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2024年11月24日
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作者簡介：
馬躍成，經濟學碩士，高級工程師技術職稱，長期從事建筑技術管理方面的工作，做過高校教師，以研究經濟管理、特別是房地產問題為最愛。
2006年3月開博以來，發表了百余篇房地產評論和企業管理方面的文章，曾多次被《經濟學消息報》、《財經時報》、《深圳都市報》、《青島財經報》、《沈陽財經日報》、《中國房地產金融雜志》、《宏觀經濟管理雜志》等報刊雜志轉載。《國際住宅金融比較》一文被收入中國社科院“堅持科學發展觀,構建和諧社會”學習文選。
燕郊的房地產項目和北京境內的項目相比一點不差，在環境、容積率方面甚至更好。但燕郊房地產項目定位上存在的問題可能是當前燕郊板塊銷售困難的一個重要原因。
以前人們說通州是睡城，其實現在它也還是個睡城，只不過現在北京的睡城太多了，人們就不太講這個話題了。燕郊的模式也沒有跳出這個框框，燕郊離北京30多公里，又是河北省地界，雖然在北京的版圖上燕郊還在圈外，可是燕郊好像并沒有把自己當外人，現在它的房地產業儼然已經成了北京的一個標志性板塊。但是如果繼續這樣發展下去，燕郊就不僅僅是一個離北京最遠的睡城，而可能是一個困城，出不來、進不去，最后可能變成空城。
看燕郊的招商廣告：CBD的后花園，北京的新板塊、十萬北京人住燕郊等等。所謂的燕郊實際上很多人都沒去過，真正的燕郊在鐵路南，包括有4個街區，后來的燕郊鎮實際上是以行宮村為中心的一個行政區劃。燕郊從村變鎮再發展到鄉鎮開發區，后來再到省級開發區，目前含蓋了燕郊北部的中趙普、高樓、馬起乏等鄉鎮。
燕郊的開發最早是從1970年代開始的。文革后，以前被下放到邊遠地區的幾個中直事業單位由于不能進京，就落在了燕郊。雖然那時的燕郊與現在不能相提并論，但是也是一個大打北京牌子的新城。
當時那些中直事業單位里，有不少人的家在城里，所以每天都有一些班車在城里和燕郊之間往返，但是方向和現在的930路公交車的作用相反。
燕郊一直努力的目標就是要打造成北京人口疏散地和北京人口截流地，現在這個目標正在變成現實。這幾年涌入燕郊的十萬北京人的構成大概是：
一部分是在北京工作的外地人，由于有個戶口問題，北京不愿意承認他們的北京人身份，以后戶口取消了，就自然成北京人了。這部分人今后也將成為燕郊人口的主要力量。這些人在北京落戶比登天還難，買房又有個價格太高的問題。而燕郊能落戶、房子也便宜，就成了這些人的當然選擇。
另一部分是來自北京的投資人，這些人瞄準了燕郊房價低和發展勢頭好、發展空間大這些條件，在燕郊投資房產是個不錯的選擇，但是隨著房價的理性回歸，這種情況會大量地迅速減少。
還有就是移居燕郊生活的北京人，這種情況應當是最理想的客戶群，這也是燕郊向北京化進程中最重要的部分。比如今年東城區就計劃外遷15萬人到朝陽區，準備建區中區，就是在朝陽地面上建設一個屬于東城區管理的新區。但是燕郊當前的生活環境與北京城里相比還差距太遠，而且比較利弊也很難說，燕郊有多少可以選擇的東西，這也是燕郊比較致命的東西。
其實還有一些直接在燕郊購房落戶的外地人，他們選擇燕郊的目的也是看中了燕郊距離北京比較近的優勢。這些年，山東沿海地區也在爭取這類客戶，對燕郊也有較大的威脅。
近來，房地產市場出現疲軟以后，燕郊開發區負責人曾否定了燕郊有過依托北京發展房地產業的規劃。但是現在燕郊在北京人的心目中，完完全全就是一個新地產區域形象，沒有人認為燕郊還有什么別的東西。
不過燕郊確實應當在別的方面有所作為了，如果像現在這樣繼續下去，可能要走的路就越來越窄。
北京城市建設中最大的敗筆就是不得不攤的大餅，北京這些年搞了多少商業地產、工業地產、科技地產？沒有很多，但即使沒有很多，他們還都集中在了城市中心的小塊區域里面，而大餅從三環到四環再到五環，現在已經向六環發展了，幾年的時間，就攤出了這樣的一個大餅。這個大餅的幾乎完全是用住宅攤起來的，在相同區域里，幾乎沒有什么別的建筑。
大餅造成的城市病非常嚴重，交通擁堵、環境污染、生活成本高、時間浪費、效率低下、區域分割嚴重、城市功能單一化、城市設施利用率低等等。總之，大餅城市只是一張大餅，并沒有多少讓人感到幸福的東西。
燕郊距離北京城必定還有30公里的路程，也要貼上北京大餅的邊沿上，那必定也要被邊緣化。由于燕郊必定不能納入北京的城市規劃，危害就一定更大些，北京這張大餅的所有缺點、劣勢都將集中到燕郊這里。
過去以為修條高速路就可以縮短城市間的距離了，比如什么十幾分鐘進城了。其實哪里呀！路越修越堵，對燕郊來說，還有個每天30元的高速費問題，這對普通的工薪階層來說是不能承受的，而可以承受的大老板還用到燕郊買房嗎？八通線、13號線和5號線開通后，證明地鐵的效果雖然明顯，但是也是短期的效果，地鐵依然沒有解決沿線交通的根本問題，遇到節假日，人流如注，還會造成諸多的危險和痛苦。
燕郊要發展下去，應當走出自己的路子來，要從獨立地建設一個中小城市的思路上下工夫。而不能僅僅地要北京的附庸，只是分流北京人口，這不但會讓燕郊的作用變得非常狹窄，也是在給北京幫倒忙。這樣下去，可以說燕郊越發展，北京東部的矛盾就越突出。
理想的燕郊應當有適合自己特點的商業、文化、市政、服務設施，適合自己特點就是不要和北京城里的比，搞城市規劃也要定好位，比如要方便快捷、質量好、水平高、價格低等。同時也要充分利用其土地優勢，建設一個環境優美、空氣清新、衛生干凈的城市。
只要燕郊按照城市化的道路走下去，就能吸引一些技術密集型的企業入住，同時勞動密集型的企業也是發展城市、解決就業的重要途徑。是城市就要多方面發展，不能單一。只要燕郊把人們工作、生活、學習的方方面面都留在了燕郊，燕郊才能發展起來。
現在燕郊拼盡力氣和北京的郊區縣爭奪房地產客源，但總難能和別人一決高低，前幾年燕郊的價格優勢，讓人們看到了一些興旺景象，但這些興旺里面投資的成分占了很大的比例。現在燕郊的房價也達到了6000多元/平米。如果通州的房價達到8000多元/平米，人家可能就會選擇在通州買房。而如果在通州買不起房子，那么現在燕郊的價格人家也是買不起了。
如果把燕郊建設成為一個距離北京最近的中小規模新興城市，那么燕郊的魅力就會無限地釋放出來。走城市化道路，不要走城區化道路，建設一個獨立自主的燕郊市，而不是發展一個北京市的燕郊區，燕郊的創造性就能極大地迸發出來，燕郊的地理優勢、區位優勢就能充分發揮出來。
燕郊如果要做北京的燕郊就一定會被邊緣化；
燕郊如果要做河北的燕郊就一定會是一個橋頭堡；
燕郊如果要做燕郊人的燕郊就一定會成為一個巨人；
燕郊的房地產只有在燕郊經濟社會的發展中才能發達起來；
燕郊如果只有房地產業的發達，那么積聚的北京人越多，問題和困難也就會越多；
燕郊的城區開發面積已經很大，市政道路還不錯，燕郊真正的城市化勢在必行。
