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2024年11月24日
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人物簡歷
田漢，北大碩士研究生。1986年來京工作，1996年開始創業，先后創辦北京京漢建筑裝飾工程有限公司、北京京漢房地產開發有限公司、京漢物業管理有限公司、時代引擎科技公司等多家企業，現任京漢置業集團股份有限公司董事局主席，北京市人大代表，同時兼任北京市市工商聯執委、北京市光彩事業促進會理事、中國青年企業家協會第十屆常務理事等20余個社會職務。
田漢，這位當年穿著母親手縫的棉衣，懷揣著父親給的50元路費進京打工的農民的兒子，在采訪中對城市化、農民工和房價問題的關注、認識與理解，超出了我們的意料。
他身體壯碩，衣著樸素，舉止文雅，沒有富豪的霸氣，渾身透著自信的氣息。在采訪中不時能感受到他當初下定決心“不混出模樣，絕不回去”的豪氣。
他坦言：“中國的城市化需要產業工人，而不應該是農民工，用工荒是個偽命題。”
他呼吁：“在我們國家不要再叫農民工了，把‘農民’去掉，是工人，產業工人，干哪個產業就是哪個產業的工人。”
他認為：“在中國的城市，離開產業工人，這個城市將要‘癱瘓’。”
用工荒是個偽命題
用工荒這種現象是不應該發生的，為什么呢？田漢認為，市場是會自我調節的，他說：“如果在家種地比出來打工掙的錢多，那就回家種地，反之則出來打工，這是再簡單不過的常識了。”那么為什么會出現用工荒呢？田漢認為其根本原因是：“因為老板太摳，給的工錢太少。”
有數據顯示，目前活躍在城鄉之間的農民工數量約為1.5億。田漢認為，這1.5億農民進城務工是我國社會進步的一個巨大推動力。他說：“我可以告訴你一個事實，哪個城市缺了他們，城市就無法正常運轉了，就要‘癱瘓’。一個城市沒有人氣、企業沒有產業工人，這個社會怎么進步？”
田漢認為，隨著城市化進程的不斷推進，人們的觀念將不斷轉變，農民進城后通過學習與培訓，將與城市人口平等競爭，將會根據自己的優勢選擇職業，比如是干建筑還是到汽車工廠上班，或是到首鋼當工人還是做IT，都是可以選擇的。如果沒有專業技能，那就只能從事簡單的工作，如當保姆、清潔工等。
他十分反對“農民工”這個稱謂，他認為實際上我們國家太不應該叫農民工，應該把農民去掉，是工人，產業工人，干哪個產業的就是哪個產業的工人，比如做建筑的就是建筑產業的工人。將來隨著城市化進程一步一步的往前推進，各行各業的工人都必須有，否則誰來干活，而且必須是專業的，是城市的工人。
田漢分析說，現在農民逐年進城，將來我國的城市化率達到60%或70%的時候，就只有30%的農民。“難道在中國非得要農民才能蓋房子嗎？看看美國，看看紐約，大街上搞建筑的工人都是城市的工人，跟其他工廠的工人是一樣的，工人要上班，福利待遇上去了，這些工人不分黑人、白人，都是產業工人。”
他認為，目前我國的農民工與其他工人的區別可能就在于農民工沒有勞動保障與社會保障，是不公平的，其根源在于我國戶籍制度的二元化。在美國，或者日本的產業工人都有相應的勞動保障、社會保障等福利，我國政府在戶籍制度和保障機制等方面工作應盡快完善。
高房價是個假象
“兩會”期間，高房價成為兩會代表與各界人士關注的焦點。對此，田漢卻冷靜地表達了他獨特的看法，他說：“我確實有不同觀點，我認為高房價是個假象。有些地方房價確實是高，比如北京、上海、深圳、杭州等，但如果說全國的房價高是不恰當的。”
在我國為何會出現不同地區房價差異如此之大呢？田漢認為：“這要歸結于我國正在進行的史無前例的城市化進程。”
他認為北京、上海、深圳、杭州等一線城市的房價之所以高歌猛進，是因為“這些城市的城市化水平已經達到相當高的程度，而且是城市群的核心城市或中心城市，有的是政治文化中心，有的是經濟中心，有的是世界名城，已經不是屬于哪個國家、哪個省或者哪個城市了，比如北京已經是世界的、亞洲的、中國的北京了。”當全中國、全亞洲、乃至全世界的人都購買北京的房子的時候，北京的房價能不漲嗎？
他分析說，我國地域遼闊，各地經濟發展與城市建設水平不一，房價千差萬別，這種“局部感冒，全國吃藥”，以偏概全的觀點是很不負責任的。他列舉了一組數據說明：2009年到9月底的統計數據是全國房地產平均售價是4700元，扣除北京、廣州、上海、深圳、天津這些大城市的高房價因素，全國的均價可能到不了4000元。他認為：“不到4000元的房價，對于目前中國的經濟情況而言已經是很低了，是非常公道的。”
田漢掰著手指頭分析說：目前，特別是用工成本每年都在增長，建安費用，就是建材也在漲價，原來北京房價賣每平方米三五千元的時候，鋼材價格才2000元一噸，現在6000元錢一噸（還要漲），一個建筑蓋起來的話，包括小區的配套設施在內的總成本沒有每平方米3000元，這個小區就不像樣子，再加上各種各樣的稅收，因此賣每平方米4000元是比較合理的。
他說：“其實，二三線城市房地產開發商利潤率非常低，開發商的日子是很苦很苦的。”比如我們在內蒙古通遼市新城區開發的一個項目，每一分錢都要算計，否則就會賠錢。可是我們國家在制定政策時是全國性的，一調控房價就是全國性的。“我認為中央在制定政策時，應該有針對性，要區別對待，對癥下藥，對高房價的城市進行有針對性的調控，這樣的政策才有效。否則事倍功半，房價越調越高。”
政府應該管管城市化
田漢大膽預測：“用不了五年，北京二環內的房價將要達到每平方米10萬元。”主要根據就是土地稀缺，“二環內幾乎沒有建設用地。”他認為“房價的漲跌不是政府所能管的。政府倒是應該管管城市化，這樣，我們的城市會更和諧。”
田漢拿出一組數據分析說，北京去年年底統計的平均房價，算上郊區縣每平方米是19000元左右，而五環外的房價平均只有10000元左右。這個價格在北京來講是不貴的，二環、三環以內的房價就應該高，這樣就逼著人們往外走，這才是將來城市化發展正常的途徑，否則都往里擠，城市就爆了。“政府應該做好城市的發展規劃，做好城市周邊地區的基礎設施建設與投入，發揮政策與規劃的疏導作用。”
政府管管城市化的另一種含義，就是要建設好保障性住房，要讓居者有其屋，比如公租房、廉租房、經濟適用房、限價房等，政府要保障困難老百姓的住房問題，而且要管到位。“什么樣的經濟水平就要有與之相對應的住房，適合公租房的就住公租房，適合廉租房的就住廉租房，適合經濟適用房的就住經濟適用房。”
我們國家有個傳統的觀念，人們都有一個置業的傳統，不論貧富，都想居者有其產。田漢認為“這其實是一個誤區”。他說美國那么發達、富有，住房基本實現居者有其屋，但是有產權的比例不到50%，其他的都是租房。每個人都有房產，美國都不敢想，咱們國家的老百姓敢想，可是13億中國人都要有自己的房產，那國家得多富有？所以，“我得有套房的消費理念”得改改才行。田漢認為，我國的經濟再發達，即使趕上美國了，這個觀念也得改，總有一批買不起房的，這是肯定的。“這批買不起房的就交給政府來管。”
新農村建設亟需制度創新
將來房地產市場要健康發展，解決房價最根本的措施就是“土地管理和供應制度要改革，真正的產權制度要改革”。目前土地要么是全民所有，要么是農村集體所有，都受國家管控。而農村集體建設土地、宅基地都是非耕地，不允許買賣，要經手政府進行征收征用、土地拍賣，誰拍的價高給誰，房價能下來嗎？如果農村集體建設土地、宅基地都能流轉，對讓全民共享城市化紅利和抑制房價非常有好處，田漢認為“這是從根本上進行改革必須走的一條路”。
比如河北省部分地區在新農村建設方面有一個試點政策，與需要舊村改造的老百姓談好后，先給搬遷的村民蓋好安置房，村民搬到安置房后，騰退出來的富余的宅基地、集體建設用地就可以轉為國有住宅用地進行開發。田漢透露說，目前京漢置業集團正在與當地政府進行商談，準備用這種模式對3個村莊共600余畝集體建設用地進行改造。
田漢坦言，目前這種新農村建設模式還處于試點階段，他十分看好這一做法：“我原本就是農民的兒子，對土地有著濃厚的感情，也十分清楚農村的耕地、宅基地和建設用地的使用情況。”
他認為，實際上新農村建設這種方式“只能增加土地，不會減少土地，也就是說耕地與建設用地都會增加”。他舉例說，一個村子的宅基地原來占有1000畝地，搬遷后可能用100畝地就解決問題了，剩下900畝地跟開發商簽訂800畝，那100畝用于退耕還林，這樣的政策在利用社會資金改善農民居住環境的同時，還會讓建設用地與耕地越來越多，土地利用效率也會越來越高。
田漢感嘆，現在的農村哪一家的宅基地都是“這兒一處房，那兒一處房，前面一個院，后面一個院，旁邊還得留一塊宅基地給兒子，都是閑地啊。而且這讓城郊結合部和農村的交通、醫療、教育等配套也不好發展。”
他舉例說，政策制定的靈活性很大，“比如一個村子很偏遠，拆了以后，這個村子的地搞開發肯定不行，可以先在靠近城郊租耕地，這個村子是1000畝地，同樣租1000畝地，拿出其中的200或300畝耕地建好回遷房，讓老百姓住進來，改善了農民的居住環境。偏遠山村那塊地就騰出來還耕，把這1000畝地還耕之后，城郊的700畝地才轉讓變成建設用地，這樣，土地就置換回來了。”其實很多很簡單的加減法的政策，實行起來很容易，也很有意義，只因涉及傳統的政策、制度等方面的問題較多，在執行方面還不是很成熟，缺乏政策保障。田漢不無遺憾地說。
不過，田漢對中央提出的新農村建設政策十分期待，“我覺得新農村建設在土地改革方面開了一個好頭”。這種模式很好，但中央仍沒有特別明確的政策，他認為目前的許多政策仍不明朗，呼吁“亟需制度創新”。
蓋好房子做好人
“蓋好房子做好人”，這是京漢置業集團的品牌主題詞，田漢說：“這句話非常普通，表達的意思卻很深刻。”他解釋說，“蓋好房子”就是告訴大家這個企業是干什么的，同時也把企業遵循的社會責任、產品的品質等等都說明了，“做好人”就是要成為對社會對公眾有責任心的人和企業。“雖然很質樸，但表達了我們的追求。”
對于企業的品牌靠什么？傳統品牌靠什么？田漢認為，靠的是產品品質和良好的售后服務。他說，企業僅僅有了知名度，是好事也是壞事，因為服務跟不上，好事就變成了壞事。而忠誠度靠的是品質和服務持續的提高，這樣才能支撐企業的名氣和美譽度。
“產品沒有最好，只有更好。”田漢說，京漢置業集團將一直堅持大眾化的開發路線，定位于建設區域市場內目標客戶買得起的“好房子”。像北京的“京漢旭城“和”金漢綠港“就是這樣的項目，也是市場最容易接受的。
據此，京漢置業集團正在進行戰略轉型，將堅持以客戶為導向的市場細分和產品細分的原則，推行以 “婚房產品”為主的特色化產品開發戰略。今后京漢將大力推行標準化管理體系，一方面推行管理標準化、信息化，另一方面推行產品標準化。
目前，京漢以“新婚前后的青年白領”及其升級后的“中產階層成熟婚姻家庭”為主要目標客群，傾力打造兩種品牌“婚房產品”：50/70/90平方米精裝青年時尚住宅社區 ——“京漢鉑寓”系列，以及70/90/110平方米具有較高溢價價值的高尚住宅社區——“京漢君庭”系列。
田漢表示，京漢將從目標客戶的實際需求出發，通過持續的專業化研發和精細化創新，不斷提升產品品質、服務水平、競爭能力和品牌形象，快速形成具備京漢特色的產品風格、成熟的品牌產品線，以及標準化、可復制的管控體系和開發模式，從而在“婚房”市場這一細分市場取得絕對競爭優勢，最終將 “京漢鉑寓”系列產品和“京漢君庭”系列產品打造成為“婚房”產品領域的領導品牌，將京漢置業集團打造成為個性化住宅產品開發領域的綜合實力十強企業。
田漢說，我們試圖通過一個很長的歷史階段，抓住客戶的成長，比如說“京漢鉑寓”的業主，隨著時間的推移，需要更舒適的大房子，需要配套更完善的居住社區，如果我們把產品和售后服務做好，這個業主還會買我們的升級版，我們想把客戶人群在家庭生命周期升級過程中所需的產品鏈條做好、做扎實，將來我們可能在這兩個產品的基礎上，還會開發老年公寓，這樣就把人的一生給串起來了。
據了解，目前京漢新產品線的品牌項目，包括京漢鉑寓（順義）、京漢鉑寓（石景山）、京漢君庭（香河）等項目，都已推向市場，取得了相當不錯的市場反響。
田漢表示，京漢不會走粗放式的發展模式，“我們將關注房地產行業的細分市場”，在房地產這個產品鏈里找到適合自己的做強、做精是我們的目標，將來中國房地產行業一定會走這個模式。京漢的目標就是在婚房產品里，在未來五年里做到綜合實力十強，“我們可能綜合實力不敢和萬科比，但是我的這個產品可以成為最好的”。
“要達到目標，就必須上市。”田漢深知，不上市融資，企業發展速度就不可能達到質的飛躍。他說，如果京漢旗下的地產和科技兩個業務都實現了上市，那么京漢就能擁有兩家上市公司，這是“我非常想得到的結果”。
因為京漢置業集團有這樣一位敢想、敢言、敢做的優秀企業家，一位真正為普通老百姓謀劃生活、愛“學”才會贏的漢子掌舵，讓我們看到了京漢置業集團未來發展的前景與希望所在，相信京漢集團前進之路必然越走越寬敞。
