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2024年11月22日
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大家都知道，過去二十年的樓市發展，與我國城鎮化進程的快速推進密不可分，大量的農民進城，產生了大量的居住和購房需求，這也帶動了城市房地產的高速發展，快速增長的需求，也使得房價不斷上升。然而，即便房價經過二十年的發展，我國的城鎮化率也才不到60%，這讓很多人看到了農民進城的威力。
也因此，很多人都認為，未來樓市還會繼續大發展，因為，根據發達國家的城鎮化水平，基本都在80%以上，如果以中國當前的城鎮化水平，2017年底的城鎮化率為58.52%，要達到80%，這就意味著，未來還有近3億人要進城，如果按照平均3個人一個家庭，一個家庭需要一套房子的話，那這3億人需要一億套房子，如果平均每套房子100平方米的話，那就意味著未來還需要100億平方米的房子，來滿足這些人的居住。
或許，大家對這個100億平方米沒有太多直接的概念。曾經有人根據國家統計局的數據，做了一個推測，1998~2017年，這20年來全國的新增商品住宅的竣工面積為105億平方米。按照這個量級來計算的話，如果3億人進城在20年間完成，那就意味著，我國樓市還會再來一個飛漲二十年。
然而，上面這看起來分析的很有道理，但忘記了一個問題，那就是購買能力的問題。
在過去的二十年里，雖然房價一路飛漲，但是總體上，工資收入也在同步增長，縱然工資的增長速度遠低于房價的漲速。而更為重要的一點是，在過去20年的前面十幾年里，房價總體上還處于起步階段，還是在廣大老百姓購買能力接受的范圍之內，可如今呢？房價已經高的離譜，如果與收入來比較的話，房價收入比，不斷創下新高，就別說農村人了，就連很多城里人，工作一輩子，也湊不齊首付款了，更別說買房子。
再來看看，農民想進城，他們也想買房，但是他們有能力買房嗎？
第一，如果到過農村的人都知道，現在農村家庭的房子，基本上都是不缺的。這主要有幾個方面，一是，基本上賺了點錢的人，都會去翻蓋房子，就是有祖宅的那一種；二是這些年的新農村建設，其實是卓有成效的，而且蓋了大量的房子，很多都還處于空置狀態；三是，農村人進城買房的越來越多，尤其是在農村攀比心理嚴重，很多村子里只要一家在縣城買了房子，那幾乎全村的家庭都會去買，如果不在城里買套房子，孩子都娶不上媳婦。農村人并不像專家們認為的那樣，他們沒有房子可住，其實，現在農村人均住房面積比城鎮人口的要高。
第二，在我國樓市發展的這些年里，隨著經濟活躍度不斷提高，農民朋友們外出務工，賺了不少錢，然而，第一批賺到的錢，返修了祖屋，再攢幾年的錢，遇上新農村改造，將攢下的錢又買了新農村的集中住房，然后再努力很多年，有點積蓄，又遇上了全民炒房，以及村里人到城里買房的熱潮，于是將全部積蓄換成了城里那一套永遠也不會住的房子，還要每個月去還貸款。你說，這樣的農村人，再進城，你還指望他們有多少購買能力去買房嗎？
第三，前面計算的數據，如果有3億人農民進城，需要增加房屋需求一億套，可是要知道，現在全國戶均房屋已經1.1套了，從總量來看，房屋已經很多了，農民進城，最多是改善結構就夠了，如果再建一億套住宅，結果會是什么？就是樓市泡沫越來越大，越來越供大于求，當供遠大于求的時候，還指望樓市繼續火爆很久嗎？
綜上來看，將樓市的未來寄希望于未來將進城的農民朋友們，只能是那些高居廟堂的專家們的一廂情愿而已。
