以傳播城市化專(zhuān)業(yè)知識(shí)為己任
2024年11月24日
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【個(gè)人檔案】
教育背景：
（1988.9-1992.7）就讀于東南大學(xué)土木工程系工業(yè)與民用建筑專(zhuān)業(yè)，獲工程學(xué)士學(xué)位
（1996.9-1999.9）就讀于北京航空航天大學(xué)管理學(xué)院，獲工商管理碩士學(xué)位
工作經(jīng)歷：
（1998.1-2002.3）北京市華遠(yuǎn)房地產(chǎn)股份有限公司銷(xiāo)售分公司總經(jīng)理助理；
（2002.5-2005.1）遠(yuǎn)洋天地（項(xiàng)目一部）副總經(jīng)理兼銷(xiāo)售總監(jiān)；
（2005.1-2007.11）遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司市場(chǎng)部副總經(jīng)理；
（2007.11-至今）遠(yuǎn)洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)
在京城地產(chǎn)圈，作為一個(gè)操盤(pán)手，肖勁顯得有點(diǎn)“另類(lèi)”：無(wú)論是工作之中還是生活之外，他沒(méi)有什么豪言壯語(yǔ)，也沒(méi)有夸夸其談，更沒(méi)有什么驚世之舉，而是踏踏實(shí)實(shí)、勤勤懇懇做事，其操盤(pán)的遠(yuǎn)洋系列產(chǎn)品均取得了很好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。
在整個(gè)采訪過(guò)程中，肖勁的話言簡(jiǎn)意賅，偶爾他穿插一兩句幽默，臉上也洋溢著笑容。這讓記者覺(jué)得圈內(nèi)的傳說(shuō)——“肖勁這人有點(diǎn)冷”，有點(diǎn)過(guò)。其實(shí)，肖勁這人并不冷！
尤為難得的是，作為一名優(yōu)秀的職業(yè)操盤(pán)手，肖勁還非常關(guān)注樓市民生問(wèn)題，并呼吁國(guó)家維護(hù)購(gòu)房者的利益。
土地改革的影響將逐步顯現(xiàn)
在剛結(jié)束的十七屆三中全會(huì)上，中央明確提出要深化農(nóng)村金融改革，允許農(nóng)村土地依法自由流轉(zhuǎn)。肖勁說(shuō)，他十分看好中央這次出臺(tái)的一系列關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革的政策措施，并深信這次農(nóng)村改革會(huì)給中國(guó)今后的發(fā)展和城市化進(jìn)程帶來(lái)極其深遠(yuǎn)的影響。肖勁表示，對(duì)此次農(nóng)村改革他有三點(diǎn)感想.
其一、此次改革對(duì)深化中國(guó)農(nóng)村改革和中國(guó)城市化進(jìn)程具有里程碑的意義。肖勁笑著說(shuō)，如果這次農(nóng)村土地改革放到剛解放的時(shí)候，所用的詞就不一樣了，那個(gè)時(shí)候叫做“土改”。“土改”可以說(shuō)改變了整個(gè)中國(guó)的面貌。在中國(guó)，從華夏文明開(kāi)始到解放前，土地應(yīng)該都是私有化。自從解放后，確切的說(shuō)是上世紀(jì)50年代的土地改革之后，土地就變成了國(guó)有化。這次農(nóng)村改革雖然沒(méi)有上世紀(jì)50年代“土改”那樣大的力度，即從根本改變土地的所有權(quán)屬性，但其將來(lái)產(chǎn)生的影響將不亞于上世紀(jì)50年代的那場(chǎng)“土改”，也必將對(duì)中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和中國(guó)城市化進(jìn)程產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。
其二、農(nóng)民將從此次改革中獲得實(shí)在利益。中央這次明確提出農(nóng)村土地可依法進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，這真正解決了近30幾年來(lái)制約我國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸問(wèn)題。30年來(lái)，一部分農(nóng)民進(jìn)城后變?yōu)榱顺鞘行戮用?，但戶籍仍然在農(nóng)村；還有部分農(nóng)民到城市工作，這些離鄉(xiāng)農(nóng)民原來(lái)農(nóng)村的土地怎么辦呢？土地不能出現(xiàn)荒蕪，事實(shí)上，30年來(lái)，很多農(nóng)民與農(nóng)民之間進(jìn)行土地承包權(quán)流轉(zhuǎn)，譬如，土地轉(zhuǎn)包、出租等等?，F(xiàn)在中央決議文件明確規(guī)定允許農(nóng)民土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)，事實(shí)上就是順應(yīng)民意，符合國(guó)情、社情，也必將讓農(nóng)民真正從中獲益。
其三、其影響力的釋放有一個(gè)過(guò)程。盡管這次農(nóng)村土地改革意義重大，影響深遠(yuǎn)，但其作用不會(huì)馬上顯現(xiàn)出來(lái)，而是一個(gè)逐步釋放的過(guò)程。這也正如十七屆三中全會(huì)文件所說(shuō)，要在2020建立城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展一體化體制機(jī)制。
城市化與房地產(chǎn)共生共榮
房地產(chǎn)業(yè)作為推進(jìn)城市化的一支重要力量，其作用是不言而喻的。兩者之間究竟是怎樣一種關(guān)系呢？肖勁說(shuō)：“我個(gè)人認(rèn)為城市化與房地產(chǎn)之間是一種相互促進(jìn)的關(guān)系。房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)在中國(guó)之所以能存在，我認(rèn)為有三個(gè)基礎(chǔ)條件：第一、20世紀(jì)90年代福利分房的取消。如果福利分房今天依然存在的話，可能就沒(méi)有房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)。因?yàn)槟菢拥脑?，每個(gè)單位自建一些房屋就可以解決單位職工的住房問(wèn)題了。第二、城市化的進(jìn)行。第三、大量中產(chǎn)階級(jí)的存在?！?br />
肖勁強(qiáng)調(diào)，這三個(gè)條件必須同時(shí)具備。在這三個(gè)條件中，他認(rèn)為最重要的就是城市化。雖然說(shuō)可能當(dāng)前購(gòu)房的主體不是被“城市化”了的人，但它是這么一級(jí)一級(jí)逐步推移過(guò)來(lái)的，其量非常大。目前，我國(guó)農(nóng)村還有八億左右的農(nóng)民。有專(zhuān)家指出，中國(guó)城市化率每提高一個(gè)百分點(diǎn)，就意味著有1000多萬(wàn)農(nóng)民將進(jìn)入城市，而目前我國(guó)城市化率正以每年超過(guò)一個(gè)百分點(diǎn)的速度在增長(zhǎng)。每年如此眾多的人口涌入城市，首先需要解決的就是他們的住房問(wèn)題。這必將為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)很多機(jī)會(huì)?！八?，我在很多場(chǎng)合都表示，房地產(chǎn)在當(dāng)今中國(guó)依然是一個(gè)朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，還有很大的發(fā)展空間。從宏觀上來(lái)看，中國(guó)的房?jī)r(jià)不可能跌，短期的波動(dòng)是很有可能的。我之所以如此肯定，正是基于中國(guó)正在加速的城市化進(jìn)程。這也是城市化對(duì)房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)?！?br />
另一方面，房地產(chǎn)同樣對(duì)城市化也有貢獻(xiàn)。開(kāi)發(fā)商最大的貢獻(xiàn)就是不斷在不同城市、不同區(qū)域、不同位置，修建了不同的房子，滿足了不同階層人士的住房需求。所以，如果沒(méi)有開(kāi)發(fā)商及時(shí)滿足被“城市化”了的人住房需求，中國(guó)的城市化要想和諧進(jìn)行的難度是非常大的。
當(dāng)前樓市——信心是關(guān)鍵
目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全處于滯漲狀態(tài)之中，觀望氣氛非常濃厚。為了破解這個(gè)迷局，國(guó)家近期出臺(tái)了一系列政策，如降息、首付降為20%等。對(duì)于樓市出現(xiàn)目前這種狀況的原因，社會(huì)各界也是眾說(shuō)紛紜。肖勁認(rèn)為，中國(guó)樓市目前處于滯銷(xiāo)狀態(tài)，主要是消費(fèi)者的消費(fèi)心態(tài)出現(xiàn)了問(wèn)題，而不是房地產(chǎn)市場(chǎng)供需出現(xiàn)了問(wèn)題，或是開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)太高，再或是土地供應(yīng)導(dǎo)致的。
消費(fèi)者中為何出現(xiàn)如此濃厚的觀望情緒呢？肖勁認(rèn)為，首先是消費(fèi)者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的心理在作祟。奧運(yùn)會(huì)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)上一些項(xiàng)目開(kāi)始出現(xiàn)了打折現(xiàn)象，一些開(kāi)發(fā)商為了促銷(xiāo)更是直接推出了特價(jià)房，這讓消費(fèi)者心里產(chǎn)生了房?jī)r(jià)有更大下降空間的夙愿。其次是忽然爆發(fā)的全球性金融危機(jī)起了推波助瀾的作用，再加之一些媒體成天報(bào)道全球動(dòng)蕩不安的金融形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，這也在一定程度上影響了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)信心。最后，對(duì)絕大多數(shù)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房，尤其是在大城市購(gòu)房是一筆非常龐大的開(kāi)銷(xiāo)，所以，他們?cè)谫?gòu)房時(shí)非常小心，在目前經(jīng)濟(jì)走勢(shì)未趨明朗的情況下，他們?cè)诔鍪仲?gòu)房時(shí)會(huì)更加謹(jǐn)慎。
那么，如何才能恢復(fù)消費(fèi)者的消費(fèi)信心？肖勁表示，僅靠中央一兩個(gè)政策很難解決，他用“病來(lái)如山倒，病去如抽絲”來(lái)形容。他解釋說(shuō)：“中央近期出臺(tái)的政策措施僅僅是恢復(fù)消費(fèi)者信心的一個(gè)開(kāi)始，今后國(guó)家可能還會(huì)陸續(xù)出臺(tái)一些政策措施。所以，我希望無(wú)論是政府，還是開(kāi)發(fā)商，都不要寄希望出臺(tái)一兩項(xiàng)政策就能改變目前這種狀態(tài)，一定要眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)。我個(gè)人看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的這種滯漲狀態(tài)還會(huì)持續(xù)1到2年，在這一過(guò)程中，房?jī)r(jià)不會(huì)有太大的起伏?！?/p>
國(guó)家應(yīng)關(guān)注樓市民生
在目前滯漲狀況下，有人形容房地產(chǎn)市場(chǎng)是“險(xiǎn)象環(huán)生”。肖勁認(rèn)為，這種說(shuō)法有點(diǎn)夸張，他表示當(dāng)前樓市最可能出現(xiàn)以下三種情況，其一、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商仍然會(huì)延續(xù)以前的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，持續(xù)把自己的項(xiàng)目做完，同時(shí)維護(hù)好自己的品牌和聲譽(yù)。其二、如果一些開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目恰逢處于銷(xiāo)售的起步階段，且項(xiàng)目規(guī)模較大，他們可能會(huì)采取一些促銷(xiāo)手段，這時(shí)可能會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下降的現(xiàn)象。其三、比較極端的例子——極少數(shù)開(kāi)發(fā)商席卷開(kāi)發(fā)資金逃跑了。
肖勁充滿感慨地說(shuō)道：“對(duì)于第三種情況，國(guó)家應(yīng)加大監(jiān)管，這個(gè)時(shí)候不是落井下石，或偷偷竊喜的時(shí)候。如果開(kāi)發(fā)商不行了，國(guó)家也應(yīng)該建立一種機(jī)制，收購(gòu)他們?cè)械捻?xiàng)目。就像壽險(xiǎn)，不是說(shuō)壽險(xiǎn)公司倒閉了，原客戶買(mǎi)的壽險(xiǎn)就沒(méi)了（國(guó)家會(huì)組織別的壽險(xiǎn)公司來(lái)繼續(xù)倒閉公司的業(yè)務(wù)）。消費(fèi)者花一大筆錢(qián)，簽了購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商忽然消失了。不能讓消費(fèi)者用于購(gòu)房的資金隨著開(kāi)發(fā)商的消失而消失，因?yàn)樵诔鞘校绕涫谴蟪鞘?，普通居民用于?gòu)買(mǎi)一套房屋的錢(qián)往往會(huì)花上他們十年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間的積蓄。出現(xiàn)這種情況，國(guó)家相關(guān)部門(mén)僅僅一句‘投資有風(fēng)險(xiǎn)，我們也沒(méi)有辦法’，是不妥的！”
肖勁表示，一旦出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商席卷資金逃跑的情況，除了國(guó)家相關(guān)部門(mén)依法對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)厲打擊外，國(guó)家可直接接管，或是組織銀行或有實(shí)力、信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商介入，以較低價(jià)格收購(gòu)這些破產(chǎn)項(xiàng)目，從而把這些不良資產(chǎn)盤(pán)活，以維護(hù)消費(fèi)者的利益。這也能保證我們的城市化能夠順利和諧進(jìn)行。
最大程度滿足客戶的需求
在地產(chǎn)圈，肖勁可謂是名副其實(shí)的操盤(pán)高手，其負(fù)責(zé)的系列遠(yuǎn)洋產(chǎn)品，均取得了很好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，其一手策劃的遠(yuǎn)洋會(huì)和遠(yuǎn)洋客戶年活動(dòng)也受到了業(yè)主們一致好評(píng)。當(dāng)記者問(wèn)及他的營(yíng)銷(xiāo)理念時(shí)，肖勁表示，他的營(yíng)銷(xiāo)理念很簡(jiǎn)單，即用最大努力滿足客戶的需求。為什么這樣說(shuō)呢？因?yàn)槿魏萎a(chǎn)品或服務(wù)存在的根源歸根結(jié)底還是在于它能滿足客戶的某種需求。一種產(chǎn)品即使它再完美，如果不能滿足客戶的需求，其存在是沒(méi)有沒(méi)價(jià)值的。就拿房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，表面看來(lái)現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是越來(lái)越復(fù)雜，越來(lái)越唯美，概念炒作越來(lái)越厲害。其實(shí)房地產(chǎn)的需求沒(méi)有這么復(fù)雜，它很簡(jiǎn)單，即為人們提供一個(gè)生活場(chǎng)所，滿足人日常的吃喝拉撒睡和今天、明天、后天的需求。吃喝拉撒睡無(wú)非就是日常生活的滿足，屋子里面是家庭，屋子外面是配套；今天、明天、后天，即今天要滿足什么，將來(lái)孩子大了又要滿足什么，未來(lái)家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化了又需要滿足什么?！八?，我個(gè)人覺(jué)得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還是應(yīng)該回歸到客戶的實(shí)際需求，不能太夸張?！?br />
同時(shí)，肖勁還表示，房屋是用來(lái)生活的，生活又是由一件件小事組成。所以，在房地產(chǎn)領(lǐng)域應(yīng)關(guān)注細(xì)節(jié)。“我個(gè)人覺(jué)得，為把握好細(xì)節(jié)，應(yīng)該向兩類(lèi)人學(xué)習(xí)。其一，向南方人學(xué)習(xí)。我比較欣賞南方人一些做事態(tài)度，他們做事非常心細(xì)。全國(guó)房地產(chǎn)，都是由南向北橫掃，為什么會(huì)這樣？很簡(jiǎn)單，南方人關(guān)注細(xì)節(jié)，所以其開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品更容易贏得客戶的喜愛(ài)。其二、理性客戶是老師。為什么這樣說(shuō)呢？房子做出來(lái)是給客戶住的，他們最有發(fā)言權(quán)。很多東西看似很漂亮，但用起來(lái)卻非常不方便，如一些房子外立面很漂亮、但不環(huán)保、價(jià)格高、不實(shí)用。而客戶，尤其是一些比較理性的客戶在購(gòu)房時(shí)，他們非常注重細(xì)節(jié)，十分關(guān)注小區(qū)配套、實(shí)際使用面積，房屋建筑質(zhì)量等，而不會(huì)被一些看似漂亮、氣派的東西所誤導(dǎo)。所以，多向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比較先進(jìn)的地方或企業(yè)學(xué)習(xí)，多向客戶學(xué)習(xí)，就容易讓我們把握好細(xì)節(jié)?！?/p>
立足環(huán)渤海，逐步實(shí)施全國(guó)戰(zhàn)略
隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加快，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始把目光轉(zhuǎn)向二三線熱點(diǎn)城市，或是在一些大城市的郊區(qū)進(jìn)行綜合性區(qū)域開(kāi)發(fā)。當(dāng)記者問(wèn)及肖勁，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)有沒(méi)有打算向二三線城市進(jìn)軍時(shí)，肖勁說(shuō)：“在遠(yuǎn)洋的第二步發(fā)展戰(zhàn)略中，暫時(shí)還沒(méi)有向二三線城市進(jìn)軍的計(jì)劃，我們依然把環(huán)渤海區(qū)域作為今后開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)。目前，遠(yuǎn)洋90%以上的精力都主要還是集中在北京、天津、大連、沈陽(yáng)等環(huán)渤海城市?！?br />
在回應(yīng)遠(yuǎn)洋為什么要堅(jiān)守環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，肖勁笑著說(shuō)：“因?yàn)槲覀兊膬?yōu)勢(shì)就在環(huán)渤海區(qū)域，這也是能發(fā)揮我們能力的區(qū)域。這里的能力主要包括，土地獲取能力，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力和銷(xiāo)售服務(wù)能力。當(dāng)然，這并不意味著遠(yuǎn)洋地產(chǎn)不涉足環(huán)渤海以外其他區(qū)域，在珠江三角洲、長(zhǎng)江三角洲，我們目前都有項(xiàng)目。”但是，在這些區(qū)域（南方），肖勁謙虛地表示，遠(yuǎn)洋是報(bào)著學(xué)習(xí)的態(tài)度去開(kāi)發(fā)，因?yàn)樗X(jué)得，從總體上來(lái)說(shuō)，南方房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)水平要高于北方?！拔覀儸F(xiàn)在在南方搞開(kāi)發(fā)可以說(shuō)在一定程度上是為了鍛煉我們的隊(duì)伍，吸收和學(xué)習(xí)更多的先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念、經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)我們積累到一定程度后，我想遠(yuǎn)洋會(huì)適當(dāng)加大在環(huán)渤海區(qū)域以外的開(kāi)發(fā)力度。”肖勁如是說(shuō)。
