才能摘得地塊，這中間增加了偶然性，只要能夠進(jìn)入“終次報(bào)價(jià)”環(huán)節(jié)，任何一個(gè)房企，無論實(shí)力是否強(qiáng)勁，都有機(jī)會(huì)摘得地塊。
而對(duì)于能夠進(jìn)入“終次報(bào)價(jià)”的資格，也較為簡(jiǎn)單，根據(jù)規(guī)則，在“終次報(bào)價(jià)”前，已報(bào)出至少一次有效報(bào)價(jià)的競(jìng)買人，自動(dòng)獲得“終次報(bào)價(jià)”資格。未報(bào)出有效報(bào)價(jià)的競(jìng)買人，須在資格確認(rèn)環(huán)節(jié)同意接受上限報(bào)價(jià)后，才能獲得“終次報(bào)價(jià)”資格。
易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，上述新政對(duì)于整個(gè)土地市場(chǎng)價(jià)格有積極作用，因?yàn)閳?bào)價(jià)最高的不一定能拿到地，這使得企業(yè)拿地會(huì)更加理性，有一些拿地資金預(yù)算不是很多但報(bào)價(jià)最接近也有機(jī)會(huì)拿地，也能更加體現(xiàn)拿地的公平性。
在東莞之前，合肥也出臺(tái)了土地調(diào)控政策。5月21日，合肥市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步明確競(jìng)買資格審查的公告》。公告指出，為維護(hù)土地市場(chǎng)的公開公平公正，自即日起，競(jìng)買人在辦理含有商品居住用途地塊的競(jìng)買報(bào)名登記手續(xù)時(shí)，須提交其控制的子公司、控制其的母公司或其母公司控制的其他子公司、或其母公司控制的其他子公司控制的子公司等關(guān)聯(lián)公司不參加同一宗地競(jìng)買的書面承諾。書面承諾須明確：如有上述情況的舉報(bào)和投訴，經(jīng)相關(guān)部門查實(shí)后，無條件接受取消土地競(jìng)得資格、納入自然資源市場(chǎng)信用“黑名單”、兩年內(nèi)不得報(bào)名參與合肥市范圍內(nèi)土地競(jìng)買的處理。
更早對(duì)土地競(jìng)拍政策進(jìn)行收緊的還有蘇州。5月17日，蘇州市吳江區(qū)自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于吳地網(wǎng)（2019）7號(hào)公告地塊掛牌出讓的補(bǔ)充公告》，該宗地塊的市場(chǎng)指導(dǎo)總價(jià)及一次性報(bào)價(jià)全部降低，其中一次性報(bào)價(jià)最高限價(jià)降幅為18.7%。5月23日，該地塊停止出讓。此后，蘇州又將兩宗居住用地的限高和容積率指標(biāo)調(diào)高。業(yè)內(nèi)專家表示，蘇州此舉旨在降溫土地市場(chǎng)。
政府嚴(yán)查土地資金來源
土地調(diào)控政策升級(jí)背后是發(fā)熱的土地市場(chǎng)，搶地大戲上演、高價(jià)地出現(xiàn)、溢價(jià)率攀升。以東莞土地市場(chǎng)為例，在土地新政發(fā)布前，已經(jīng)采取最嚴(yán)格的土地競(jìng)拍政策，“限價(jià)+競(jìng)拍自持面積或自持年限”，但是這難以阻擋房企拿地的決心。
2018年，東莞土地市場(chǎng)遭遇調(diào)整，終止掛牌、流拍地塊共9宗，占全年掛牌的26%，創(chuàng)近6年新高。但是今年4月份以來，東莞土地市場(chǎng)升溫明顯，地塊提前鎖定、封頂摘地、秒殺的情況頻頻上演。更有神操作，在競(jìng)拍過程中，有房企連續(xù)報(bào)價(jià)，以最快速度觸頂土地價(jià)格和限制條件上限。
4月23日，東莞萬江地塊在進(jìn)入掛牌出讓時(shí)間僅3分鐘，便被競(jìng)價(jià)者以“最高限價(jià)30億+自持面積100%（商業(yè)）”封頂鎖定，事后揭曉拿地者為保利。在競(jìng)拍過程中，保利自己連續(xù)加價(jià)30次。4月29日，東莞2019WG012號(hào)地接受網(wǎng)上報(bào)價(jià)，最終，融創(chuàng)中國(guó)以“10.23億元 +自持年限40年”摘得該地塊。在競(jìng)自持環(huán)節(jié)，融創(chuàng)曾連續(xù)出價(jià)16輪。
克而瑞地產(chǎn)研究中心分析師楊科偉表示，東莞受深圳外溢，加上粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃的影響，全國(guó)投資者蜂擁而至。
2019年二季度以來，包括東莞、蘇州、杭州、南京、合肥、寧波、鄭州等二線城市土地市場(chǎng)升溫。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年前5個(gè)月50大城市合計(jì)賣地1.59萬億元，同比上漲12.3%。其中賣地最多的城市分別是杭州、天津、武漢、蘇州、北京、重慶等，有9個(gè)城市賣地高達(dá)500億元以上，賣地超過200億元的城市也高達(dá)30個(gè)。其中5月單月，有22宗地塊溢價(jià)率超過了20%，占比高達(dá)63%，這在2019年首次出現(xiàn)。
部分城市土地市場(chǎng)升溫，其中一個(gè)重要的原因是資金面的相對(duì)寬松，傳遞到了樓市，也傳遞到了土地市場(chǎng)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月-4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金52466億元，同比增長(zhǎng)8.9%，增速比1月-3月份提高3個(gè)百分點(diǎn)。
事實(shí)上，對(duì)于企業(yè)拿地資金來源的監(jiān)管已經(jīng)落下靴子。5月17日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，整治銀行機(jī)構(gòu)亂象，諸如表內(nèi)外資金直接或變相用于土地出讓金融資。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于土地出讓金融資的檢查非常及時(shí)，近期全國(guó)各地土地市場(chǎng)突然升溫，高價(jià)土地的出讓明顯增加，很多城市土地價(jià)格和溢價(jià)率節(jié)節(jié)攀升，與當(dāng)前穩(wěn)地價(jià)的政策基調(diào)不相符。
