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2024年11月22日
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由中國社會科學院城市發展與環境研究所和社會科學文獻出版社主辦的2019年中國房地產高峰論壇暨《房地產藍皮書》發布會于5月23日上午9：30在中冶大廈9層第二會議室（北京朝陽區曙光西里28號）舉行。城環所的原所長、《房地產藍皮書》的顧問牛鳳瑞發言。
牛鳳瑞：
謝謝主持人。各位同志、各位朋友，今天的論壇主題是轉型，我個人認為房地產的轉型的主體就是開發商，就是房地產業健康穩定的發展，能夠實現供求平衡。但是房地產業轉型的關鍵還在于我們的調控政策，也就是說我們的調控政策應該由疲于應對房價的變化向構建長效機制轉化，由熱衷于有形之手的調控，向更好更多的發揮無形之手。這是我的一個基本觀點，在新時代，我們考慮房地產的轉型，政策上當然正確，也不會有什么大的爭議，但是當前中央和大眾最關注和爭議最大的還是持續上漲的房價。
今天我冒大不韙，對我國房價持續高漲的根源再作一次分析，并對我們的樓市調控政策的轉型做一個初步的討論。我國的房價持續高漲的根源是炒房嗎？是開發商無德嗎？是學者的忽悠嗎？還是媒體的導向呢？是土地資源不足嗎，是為開征房地產稅嗎？都不是，或者至多只是次要的、表層的原因。土地和資金兩大要素，只要掌握在政府之手，決定了我國樓市的主要就是政策，同時我們出現的問題首先也要從政策上找原因。中國房價的持續上漲首先就是政策的逆向調控推升了房價，房價上漲本來是一個正常的現象，表明了供不應求，應該增加和擴大房地產投資，但是在經濟過熱的時期，我們是逆市場行為進行調控，以房價過熱為目標，關緊土地和資金的兩個閘門，限制房地產投資，加劇這種供不應求。在經濟下行壓力加大的時候，我們又站在限房價、保民生的道德的高地，嚴格限制市場交易，以暫時的穩定來蓄積市場暴發的能量，這就是十幾年來房地產市場劇烈震蕩，房價控而不降反升的根源。
第二，我們的土地制度推升房價。土地成本占大頭，土地高價當然房價也要高，我國建房用地高價的原因，一是土地制度設置和用地政策造成的有效供給不足，請注意，這里沒有土地資源不足的問題。二是建房用地要求一次繳納70年土地出讓金的制度設計。三是開發商拿地要被要求配建相應的市政設施以及醫院、學校、幼兒園、保障房、政策房等等配件直接推升了土地價格。四是日漸增加的征地拆遷補償標準，以及房地產開發中的各種稅費的征收，間接的推升了土地的價格。地方政府因為土地高價獲得的土地開發收益或用于城市基礎設施建設，或用于擴大公共服務供給，即所謂的土地財政，土地財政實質上是以土地開發為平臺的社會再分配。房價最后的買單者是購房者，你買大房、買好房、多買房就要多交稅，等于為財政多作了貢獻。你買小房子，等于少作貢獻，買不起房子，走保障房之路，這是一種社會關心的再調節，也是一種制度的設置，這里邊沒有誰是誰非。
除了這些制度和政策的逆向的推動以外，還有另外的因素。也就是說我們平時所說的中國的特殊發展階段，宏觀經濟社會發展背景，以及我們的思想觀念共同的作用。一是通貨膨脹和建房成本推升房價，貨幣貶值、通貨膨脹這是當代世界各國的普遍現象，每年我們的房地產有超過3%的通脹率，建房的人工成本、原材料的價格持續上漲推動建房成本不斷上漲。成本上漲，當然要推動價格的上漲，所以房價走高是增加住房有效供給，推升住房建造品質的基礎條件，也成為我們超發貨幣的蓄水池。二是住房購買力的集中的釋放推升房價，安居樂業在我們中國深入人心，在吃穿用行等基本消費滿足以后，改善居住條件成為家庭消費升級的重點。住房制度改革是為家庭住房提供了制度保障，收入水平的提高和建房能力的增強，為實現居者有其屋的夢想也提供了可能。高收入家庭本來就有較強的購房支付能力，面對社會投資渠道的狹窄，投資樓市成為必然的選擇，房價合理回歸的政策宣傳與房價持續上漲的現實形成強烈的反差，不僅強化了大眾早日購房的預期和沖動，而且消耗了政策的公信力。這種住房購買力的集中釋放和提前釋放，構成了房價上漲的持久推動力。
綜合上述，我國房價持續上漲的根源在于制度政策的設置以及歷史發展階段經濟社會發展的宏觀背景和國人的置業觀念疊加，房價上漲的背后是復雜的社會再分配關系，要求房價調控政策針對上述根源精準施策，對癥下藥，進行包括土地制度、住房制度、稅收和財政制度，金融信貸政策、城市化政策、產業政策的調整和制約觀念的政策引導，等在內的系統化頂層設計。我國的政治經濟體制決定了有形之手控制房價堅強有力，但是房價暫時的穩定效果與控制政策執行的社會成本并不匹配，住房作為私人消費品發揮市場配置住房資源的決定性作用可能更有效率，這是我國實行住房市場化改革的基本依據。2019年，我國房地產調控以穩地價、穩房價、穩預期為主基調。
對此，我的理解是穩不是不變，變是常態，小變是穩，中變也可以視為穩，個別時段有利于解決社會主要矛盾的大變也可以接受，房價上漲幅度低于物價上漲等于相對下降，與經濟社會發展和收入增長幅度相適應的房價上漲也可以視為穩，少數年度房價同比增幅超過經濟發展和收入的增長幅度也應謹慎應對，不宜做出過度的反應。月度、季度的環比數據，個別數據的典型數據是市場供求、雙方決策的重要參數，但不宜作為政策調整的依據。這是我始終堅持的觀點，要吸收房地產建設周期，一般3-5年，對政策的反應總有一個滯后期，要吸取以往以短期穩定換來下一輪報復性增長的教訓。房價大漲不可取，但是房價大降與購房者雖然利好，與經濟社會發展的總體影響未必是美好。
防止房價大起大落，當是穩房價的準確解釋，但是何為大？不同的人會有不同的解釋，我的解釋就是這個大要依據我們經濟社會發展和收入水平的增長去進行及時的判斷，有人說我是房地產的市場派，當然不錯，我就是市場派，同時我還是中國房地產的樂觀派，還是中國房地產的供給派，同時也是中國房地產的多功能派。這是我的發言，謝謝各位！
