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2024年11月24日
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作者簡介：
周畢文，江蘇張家港人，
現(xiàn)任北京理工大學(xué)房地產(chǎn)研究工作室主任、北京理工大學(xué)管理與經(jīng)濟(jì)學(xué)院工商管理系主任、中國管理科學(xué)學(xué)會副秘書長、企業(yè)管理專業(yè)委員會常務(wù)副主任、中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會專家委員、北京吳式太極拳研究會副會長等。教育部十一五規(guī)劃教材管理學(xué)教材主編，專注研究房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理，發(fā)表文章30余篇，教材16部，是技術(shù)經(jīng)濟(jì)及管理、企業(yè)管理、MBA、工程碩士、MPA等研究生導(dǎo)師。
供給與需求
來自DTZ戴德梁行的數(shù)據(jù)顯示，從08年第2季度至09年第2季度，北京甲級寫字樓市場總供應(yīng)面積約為136.25萬平方米，其中CBD的總供應(yīng)面積約為91.55萬平方米，占總供應(yīng)面積的67%。可見，由于具有獨特的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和優(yōu)惠政策的優(yōu)勢，CBD商區(qū)仍然備受客戶青睞。09年至2010年預(yù)計CBD新增供應(yīng)量為26.7萬平方米，包括：僑福大廈80000平方米，國貿(mào)三期87000平方米，財源國際中心100000平方米。較近一年的新增供應(yīng)有所下降，但新增供應(yīng)量也將加劇競爭的激烈，也會使租金面臨更大的下滑壓力。
09年第一季度CBD寫字樓存量環(huán)比上漲高達(dá)9.5%。而隨著中國和全球經(jīng)濟(jì)開始走向復(fù)蘇，09年第2季度，CBD寫字樓總存量增幅開始減緩，環(huán)比第一季度僅上漲4.3%，達(dá)到240萬平方米，預(yù)計2010年市場甲級寫字樓的吸納量會有小幅回升，屆時，需求與供給之間的缺口也會逐漸減小。
租金及售價
自08年第三季度至今，隨著吸納量的急劇下降和大量的市場供應(yīng)，使得寫字樓租賃市場的有效租金產(chǎn)生了明顯變化，北京市各大區(qū)域的寫字樓租金市場均呈現(xiàn)了不同程度的下降，降幅最大的區(qū)域為CBD，因為CBD擁有全球知名的大企業(yè)，最易受全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的影響。09年第2季度，該區(qū)域的寫字樓租金水平幾乎回到了06、07年的水平。另外，從北京各區(qū)域的租金走勢中也可以看到，05年之前，CBD寫字樓的租金水平一直高于其它各區(qū)域的平均租金水平，自05年以來，其它各區(qū)域的寫字樓市場相繼活躍，改變了CBD引領(lǐng)北京寫字樓市場發(fā)展的局面。租金的大幅下降，也改變了該區(qū)域一直以來寫字樓租金居高不下的狀況，令該區(qū)域的入駐企業(yè)運營成本更具競爭力，這將對CBD寫字樓未來發(fā)展起到良好的促進(jìn)作用。
如圖所示，自08年第三季度以來，北京CBD的寫字樓租金呈下降趨勢，08年第三季度達(dá)到波峰為296元/平方米/月，09年第二季度則跌至230元/平方米/月，下降幅度高達(dá)22%，同比下降21%，與租金變化呈負(fù)相關(guān)關(guān)系的空置率則一路走高，由08年第二季度的33.1%上升到38.4%。由于一直以來業(yè)主對項目和自身招租能力都比較有信心，以至于很少出現(xiàn)項目報價下降的現(xiàn)象，但在09年第一季度，CBD市場的租金平均報價則出現(xiàn)了明顯下滑，比上季度下降10.5%，為 248 元/ 平方米/月。因為CBD商圈主要租戶以跨國公司為主，所以更容易受到經(jīng)濟(jì)衰退的影響。預(yù)計在09年下半年至2010年，受不斷攀升的空置率的影響，北京市尤其是CBD的甲級寫字樓租金水平很難有提升的空間，但2011年之后，隨著供需格局的變化，租金水平應(yīng)該會有提高。
從平均售價來看，與租金的走勢一致，08年第三季度北京CBD的寫字樓平均售價高達(dá)26100元/平方米，如圖5所示，而隨著空置率的不斷攀升，使該區(qū)域?qū)懽謽堑钠骄蹆r在09年第2季度下降到24069元/平方米，下降比例高達(dá)7.78%。售價降低的主要原因還是國際宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢嚴(yán)峻，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)也面臨通脹和經(jīng)濟(jì)增速放緩的壓力，以及奧運會時被延遲開發(fā)的一些項目的相繼入市，提高了空置率，出現(xiàn)了嚴(yán)重的供過于求的局面。另外，由于全球資本市場資金流轉(zhuǎn)困難，以及對未來方向的普遍不確定性，使得許多投資機(jī)構(gòu)或個人投資者暫時擱淺或停止投資行為，而更多地選擇密切關(guān)注市場環(huán)境變化，以等待在將來適當(dāng)?shù)臋C(jī)會買入項目。隨著經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，預(yù)計未來寫字樓的售價會在租金回升之前出現(xiàn)回升，但受制于租金的壓力，回升幅度應(yīng)該不會很大。
據(jù)北京市土地整理儲備中心統(tǒng)計，08年第2季度至09年第2季度，北京泛CBD地區(qū)共成交土地3宗，成交面積合計約23萬平方米，其中用于商業(yè)金融用途的為7.5萬平方米。土地開發(fā)的周期一般需要很長的時間，這些地塊在未來幾年內(nèi)將會為泛CBD地區(qū)寫字樓市場的發(fā)展帶來新的活力，也會對CBD的寫字樓發(fā)展帶來一定的影響，主要是加劇該區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品質(zhì)量和價值的競爭。
由于受國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，CBD東擴(kuò)區(qū)近一年的市場表現(xiàn)一般，但其周邊的寫字樓發(fā)展態(tài)勢良好，據(jù)搜狐焦點數(shù)字地產(chǎn)統(tǒng)計，位于其周邊的銳城國際在09年第38周的成交量躍居寫字樓排行榜之首，CBD東擴(kuò)的消息對周邊項目的銷售促進(jìn)良多，而隨著東擴(kuò)規(guī)劃的確定，必將促進(jìn)東擴(kuò)區(qū)寫字樓市場的發(fā)展和產(chǎn)品升級。此外，隨著CBD東擴(kuò)，東擴(kuò)區(qū)將會被納入新的CBD商圈，東擴(kuò)區(qū)與原來CBD核心區(qū)屬于共贏的關(guān)系，該區(qū)域的寫字樓功能定位將會與CBD商圈的寫字樓定位一致。而且政府出臺的一系列利好政策也會推動該區(qū)域?qū)懽謽堑陌l(fā)展。因此，可預(yù)見該區(qū)域?qū)懽謽俏磥戆l(fā)展前景呈良好態(tài)勢。
CBD東擴(kuò)甲級寫字樓前景光明
空置率的走高與租金的疲軟，對CBD的甲級寫字樓來說，無疑是一個巨大的挑戰(zhàn)。而根據(jù)北京市的規(guī)劃，現(xiàn)有CBD的總體規(guī)劃量為1050萬平方米，其中，50%為寫字樓和酒店，CBD東擴(kuò)區(qū)將增加甲級寫字樓比重，提供定制專業(yè)樓宇，滿足總部、外資銀行、世界500強(qiáng)及跨國公司總部入駐需求，為CBD產(chǎn)業(yè)升級提供空間載體。此外，隨著中央電視臺、國貿(mào)三期、北京電視中心等的建成，板塊內(nèi)的樓市出租租賃將有所提升，對辦公場所的需求也會增大。盡管全球經(jīng)濟(jì)放緩使眾多跨國企業(yè)在擴(kuò)租方面仍將持謹(jǐn)慎態(tài)度，但中國政府龐大的經(jīng)濟(jì)刺激計劃以及向私營企業(yè)開放更多的商業(yè)市場，將推動本地企業(yè)在2009-2010年期間對寫字樓空間的需求。這對該區(qū)域的甲級寫字樓市場來說，又是一個良好的發(fā)展機(jī)遇。
此外，為了改善軟硬件條件，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好環(huán)境，解決CBD區(qū)域交通擁堵，政府即將投入用于道路、綠化等公共基礎(chǔ)設(shè)施方面的建設(shè)資金高達(dá)70億元。根據(jù)規(guī)劃，朝陽區(qū)政府將啟動多條道路、過街天橋、地下通道等建設(shè)，加快完善道路交通體系，現(xiàn)有的地鐵1號線、10號線也都穿行CBD區(qū)域，正在修建中的地鐵6號線則貫通朝陽北路，正好打通了朝青板塊的交通“命脈”。此外，CBD區(qū)域內(nèi)將建4座能遮風(fēng)擋雨的過街天橋，目前CBD交通擁堵的情況有望改善，而方便的軌道交通也將吸引更多企業(yè)以CBD為辦公地點。
從寫字樓產(chǎn)品的特點來看，目前越來越多的開發(fā)商意識到持有物業(yè)的重要性，CBD東擴(kuò)后，散售的情況必將減少，寫字樓成交也將會以整棟投資為主，而甲級寫字樓的硬件標(biāo)準(zhǔn)也必將有較大幅度的提升，另一方面，為國際金融企業(yè)、地區(qū)總部量身定制的物業(yè)，也將大幅度提升區(qū)域項目檔次，從長遠(yuǎn)角度來看，產(chǎn)品的升級也將推動租金的進(jìn)一步上揚。
