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2024年11月24日
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作者簡介：
零點研究咨詢集團副總裁、策略總監，資深咨詢顧問，注冊咨詢師。中國人民大學管理學碩士，山東大學理學學士。
1992年——2000年，中石化燕山石化公司工作，其中3年的技術研發工作，5年工業企業運營及研發管理工作。
2000年至今，零點研究咨詢集團。歷任前進策略咨詢顧問、運營總監、副總經理、總經理。
在汽車摩托車、房地產、消費品、電信、服裝等行業有深入研究，擅長于渠道管理、品牌管理、新業務市場進入、企業戰略、營銷流程等咨詢領域。
商業零售業進入了第三次調整期
自改革開放以后，商業零售對私人開放，出現了第一次較大的繁榮，到了上個世紀80年代后期，由于各種原因的影響，商業零售業增勢減緩，可以定義為第一次調整。
1992年至1996年，經濟發展較快，通貨膨脹率很高，零售業得到了快速發展，年均增長20%以上，個別年份利潤增長60%以上，此輪繁榮持續5年多。到了1997年，東南亞爆發經濟危機，一直持續到2000年，商業零售業陷入低谷，有人稱為“百貨倒閉年”，可以稱為第二次調整，持續4年。
2001年以后，國民經濟持續高速增長，商業零售業也步入繁榮期，連鎖商業年均增長30%以上，一直持續到2008年，此輪繁榮持續了8年之久。自2008年第四季度開始，國民經濟進入新一輪蕭條期，商業零售業也受到一定影響，增速放緩，可以稱第三次調整，這次調整能持續幾年呢？能調整到什么程度呢？
商業的調整期，只不過是漲勢放緩，不是絕對下降
按照黃國雄教授的測算方式，如果2009年GDP能夠保證8%的增長，商品零售額大約能夠維持在12%—13%的增長。他的依據是：中國近三十年來，GDP年均增長9.8%，社會商品零售額增長14.2%，高于GDP增長的4-5個百分點。
另外，中國2008年的GDP中，最終消費只有36%，發達國家高達70%以上，國家領導人要求啟動內需（也是別無選擇）來帶動經濟增長，希望這個比例在2010年能夠提高到50%（我個人認為目標太高，達不到），這么高的消費增長率！沒有商業設施、沒有商業地產，怎么消費？
再說，雖然經濟危機了，但是中國人的存款數額仍然十分龐大，中國人沒有借錢消費的習慣，只要不大量失業、工資水平不嚴重下降，消費仍然能夠保持適度的增長，尤其是年輕人的消費觀念，不會受到經濟危機的嚴重影響。
根據國家統計局發布的數據顯示，2008年我國消費品零售總額實現108488億元，比上年增長21.6%，同比加快4.8個百分點。2009年1-2月，社會消費品零售總額20080.4億元，同比增長15.2%。分行業看，批發和零售業零售額16800.1億元，同比增長14.8%；住宿和餐飲業零售額3015.9億元，增長18.9%。這樣高的數據，怎么能說是衰退呢？從2008年的經營業績看，有些商業零售業上市公司和商業房地產公司都取得大幅增長。例如：步步高營收增長24%，凈利潤增長31%。
總體而言，經濟危機了，商業也會受到一定的影響，但是相對于需要振興的十大行業而言，商業零售業只是增勢趨緩，并不是絕對值的下降，而且這個趨緩的增長值，已經十分誘人了！
商業地產是城市的靈魂
歷史一再證明，城市就是為商業而誕生、以商業地產為靈魂的集合體，沒有商業的城市最終會被遺棄。
所謂“無商不成市”，國際大城市，例如紐約、倫敦、巴黎、北京、上海、東京、漢城等等，都是以商務和商業為核心的城市。一般的中小城市也是以商業為核心的城市，省級、地市級城市大多如此。城市里的商業地產常常成為該城市的地標建筑，是吸引人流最多的場所，例如北京的王府井、東單、西單、CBD，上海的南京路、陸家嘴，這都是城市的靈魂所在。
其它類別的城市就沒有這么好的運氣。
首先是資源型城市，資源用光城市完蛋，城市的發展不可持續。我國共有煤炭、森工、石油等各類資源型城市118個，其中煤炭城市63座，有色金屬城市12座，黑色冶金城市8座，石油城市9座。如大慶、玉門、白銀、焦作等，具有相當大的隱患，前途渺茫，成為當前難以解決的問題。美國就有很多的“鬼城”，人去樓空，形似廢墟。
其次是工業型城市，最終需要轉型為商業型城市。工業不是永恒的，具有很強的轉移性，工業的衰敗自然就導致一個城市的衰落，例如美國的汽車城底特律，人口高峰期300多萬人，現在只有80萬人，其中80%以上為黑人。有些城市轉型比較成功，例如波士頓、芝加哥和匹茲堡，不管其產業如何轉變，服務業、商業都是其核心，商業型的城市才是永恒的。
我們所謂的城市化，最終必將形成數量眾多的商業型城市，而其中的商業地產，必將成為該城市的核心建筑基礎，個別商業地產必將成為城市的靈魂標志。
商業地產是房地產行業的新機會
首先，住宅房地產的調整凸現了商業地產的優勢。
前幾年，住宅房地產的利潤太誘人了，幾乎所有的大公司（不管是不是專業搞房地產的）都瘋狂投入，終于迎來了狂歡后的謝幕。與此同時，商業房地產的增長就顯得不那么具有誘惑性，但是，近幾年來，中國商業地產投資規模年均增速保持在20%以上，商業地產銷售規模年均增速亦在20%以上。公平地想一想，這是相當不錯的市場機會了。
其次，商業地產穩定的高回報率吸引了很多大腕的眼球。
以金融街和陸家嘴為代表的商業地產公司凈利潤率平均在20%左右，近兩年越來越高。SOHO中國董事長潘石屹有一句話：“SOHO中國開發的項目中10%的商業面積產生了20%的銷售額，貢獻了30%的利潤?！?商業地產的獲利模式，除了通過銷售獲得利潤外，更重要的是通過持有并出租，享受經濟發展帶來的長期租金增長收益。金融街、陸家嘴都在近期加大了對商業物業持有力度，金融街耗巨資投入商業地產：金融街德勝國際中心、美晟國際中心、復興門項目、石景山衙門口地塊等。
按照馮侖的說法：未來3-5年商業房地產是機會。從潘石屹SOHO三里屯的熱銷也可以看出一些端倪。最近的消息是，李嘉誠在上海剛剛套現40多億的商業地產，又馬上啟動了投資超過100個億的真如副中心商業項目。
再次，中國的城市化和持續增長力為商業地產奠定了增長的基礎。
從理論上和國外的發展歷史上看，只要社會在發展，危機過后，主導的工業產業可能轉型了，但是商業地產仍然要跟整體經濟相匹配。對于某些工業來說，危機就是危機，例如鋼鐵、水泥、紡織、輕工等行業，危機過后它們再也不可能恢復以往的繁榮，而商業和商業地產會永遠與整體經濟相匹配。
城鎮居民人均可支配收入年均增長速度在10%以上（2008年8.4%），社會消費品零售總額也以10%（2008年21.6%）以上的速度增長，較強的購買力和旺盛的購買熱情，將促進購物中心、商業街、批發市場、專業市場等商業地產的快速增長。
城市化進程將長期持續，所以商業房地產市場未來仍將長期持續發展。2006年，中國城市化水平為43.9%，美國的城市化水平為97.3%。按照鄧小平的設計，到2050年中國達到中等發達國家水平，城市化率到2050年要達到70%－80%。這意味著，在這40年內，中國有4-5億人口從農村轉移到城市，以年計，每年達1000多萬人，帶來強勁的房地產需求。
正是看中了中國商業的無限前景，國際零售業巨頭逆著危機大肆擴張，家樂福高層早在今年年初就表示，今年將在中國開設28家分店，超過2008年新開設的22家。沃爾瑪也不甘落后，僅今年1月就在中國狂開17家新店，幾乎追平2008年全年開20家店的紀錄，僅在東莞，沃爾瑪今年就新開3家門店，江蘇鹽城、湖北襄樊、湖南婁底以及常德等三線城市都成為沃爾瑪的進駐地。
無論怎樣評估，雖然經濟危機來臨了，對商業和商業地產都有影響，但僅僅是增幅的趨緩，商業地產領域仍然具有廣闊的市場空間，關鍵只是如何把握其中的機會。
