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2024年11月26日
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在全球金融危機的影響下，國內，尤其是京城，不少新開業的商場或購物中心都面臨著招商難的窘境。中國國際城市化發展戰略研究委員會2009年度重點關注的商業地產項目——國瑞購物中心，卻是一枝奇葩！從今年6月28日正式開業到現在，不到半年時間，其招商率已超過90%。國瑞購物中心成功的秘訣是什么？當今消費模式會呈現怎樣的發展趨勢？
帶著這些疑問，記者專訪了國瑞購物中心總經理張瑾。走進國瑞購物中心，記者一行立即被其時尚、現代、典雅的環境所吸引。其京城獨一無二的落地五層流水瀑布，輔以寬敞的中庭和巨大挑空設計，置身于此，給人一種神清氣爽之感。初見張瑾，感覺她并非如一般女老總那樣盛氣凌人和不可冒犯，更多的則是溫文爾雅與親切平和，而簡潔利索的發型、明亮銳利的眼神暴露了她干練精明的工作狀態。一番交談后，記者發現，張瑾這個外柔內剛的女子，不僅美麗聰慧，還有著清晰的工作思路、敏銳的判斷力，更有巾幗不讓須眉的闖勁！
國瑞購物中心提升了整個崇文商圈的區域價值
“一提起崇文區，很多人，尤其是土生土長的北京人，都會想到三個字：‘窮崇文’，其實，隨著北京城市化進程的快速發展，這一概念早已悄然發生了變化”，張瑾微笑著說。事實也的確如此，作為京城老城區，崇文區近幾年的發展變化速度之快，令很多當地老百姓都非常驚訝。早在2005年，崇文區的住宅均價就超過了一萬元。目前，崇文區新建住宅的均價已接近三萬元大關。張瑾直言，隨著大量高端人群入住崇文區，崇外商圈現有商場的服務水平已滿足不了他們的消費需要，“因為這類人群在購物消費時，已不滿足于傳統、簡單的購買生活必需品，而將消費看成是一種生活方式、一種生活態度，更是一種生活享受。”主流消費人群的更新換代，對整個崇外商圈的商業發展水平提出了更高要求。而國瑞購物中心的適時出現恰彌補了崇外商圈某些商業業態的欠缺，尤其是集時尚、娛樂、休閑一站式商業消費服務發展相對滯后的狀況。
張瑾自豪地說，國瑞購物中心地理位置和交通優勢得天獨厚，它位于崇外商圈的核心地段，身處地鐵2、5號線交匯處。作為一家集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體的一站式shopping mall，國瑞購物中心建筑面積約13萬平米，地上、地下總共5層樓。擁有京城獨一無二的落地五層流水瀑布、水上風情炫彩舞臺、中庭凱旋門星光大道等室內特有景觀。不僅經營業態豐富，還擁有國際國內知名時尚品牌，并將中西流行時尚元素完美結合，更有H&M等北京地區鮮見的時尚代表。張瑾坦言，“此前，崇外商圈還是缺集所有餐飲為一體的購物中心，像新世界、搜秀，他們也有餐飲，但餐飲業態還是較為單一。而國瑞購物中心內的國瑞美食匯包含了中西餐、甜品、快餐、私房菜等不同佳肴，還有東南亞美食等不同餐飲文化，尤為難得的是，里面很多餐飲店都是第一次入駐崇外商圈。這就大大滿足了都市居民、小資白領、商務人士、旅游者的區域消費需求。”
除了大力提升了崇外商圈的區域價值外，國瑞購物中心的適時出現還極大促進了所在區域的經濟發展。張瑾說，國瑞購物中心作為一家大型shopping mall，在某種程度上講也是一家勞動密集型企業。購物中心內每個商家都有自己的店員，導購、管理者，商場內面還有保安、保潔等。所有這些加在一起，為社會提供了近5000個就業崗位。在當前整體就業形勢不太景氣的情況下，能為社會提供如此眾多就業崗位，其對社會的貢獻不言而喻。當然，國瑞購物中心也為國家的稅收做出了巨大貢獻。據張瑾估計，等到國瑞購物中心發展完全成熟后，其一年為國家上繳的利稅會在1億至1.5億元之間。
陽光總在風雨后
對于初涉商業地產的張瑾來說，其一手操作的國瑞購物中心花費了她頗多心血，時至今日，可謂是功德圓滿。當初，她接手國瑞購物中心可謂是臨危受命，那時國瑞購物中心的招商率只有5%。她接手后不到半年，國瑞購物中心招商情形發生了根本性變化。據她透露，目前，國瑞購物中心的招商簽約已達到90%，預計年底達會到95%，其簽約商戶的開業率高達85%以上。也正因為如此，她預計，國瑞購物中心的市場培育期將會大大縮短，原先估計要花費三年時間，目前來看一年半到兩年左右能完成。
鑒于她的優秀表現，國瑞地產已決定將其旗下所有商業地產項目交由她來打理。張瑾說，公司的這個決定既讓她感到高興，因為自己的付出得到了肯定，也讓她感受到了肩頭上更大的責任。“畢竟我還年輕，很多事還需要學習，累積與創新，真的是路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索。”張瑾坦言，國瑞購物中心今天能大獲成功，其實也經歷了一段風雨歷程，邁過了三道坎兒。
按照公司原計劃，國瑞購物中心應該在去年12月份開業。“但在操作實施過程中，我們首先遭遇到了第一道坎兒，為了辦好2008年奧運會，當時北京市政府規定所有在京建設項目奧運會前后三個月內一律停工。”接到通知后，為了支持政府工作，國瑞購物中心立刻停止了施工”。隨后，北京又規定殘奧會期間所有在建項目也必須停工2個月。這樣一來，國瑞購物中心的工期就不得不往后順延5個月。很快，我們又遭遇到了第二道坎，受北京房地產市場泡沫的影響，國家當時緊控銀根，使得不少開發商的資金鏈非常緊張，這也在一定程度上影響了國瑞購物中心的建設。最后就是席卷全球的金融危機，這個因素對我們的影響最大。因為在金融危機的影響下，很多商家為了穩步發展取消了原有的開店計劃，原先預計要開店的商家也把計劃放緩到2009年底或是2010年初了，這就給我們的招商帶來極大困難。再加之因配合奧運會延期了工期，這就涉及到公司與已簽約商戶的違約問題。而此時，看到國瑞購物中心遲遲沒有開業，圈內也出現了一些質疑的聲音。當記者問及她此時有無打退堂鼓的念頭時，張瑾堅定地說：“不能退，也退不了，必須盡最大的努力去完成。”
面對此種狀況，在做好相關準備，以及在崇文區區政府的支持下，張瑾力排眾議，決定大膽開業。“因為不開之前談所有可能性都是在猜疑結果，所有的好預期都是紙上談兵，只有開了之后才能夠看出問題。”開業之初，為了吸引商家來此開店，張瑾決定對所有試營業期間入住國瑞購物中心的商家采取“3+2”的租金優惠政策（三個月免租兩個月純抽成）。出招很快便吸引了不少商家進店。隨后，為了營造人氣，她又決定把原先計劃用于投廣告支出的幾百萬費用全部折成現金返還給前來此購物消費的顧客，無論是吃飯還是購物，他們50%的費用由開發商買單。此舉不但為國瑞購物中心營造了火爆的人氣，更增添了商家的信心，一些原本還在觀望中的客戶紛紛與國瑞購物中心簽訂了合作合同。從今年6月份正式營業后，國瑞購物中心商戶簽約率出現了快速增長勢頭。
而對于一些人擔心國瑞購物中心的定位，是不是與新世界有一些重復。張瑾表示，這個問題根本不存在。“因為我們在前期策劃的時候就考慮到不要與新世界百貨造成惡性競爭的問題，必須要錯位招商，我們會篩選一定的百分比品牌是新世界沒有的，另外與新世界的經營模式也不一樣，所以不會造成惡性競爭。我們的目標也很明確，即把國瑞購物中心打造成典雅、現代而充滿活力，集購物、休閑、娛樂于一體的一站式主題購物中心，讓它成為北京時尚消費的風尚標！”
一站式消費將會成為今后主流消費模式
最近，一些專家表示，購物中心不是賣出來，而是吃出來的。張瑾認為，這種觀點值得商榷。她說，不可否認，食在購物中心里面占據了一個相當重要的位置。但如果一個商場要是沒得買的話，絕對不會成功。吃也就是花費一兩個小時，吃完了人就走了。另外，餐飲店面的租金比零售店面要低不少，對開發商或運營商來說，如果把商場變成一個純粹的食府，你的收益從哪兒來呢？所以，商場或購物中心里面的業態組合需要合理搭配。
如何才能做到合理搭配呢？在張瑾看來，商場或購物中心內的業態組合應該根據區域的人口結構、經濟購買力來進行定配，這樣才能做到合理的組織和組合。如果區域內人口多，人群消費能力強，而餐飲店數量少，那么適當增加餐飲店設置能夠吸引更多的人流；如果那個區域餐飲店本身就很多，就應該招一些比較有特色的精品餐飲，而且應考慮增加更多的購物、休閑、娛樂店面，這樣就能彌補這一區域的市場空缺。“其實，我覺得咱們消費者吃完了之后能走一走、逛一逛，能買點東西，同時還有娛樂存在，這其實就是一種生活。如果只是吃的話，沒有購物、沒有消費、沒有其它娛樂性質活動的話，這種生活實際上很無趣。”張瑾如是說。
隨著人民生活水平的提高和消費理念的變化，張瑾表示，類似國瑞購物中心這樣一站式消費模式將會成為商業中心或購物中心發展的主流。她說，如今的中國人越來越懂得生活，而且他們越來越會提升自己的生活品質和健康品質，購物已不是說擠來擠去淘便宜貨就行了，他們還想要一個優良、舒適的購物環境。現在，很多人不愿意去擁擠的百貨商場購物，而更愿意去有舒適購物環境的shopping mall，也正是這個原因。她說，以國瑞購物中心為例，我們現在就提倡健康、品質生活理念。在這里，各類人群都能找到適合自己的東西。對時尚潮人來說，你可以盡享當今各類時尚服飾；而對年輕家庭來說，你可以放心把孩子放在我們的兒童樂園里，夫妻二人則可以去購物、享美食、看電影。
豐富閱歷讓我如此美麗
初見張瑾，記者很驚訝她的年輕，也很難將她的事業上所取得的成績與其年齡相匹配。但隨著采訪的深入，記者慢慢體悟到，她的成功不是與身俱來。“寶劍鋒利磨礪出，梅花香自苦寒來”這句話用在她身上最為恰當不過。這也讓記者對她欽佩不已。
張瑾說:“我不但沒有得到嬌生慣養，反而從小受到了很多的磨礪。”從初中開始，父親為了鍛煉她，幾乎每個假期中的一半時間張瑾都要去酒店實習，她先后做過服務員、收銀員、樓管、餐廳廳面經理等。初中畢業后，父母又將她送到國外去念大學，專攻商業管理。出國學習幾年期間，張瑾一直一個人在外面生活，跟家里人也是聚少離多，一年可能就見上一兩面。她說，盡管自己在外面也曾經遇到過不少困難和挑戰，但她基本上沒有求助過家里，而是通過自己的努力去解決。“因為說了也沒有用啊，只會讓家人擔心更多。”如此豐富的人生閱歷，在練就張瑾堅韌品格的同時，也為她今天的工作積累了豐富經驗。
張瑾直言，“對于我來說，之前的那些經歷，讓我更能夠明白、體會到基層人員他們需要什么。”她說，作為一個管理者，要善于發現員工，尤其是那些基層員工的優點。因為一個人無論她的崗位多么平凡，哪怕她只是一個普通的掃地的大媽，但你只要給予她發揮自己能力的機會，她肯定會努力去把事情做好。最怕的就是，她付出了努力，沒人看得見、沒人給她肯定。一旦這樣的話，久而久之，她就會覺得我都努力了，沒人看得見，也沒有得到肯定，這就會讓其失去工作積極性。“所以，我在工作時，非常尊重公司的每位員工，如一句俗語所說，一些老員工吃的鹽比我吃的米還多。所以，無論是做人，還是做事，我又何理由不尊重他們呢？我相信，只要給他們一個合適的崗位，并積極肯定他們的工作，其工作就會做得更好。”
對如何才能成為一個成功的職場女性這個問題，在張瑾看來，一個成功的職場女性首先得有好的心理素質。“現代社會競爭非常激烈，我覺得女性在工作過程當中，所承受的壓力，包括所吃的苦，可能跟男性相比有很大的不同，沒有一個良好的心理素質顯然不行。”尤其當一個職場女性如果她組成家庭了，一方面她得做一個賢妻良母，另一方面還要去兼顧到工作、事業，這個時候她就更得有一個很好的心態，這樣才能夠更健康的去發展。“在我看來，一個女性如果僅是事業上取得了成功，而家庭不成功，那也不代表她是成功的。這樣的例子現實生活中其實很多，不少職場女性事業上風光無限，可家庭生活卻不盡如人意，其實她們是很苦的。對女性來說，婚姻和事業不是魚和熊掌不能兼得，處理好了，二者可以相互促進。”
其次、要堅持做人的原則。職業經理人也好，老板也好，在職場方面都應有他們的一套職場規則。一旦沒有原則性的話，就會有很多違規的地方出現，所以我覺得要想做好生意，首先得先學怎么做人，應始終如一堅持自己的做人原則。如果一個人太過于隨波逐流的話，肯定做不了領導。“雖說對的意見是要采納，但絕不能人云亦云，如果沒有自己的想法，沒有自己的一套管理套路，那同一個普通的員工又有何區別？又如何來擔當領導責任”，張瑾最后如是說。
