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2024年11月22日
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26日，是北京土地市場上具有歷史意義的一天——不僅單日成交土地?cái)?shù)量史上最多，而且單日成交金額也是史上最高。
因此，即便今日北京空氣重度污染，也沒有阻擋房企們前來拍地或觀戰(zhàn)的熱情，北京市土地拍賣大廳迎來了久違的滿滿人氣。
先來感受一下現(xiàn)場氣氛：
北京市今日集中出讓13宗經(jīng)營性用地，包括12宗住宅用地和1宗商業(yè)金融用地，住宅用地中有8宗限競房用地、3宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地、1宗商品住房用地。
從區(qū)域分布來看，這12宗住宅用地中，順義區(qū)有4宗，豐臺(tái)區(qū)有2宗，大興區(qū)有2宗，昌平區(qū)、密云區(qū)、房山區(qū)、延慶區(qū)各有1宗，總規(guī)劃建筑面積156萬平方米，掛牌起始價(jià)合計(jì)達(dá)到282億元。其中，位置最好的豐臺(tái)區(qū)2宗限競房用地，掛牌起始價(jià)也最高，分別達(dá)到56億元和46.2億元，最高銷售限價(jià)為71087元/平方米。另外，3個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房用地均位于順義區(qū)，銷售均價(jià)分別為20000元/平方米、24000元/平方米、27000元/平方米。
不過，從現(xiàn)場情況看，這些地塊的競拍出現(xiàn)冰火兩重天的景象，其中，豐臺(tái)區(qū)限競房地塊等優(yōu)質(zhì)地塊受熱捧，現(xiàn)場競價(jià)超過45輪，而另有多個(gè)限競房地塊接近底價(jià)成交，順義區(qū)北小營鎮(zhèn)一宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地流拍了。最終，北京今日共成交12宗地塊，成交總金額達(dá)到316.46億元。
多位出現(xiàn)的土拍現(xiàn)場的房企人士對(duì)券商中國記者表示，北京土地市場已經(jīng)明顯降溫，現(xiàn)在是拿地好時(shí)機(jī)，土地供應(yīng)量多，競爭沒有以前那么激烈，房企們變得更加理性了。也有房企表示，拿地是出于自身補(bǔ)庫存需要，畢竟在北京還要生存。不過，也有企業(yè)仍會(huì)擔(dān)心拿地風(fēng)險(xiǎn)，畢竟有之前拿地的不少限競房項(xiàng)目如今銷售情況不如預(yù)期。
4宗地塊超過45輪競價(jià)競爭激烈
今天最受關(guān)注的就是位于西南四環(huán)外豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村的2宗限競房用地了，規(guī)劃建筑面積分別為163477平方米和131841平方米，掛牌起始價(jià)分別為56億元和46.24億元，商品住房銷售均價(jià)不超過67702元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過71087元/平方米。由于地理位置優(yōu)越，共吸引了6個(gè)競買主體共9家企業(yè)參與現(xiàn)場競拍，分別是中鐵諾德、中鐵置業(yè)、新城控股、金茂、首開+金地+華潤+平安聯(lián)合體、華發(fā)。
現(xiàn)場競價(jià)開始后，兩宗地均是中鐵置業(yè)率先舉牌，首開+金地+華潤+平安聯(lián)合體緊隨其后，前一宗地全程主要是中鐵諾德、中鐵置業(yè)、新城控股、首開+金地+華潤+平安聯(lián)合體4個(gè)競買主體展開激烈競爭，金茂只舉了3次牌，華發(fā)全程沒有舉過一次牌，最終經(jīng)過64輪競價(jià)，中鐵諾德力壓首開+金地+華潤+平安聯(lián)合體以70.2億元競得該地塊，溢價(jià)率25%；后一宗地后來的競爭中，新城和華發(fā)各舉了1次牌，在價(jià)格達(dá)到54.6以后，中鐵置業(yè)與首開+金地+華潤+平安聯(lián)合體展開了單獨(dú)較量，輪番舉牌，最終經(jīng)過46輪競價(jià)，中鐵置業(yè)以58.4億元競得該地塊，溢價(jià)率約26%。
另外，位于東南六環(huán)外大興區(qū)采育鎮(zhèn)的兩宗低密用地，雖然總價(jià)不高，也獲得房企的競相爭搶，有4家競買主體參與現(xiàn)場競拍，分別是北京住總、陽光城(5.860, 0.04, 0.69%)、北京城建(8.430, 0.10, 1.20%)、興創(chuàng)+興展+興福+大興城建聯(lián)合體。其中一宗地在從第28輪競價(jià)開始進(jìn)入北京住總和陽光城的單獨(dú)較量，到第57輪時(shí)，陽光城的報(bào)價(jià)達(dá)到土地價(jià)格上限，轉(zhuǎn)而進(jìn)入競自持面積階段。不過，僅一次競報(bào)自持面積，就被北京住總以17.7億元+2%自持面積成交，溢價(jià)率達(dá)到49%。另一宗被北京城建拿下，溢價(jià)率27%。
此外，順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)的共有產(chǎn)權(quán)住房用地和限競房用地均吸引了5家競買主體競爭，前一宗的的競買主體分別是房地、中建一局、旭輝、金隅、綠城，最終經(jīng)過52輪競價(jià)，中建一局以19.45億元競得該地塊，溢價(jià)率18%；后一宗地的競買主體分別為北建工+城建聯(lián)合體、首開+金地聯(lián)合體、旭輝、金茂、華發(fā)，最終經(jīng)過31輪競價(jià)，被首開+金地聯(lián)合體以45億元競得，溢價(jià)率18%。
5宗地低價(jià)成交1宗地流拍
除了上述限競房地塊競爭激烈，其余多個(gè)限競房地塊受關(guān)注度并不高，參與現(xiàn)場競拍的最多僅有兩個(gè)主體，最終均接近底價(jià)成交。
在今日出讓的3宗位于順義區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)住房用地中，中建一局在競得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)地塊后退出了順義區(qū)順義新城13街地塊的競爭，該地塊僅經(jīng)過一次競價(jià)就被綠城以7.79億元獲得，溢價(jià)率僅1.56%。而還有一宗順義區(qū)北小營地塊則因無人報(bào)價(jià)而流拍了。截至目前，北京已有7宗地塊流拍了。
另外，延慶區(qū)的商品房住宅用地也僅有兩個(gè)競買主體報(bào)價(jià)，最終被富力+中交聯(lián)合體以8.165億元競得，溢價(jià)率僅0.5%。
昌平區(qū)、密云區(qū)、房山區(qū)的3宗限競房地塊也均僅有兩家競買主體參與現(xiàn)場競拍，分別被未來科學(xué)城+城建+金茂聯(lián)合體以41億元成交，溢價(jià)率1%；久潤以0.82億元競得，溢價(jià)率17.6%；華發(fā)以集中競價(jià)最高價(jià)25.335億元成交，溢價(jià)率為2%。
此外，昌平區(qū)的商業(yè)用地，要求競得人100%自持20年，且入駐企業(yè)須符合昌平區(qū)和未來科學(xué)城的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，持有期滿后如需轉(zhuǎn)讓或分割出售，需征得昌平區(qū)政府同意后方可辦理相關(guān)手續(xù)，最終由更名為“好未來”的教育機(jī)構(gòu)學(xué)而思以13.2億元底價(jià)摘得。
北京土地市場現(xiàn)四大特征
從今日北京集中出讓13宗地塊以及成交情況來看，北京市土地市場出現(xiàn)四大特征。
特征一：土地競得者多為國企
今日成交的12宗土地競得者包括中鐵置業(yè)、北京住總、北京城建、中建一局、中鐵諾德、首開+金地、綠城、富力+中交、華發(fā)等企業(yè)，其中，競爭激烈的幾宗均被國企獲得。“資金成本的優(yōu)勢將是土地市場最大的優(yōu)勢，在未來一二線城市的土地市場上，超過30億元的地塊民企將很難參與競爭。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。
另外，這些拿地房企并非排名前十的大型房企。全國TOP10房企中，碧桂園、恒大、融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、綠地缺席此次土地盛宴，華潤以聯(lián)合體方式參與豐臺(tái)區(qū)白盆窯地塊、萬科參與昌平北七家地塊，最終顆粒無收，而更多中小房企贏得了難能可貴的布局北京的機(jī)會(huì)。
特征二：優(yōu)質(zhì)地塊仍競爭激烈
今日成交的12宗土地共有數(shù)十家房企參與了現(xiàn)場競拍，特別是對(duì)于區(qū)位較好、容積率較低的優(yōu)質(zhì)商品住宅項(xiàng)目，房企依然保持了較高的關(guān)注度，競爭較為激烈。
值得注意的是，豐臺(tái)區(qū)白盆窯村兩宗地塊曾規(guī)劃為共有產(chǎn)權(quán)用地推出，并于今年年初雙雙流拍，此次產(chǎn)品性質(zhì)修改為限競房再次推出，卻受到房企熱捧。“產(chǎn)品性質(zhì)修改后，限售價(jià)格由此前的43000元/平方米提高至均價(jià)67702元/平方米，最高不超過71087元/平方米，而起始樓面價(jià)僅由31000元/平方米提高至35000元/平方米，為房企預(yù)留了一定的利潤空間，且相比共有產(chǎn)權(quán)房，限競房雖然售價(jià)大幅提升，但對(duì)購房者資質(zhì)要求較為寬松，產(chǎn)品局限性也更小，且產(chǎn)品和定價(jià)與四環(huán)的城市地段更為匹配，市場定位相對(duì)清晰，去化壓力較小，加之利潤合理，因此競爭激烈。”合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅說。
“而大興采育兩地塊容積率均僅有1.05，且未限定“9070”、無配建，可開發(fā)為均質(zhì)低密別墅，產(chǎn)品價(jià)值較高。因此，住總以勢在必得之姿搶得其中一宗，在達(dá)到溢價(jià)上限后以2%自持的代價(jià)競得，顯示出房企拼搶優(yōu)質(zhì)地塊的積極性。”郭毅說。
特征三：土地市場趨于理性
當(dāng)前土地市場整體平穩(wěn)，雖然降溫，但依然有企業(yè)看好后市，除了豐臺(tái)區(qū)采育0128地塊競爭到溢價(jià)率49.3%外，多宗成交土地溢價(jià)率在20%左右，與2018年平均土地溢價(jià)率12.8%相比稍有上行，主要原因是住宅土地區(qū)屬性相對(duì)較好，土地以純住宅地塊為主。另外有幾宗地溢價(jià)率只有2%左右。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，1-10月份，北京市土地成交總價(jià)、平均樓面價(jià)及地塊平均溢價(jià)率同比均下降，房地產(chǎn)市場趨于理性，這是房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)的結(jié)果。預(yù)計(jì)未來北京市將集中發(fā)力，加快土地供應(yīng)節(jié)奏，增加普通商品房、共有產(chǎn)權(quán)房、集體租賃住房等多種土地供給，確保完成住宅用地供給任務(wù)。
特征四：集中推地穩(wěn)定預(yù)期
在26日出讓的土地掛牌交易補(bǔ)充公告中，提出了部分地塊可選擇采用共用方式支付競買保證金。郭毅認(rèn)為，北京市規(guī)土委在年末集中推地，并特別實(shí)施了“共有保證金”的出讓新規(guī)，一方面是為了加快供地計(jì)劃的完成。今年北京計(jì)劃供應(yīng)住宅用地1000公頃，其中商品住宅650公頃（含單列共有產(chǎn)權(quán)住房用地200公頃），但截止目前，實(shí)際供應(yīng)的商品住宅用地僅224.69公頃，供地計(jì)劃完成率為35%。為最大限度的完成當(dāng)年的供地計(jì)劃，規(guī)土委年末集中推地已成慣例。
另一方面是為了減少土地流拍流標(biāo)，穩(wěn)定市場預(yù)期。自去年開始，北京已有11宗地塊流拍流標(biāo)，顯示在調(diào)控高壓背景下，房企背負(fù)著巨大的庫存去化壓力，同時(shí)面臨融資難度加大，財(cái)務(wù)成本提升的難題，資金流入的兩條通路均被堵塞，導(dǎo)致再投資拿地的意愿降至谷底。 北京市規(guī)土委及時(shí)對(duì)供地做出調(diào)整，拿出地段條件優(yōu)越的優(yōu)質(zhì)地塊，同時(shí)適當(dāng)減少地塊配建，地塊開發(fā)難度減小、市場前景樂觀，因此重新調(diào)動(dòng)起房企積極性。“共有保證金”的出讓新規(guī)同樣出于這一訴求，不僅在一定程度上緩解了房企的現(xiàn)金流壓力，同時(shí)還可實(shí)現(xiàn)不同資質(zhì)地塊的打包出讓。
業(yè)內(nèi)人士表示，此次多宗限房價(jià)商品房及共有產(chǎn)權(quán)地塊成交，表明政府部門抑制房價(jià)上漲的決心不會(huì)發(fā)生改變，“房住不炒”也在從各方面得到進(jìn)一步落實(shí)。北京在源頭上加大了住宅用地特別是保障房及普通商品住房用地的供應(yīng)，本身就是加大供應(yīng)、緩解供需矛盾、穩(wěn)定市場預(yù)期的有力舉措。同時(shí)，絕大部分商品住房地塊都限定了未來商品住房的銷售價(jià)格，這將對(duì)穩(wěn)定房價(jià)預(yù)期也起到積極作用。
