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2024年11月24日
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城市化進程加快、社會主義市場經濟迅速發展，房地產行業也呈現出快速發展的勢頭。然而我國現行的房地產稅制與快速發展的經濟還有不相適應的方面和環節，房地產稅收體系自身存在的問題一定程度上阻礙了房地產業的進一步發展。從物業稅的空轉多年到房產稅的難產，無不驗證著房地產稅制改革的艱辛。房地產稅制改革將何去何從？盼也好，怕也罷，都在等著另一只靴子落地，但種種跡象又表明，房產稅改箭在弦上。
改革房產稅成大勢所趨？
《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》(俗稱“新國十條”)下發后，這輪房地產調控效果備受外界關注，《通知》要求發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。
不久前，國務院副總理李克強八天兩度強調，釋放出的重要信號就是，本輪樓市調控不會半途剎車。接下來，還將有9部委聯合進行全國督察。國家發改委主任張平8月26日向全國人大報告經濟情況時稱，房地產調控政策不會松動。國家發改委財政金融司司長徐林在出席“中澳政府管理項目總結大會暨項目成果國際交流會”時也表示，我國計劃實施一系列稅收體制改革，其中就包括推進房產稅改革。發改委官員重提稅收體制改革，房產稅作為收緊貸款、嚴查土地之后的終極解決方案，并不能一蹴而就。但各地方政府的緊張籌備表明，啟動稅收體制改革的大幕已經拉開。
房地產稅就像影子一樣隔空遮照著中國房地產業。盡管它何時以何種方式突然來襲，至今仍無定論，但來自地方政府的秘密籌備卻又適時地表明，中國房地產業將以“稅調”取代“政調”并非空穴來風。一直以來，關于此輪中國房地產調控就存在諸多爭議。甚至有地方政府官員公開表示，調控房地產市場應該動用稅收機器，而不僅僅只是調金調息和停房貸，應該“以市場的方式來代替政治調控的方式”。
如果說房地產稅制改革一直停留在紙上談兵階段仍不足以引起關注，那么“傳重慶已獲中央批準進行房產稅試點”的消息則引發了業內大討論。《華夏時報》透露，重慶已獲中央批準進行房產稅試點，近期將在全市范圍內實行。一直是說不清道不明的房產稅試點終于又有了點眉目。這意味著，“空轉”了多年的物業稅試點進入了“實轉”階段。
到目前為止，盡管有關物業稅或房產稅的征收備受爭議，但是房產稅試點已是箭在弦上。“物業稅是必須開征，不是有可能開征，因為它是調節貧富差距的重要手段。”中國社會科學院財政與貿易經濟研究所副所長高培勇日前表示，“目前我國，在收入取得層面有個人所得稅的調節，在消費支出層面有增值稅、消費稅和營業稅的調節，唯獨在財產保有層面，我們則基本處于無稅狀態。”
“對個人住房征收房產稅是大勢所趨”，中國社科院財貿所研究員楊志勇指出，“對個人住房持有環節征稅，無論是叫房產稅，還是叫物業稅，都是大勢所趨。”著名經濟學家樊綱近日在京發表演講時也表示，之所以出現一批空置房，是因為中國沒有征收房產稅。
“房產稅”雷聲大雨點小
房產稅在中國并非新稅種。追溯房產稅在國內最早是出現在上世紀50年代。原政務院在1950年頒布的《全國稅政實施要則》中規定開征房產稅，1951年政務院公布《中華人民共和國城市房地產稅暫行條例》，將房產稅并入城市房地產稅。
上世紀80年代，鑒于城鎮土地屬于國家所有，使用者沒有土地所有權，中國將城市房地產稅分為房產稅和城鎮土地稅兩個稅種，并于1986年頒布了《中華人民共和國房產稅暫行條例》。同時，城市房地產稅仍保留，在市、縣按年征收，其中，對個人所有非營業性房產免征。繼續對外商投資企業、外國企業、外籍個人征收。
去年5月，國務院批轉國家發改委《2009年深化經濟體制改革工作意見通知》中就已經提到“深化房地產稅制改革，研究開征物業稅”，今年1月初，“國11條”出臺，提出要加快研究完善住房稅收政策。這被業內解讀為物業稅即將出臺，旨在抑制持續上漲的房價。更有消息稱，今年稅務部門將在全國范圍內開展房地產模擬評稅，物業稅“空轉”工作在部分地區試點了6年多之后，將推廣至全國。
今年5月底，中國政府網發布的國務院批轉國家發改委《關于2010年深化經濟體制改革重點工作意見》中又進一步明確提出，我國將逐步推進房產稅改革。這已很清楚地表明，管理層開征房產稅的決策已定。此消息一出，讓之前議論得沸沸揚揚的房產稅暫時有了定論。
盡管有關方面的表態讓人們看到出臺房產稅其實是早晚的事，但人們期盼的房產稅出臺時間表仍未可知。有分析人士認為，稅費調整畢竟不同于常規的調控手段，這是長期且更加嚴肅的，必須在法律的框架內調整，因而這也決定了房產稅仍然處于“逐步推進”的現狀。
房產稅的出臺讓人似有霧里看花之感，然而有一點專家看法卻出奇一致，那就是我國實施房產稅，面臨的坎還很多。這也就是說，房產稅征收的趨勢不可阻擋，然而何時落地卻又似乎沒人能給出清晰地時間表。或許“蓄勢待發、箭在弦上”是最能詮釋此時房產稅的現狀了。
房產稅抑制高房價激辯
國外媒體日前援引一不愿透露姓名的政府官員表示，作為改革房地產稅收制度的一部分，中國將可能擴大現有房產稅的征收范圍，而非仿照美國開征新的物業稅。中國政府或把每年對商業地產征收的房產稅擴大至住宅物業，以遏制房價過快上漲。
說到房產稅對高房價的抑制作用業內爭論不一，口水不斷。近年來，隨著經濟發展和各方面情況的變化，有關房產稅改革的議論一直不絕于耳，尤其是近年房價高企，在最近國家對房地產進行“史上最嚴厲”宏觀調控的大背景下，被市場視為房價調控利器的房產稅自然最為惹人注目。那么，我們不禁要問，房產稅改革的主要目的是什么？房產稅對房價會造成多大影響、能否抑制高房價？
如今的房地產被某些利益集團歪曲，房子本身最基本功能是滿足居住，其次才是投資功能。眾多事實表明，中國房地產市場中投資性購房需求占總需求的比重正在上升，投機因素的加大，使房地產市場中的泡沫成分已不容忽視。而現在過分放大了房地產的投資功能，房子已經淪為奢侈品，讓炒房者極大擾亂了市場。
“從房地產調控的角度而言，房產稅指向的是房產持有環節，這是房產稅相比之前出臺的各項調控政策備受關注的重要原因。從理論上看，這筆不小的稅負可以有效抑制炒房行為，尤其在二三線城市，提早打壓投機炒房有著積極的作用。”清華大學人文學院經濟研究所經濟學博士后楊偉魯說。上海市社科院城市與房地產研究中心主任張泓銘認為，開征房產稅有助于均衡財富，抑制兩極分化，從而把部分因房價暴漲形成的財富適當收歸國有。此外，房產稅有助于抑制過度投資持有，穩定房地產市場交易和價格。
稅改對房價的影響幾何還是難有定論，“指望通過征收房產稅來抑制炒房，愿望是好的，但實際效果恐怕難如人意。因為，房價的過快上漲，是多重因素造成的。單靠征稅，無論是保有環節還是交易環節的稅收，都無法有效解決。”財政部財政科研所副所長劉尚希指出。
針對“征房地產稅誤傷小老百姓”的說法，經濟學家、國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣指出，房地產稅傷害老百姓是不可能的，這是欺騙老百姓的說法。反對房地產稅的理由不外乎兩個，一個是以誤傷百姓來壓人，一個是說征稅沒效果。“中央不會不考慮這個問題。擁有一套住房，中央一定會保障，老百姓只能得到好處。房地產稅對老百姓有利的，對擁有過多房地產的人是不利的。”
其實，或許房產稅并不會對百姓誤傷，反倒是只聽鑼響，不見主角登場的房產稅改革大戲才讓人揪心。房產稅改革與公眾利益息息相關，必須尊重民眾的參政議政權和知情權。遮遮掩掩、欲征還羞的稅改大戲不免叫人疑慮重重，既然推行房產稅改革已是大勢所趨，就應當將時間表和路線圖盡快公布，這樣才利于房地產稅制改革逐步推進。
