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2024年11月24日
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【吳鏑自傳】
如果要貼一個標簽的話——“60后”中國男性公民。
曾經屬于“陽光下最燦爛職業”的群體之一，因抵擋不住“春天的故事”之誘惑，攜帶著僅有的理想和激情；在上個世紀九十年代那個夏末秋初的夜晚——隨著陌生而涌動的人潮——毫無著落地潛入深圳。只有一點文化，故不敢懈怠；倡導和踐行終生學習。雖然也有些什么“EMBA”的證明文件，但自己卻從不在意諸如此類的學歷符號；因為持續堅守以“市場實戰派”為榮。
自21世紀以來，依托著源自深圳的“市場補鈣”閱歷，一直游走于中國內地的地產江湖。從住宅地產到商業地產再到城市綜合體，受益于改革開放的時代，受益于市場經濟的垂青。
近來江湖授予我：“中國雜種”、“地產狂人”、“地產詩人”“地產文士”等雅號，我欣然接納；因為這是最由衷的激勵和鞭策。
在2008年中國樓市最激蕩的思辨浪潮中，我旗幟鮮明地通過公開媒體表明：吳鏑是中國樓市的“死多頭”。好像還有“德政派”一說，我深以為然；中國的泛地產必須是“以市場之德，謀價值之政”。崇尚溝通，渴望交流。
身為中國勒泰投資集團常務副總裁的吳鏑對城市化課題頗有研究，他表示：“城市化和中產階級將是中國21世紀的兩大主題，隨著城市化的闊步發展，城市的整合經濟對于GDP的貢獻將產生越來越大的正向作用；大量外資紛紛涌入中國的根本原因也在于他們看中了中國在發展過程中巨大的市場需求。”
他認為，國外城市化的模式不適合中國，國外城市化的理論也不適合中國；中國有自己獨特的國情，同時滿載著13億多人口，均使得中國城市化發展將面臨巨大的挑戰性和創造性。“一方面我們要推進城市化的進程，一方面還要建構城市化方面的理論平臺。對于一個有著上下五千年悠久文明史的國家、一個世界上人口最多的國家、一個市場化才剛剛全面啟動的國家、一個“三農”癥結仍是核心問題的國家，正視如此的現實，外國人是沒有任何發言權的。”他直言，如果一個開發商不關心城市化的進程，不考量自己給予城市升級的貢獻率，怎能做好項目的開發呢？
城市化：改革開放30年的重大成果之一
吳鏑說，自己對城市化的話題很感興趣，主要緣于他所從事的房地產開發行業。“中國樓市從1998年進入市場到現在才10年時間，正因為其與中國城市化發展進程緊密同步，才呈現出房地產市場蒸蒸日上的發展趨勢。否則僅僅依靠樓市本身的力量、靠開發商自覺的理想是完全不可能做到的。同時，城市化升級的進程也讓中國房地產行業有了更大的發展后勁、更廣的發展空間；基于此才會出現房價持續上漲的不動產大勢。”他認為，中國的城市化進程和歐美國家有很大的區別，表現最為清晰的就是：由于生產力發展水平的不均衡，導致城市化發展主題的多樣性。
他直言，城市化應該視為中國改革開放30年的重大成果之一。“因為只有在中國改革開放之后，我們才真正脫離了備戰備荒、城市安全的思路，走上城市建設的民生之道。在一線城市、沿海城市的帶動下，中國城市化正朝著中、西部呈階梯狀、梯次性、層級化地有序拓展。只要中國城市化升級不停止，中國樓市就必然持續向好，房子也就永遠不會成為廉價消費品；在這一點上，美國如此，歐洲如此，中國更是如此！”此外，他還表示，城市化根本目的就是宜居，汶川大地震所造成的嚴重后果告知我們：在中國還有很多房子是建在不適宜人居的地方，所以中國13億多人口對住房的需求永遠都是剛性的。
那么，為什么改革開放30年的重大成果之一卻在30周年之際陷入低迷呢？吳鏑從房地產作為國民經濟支柱產業的角度分析到，“我始終認為房地產行業是中國經濟的支柱產業，既然如此，就會受到國家宏觀調控政策的直接影響；之所以陷入低迷，是因為國家對于樓市的調控沒有和其它產業區別對待。改革開放已經推行了30年，市場經濟仿佛也切入了30年，但有多少人真正認知了市場經濟？有多少企業是以市場經濟的規則和方式在運轉？又有多少領導是真正站在市場經濟的高度予以指導和服務？所以要徹底地把計劃經濟時代的殘渣余孽消除得干干凈凈！”
他表示，前30年中國進行著改革開放，后30年依然要堅持改革開放不放，要實事求是地、有深度、有廣度地沉浸到市場經濟的潮流之中去。他預測：樓市將在第四季度進入筑底期，股市也將很快重返“牛途”，因為“中國經濟基本面的發展態勢不支持市場現在的背離狀況”。菩提本無樹，明鏡亦非臺？在吳鏑看來，既然是政策讓消費者對市場失去了信心，就必須要讓政策重新喚回消費者的信心。他堅信，國家一定會對當前的經濟政策如貨幣政策、金融政策和財政政策做出有效的、有機的調整。
“兩型社會”：中國城市化進程的必然選擇
作為泛地產（他自己希望這么表述）從業人員，吳鏑對當前中國各級政府加快城市建設和推動城市化步伐，堅持不懈地推進城市化進程的舉動，表示出極大的擁護和由衷的欽佩。他尤其認為去年國家將武漢都市圈、長株潭城市群同時作為“兩型社會”（即資源節約型和環境友好型社會）建設綜合配套改革試驗區，是極有發展戰略眼光的英明之策。
“改革開放30年來，我們通過總結后必然會發現，如果將東南沿海城市的發展模式拷貝到中、西部去，已經是完全不適應中國經濟發展的階段性了。因為那是以環境資源的犧牲、人力福利的犧牲、發展后勁的犧牲，甚至是產品價值的犧牲，以此作為代價獲得的不均衡的發展，如果延續這種發展模式，我們不僅將要付出更慘重代價，而且將不會給子孫留下任何可以寄生的東西。”
然而在中部的塌陷區鎖定湖北和湖南，并以都市圈和城市群的模式來構建兩型社會，其意義不可小視。吳鏑認為，這是我們黨為城市化戰略的未來發展所制定的正確方向，表明最高管理層已經認識到，中國在城市化進程中更應該注重人文、注重民生、注重人居、注重生存價值；只有這樣，我們的社會才能更加和諧。他同時指出，與房價相比，“兩型社會”更應該成為全社會各界共同關注的焦點，尤其是泛地產從業人員必須領會的核心。
2.5線城市：未來城市化發展的主戰場
單就房地產（住宅地產）發展態勢而言，吳鏑認為，房地產開發正在由一線城市向二線城市推進的過程中，然后將向2.5線城市、三線城市、四線城市推進，最后由城市帶動整個農村，呈梯狀發展。
他認為二、三線城市的說法很含混，有悖市場細分的原則，于是提出了“2.5線城市”的概念。“石家莊、長沙、呼和浩特、南昌、昆明、銀川、貴陽、西寧甚至哈爾濱等省會城市，無論是從人口數量，還是城市經濟實力、區域消費力、產業布局等，當下都夠不上二線城市，但由于行政區劃的淵源，賦予了它們特殊的符號，那么將它們劃歸于三線城市也是不盡合理的。”他特別強調，“2.5線城市”是一個動態型、過程性的概念，發展得好就會升級為二線城市，否則就會淪陷為三線城市。以行政區劃而命名的很多省會城市，將成為未來二三十年中國城市化發展的主力戰場。
吳鏑還一針見血地指出這些城市普遍存在的主要問題，就是不擅長推廣和經營城市。“作為一個城市的管理者，首先應該將城市作為國有資產中最具價值精華的資本進行整合推廣；然而他們普遍缺乏經營和推廣城市的意識。因為意識不強，所以行為不力；造成城市的資金流和資源流的沉淀極少，導致城市發展的節律緩慢。這也是今年石家莊到北京進行土地推薦，導致大多流拍的根本原因所在。”他反問道：當人們對一個城市還沒有深刻認知的情況下，如何去投資？
“所以，我們仍然要堅持解放思想、開放創新；中國要獲得大發展，政治體制要改革，城市的領導者要成為城市的經營者。”
就中國勒泰投資集團在大陸投資的第一個項目——“勒泰中心”為什么落戶石家莊，吳鏑坦言，首先，它是個2.5線城市；其次，正因為歷史欠賬，所以有發展空間；第三，石家莊具有良好的輻射性區位優勢，同時周邊區域城市經濟都很有特點，比如山西的煤炭，山東的制造業、高附加值的農副產品，河南的物流中樞，北京的政治文化中心，互補性相當強。尤其是隨著“高鐵時代”的到來，石家莊到北京、太原、鄭州、濟南僅只要50分鐘，跨區域的“同城效應”必然強化；“勒泰中心”的輻射性也自然伴隨著石家莊城市的輻射性擴張而同步增強，運營風險也必然大幅降低；第四，城市管理者的支持。河北省委書記張云川先生，擁有長沙的成功案例，他到任后就提出石家莊“三年大變樣”的城市發展目標，這必將有助于改變整個城市的面貌。此外，石家莊市委書記、市長也都很有戰略眼光；“當城市管理者的想法和我們的理念一致時，對我們所產生的推動作用不可限量。”第五，“勒泰中心”所在的核心區位，是石家莊最黃金地段，符合都心型城市綜合體的市場定位；“我堅信，未來‘勒泰中心’必將成為石家莊的城標，而不是地標。”
“5年后，石家莊——華北地區的流通之城，必將成為東南西北商家云集的物流商貿中樞，華北區域性的中心城市。我甚至認為，北京的副都就是石家莊，未來將有能力承接來自北京的產業轉移和研發基地。我由衷地希望有更多投資商、開發商加入進來，共同努力將中國的2.5線城市全力推向二線城市。”
泛地產開發商：城市化的推手
學哲學專業的吳鏑在上個世紀的90年代，因為“不安分”的基因驅使他來到深圳主動“下海”，將自己完全市場化。“當時真的不適應，很自負、很傲氣，自然更痛苦，”回憶當初吳鏑深有感觸。對于步入房地產行業，吳鏑說“自己是稀里糊涂進入這個行業”的，“進入這個行業后，才發覺很有意思，至今認為沒有一個行業比房地產行業更具挑戰性。準確地說，應該是房地產行業選擇了我，而不是我選擇了房地產行業。”
之后的10年，吳鏑一直整合著住宅地產的項目。2002年，當商業地產開始在中國大地顯露時，吳鏑敏銳地意識到，與住宅地產相比，商業地產不僅更能提升城市的影響力，而且能為城市提供優質稅源，解決更多的就業崗位和機會，同時作為地產從業人員，也更能為城市升級做出更多的貢獻，于是他成為中國商業地產先行者陣營中的一份子。
2004年唐山遠洋城MALL全面落成運營，集購物、休閑、娛樂、餐飲、文化于一體，以嶄新的都市消費文化創造了新的消費熱點，成為唐山市新商圈的旗幟。2006年商住復合型項目——華城在荊州落成，由于其對城市整合的貢獻，吳鏑被授予荊州市榮譽市民稱號；“這對我來說是最高的榮譽，至今都引以為豪”，同時更堅定了他“以擔當中國城市化之推動者和追隨者為榮”的信念。目前，他正在籌備
“我認為，中國的房地產將百年不衰，但對于房地產商的開發理念、開發模式、自身修為等各方面綜合素質的要求將會越來越高，應該說，一個優秀的泛地產開發商應該不遜色于一個優秀的城市市長。作為一個泛地產開發界的從業人員，要把項目做成功，就必須占位足夠高，認知足夠深，層面足夠廣；要研究宏觀經濟、城市經濟、房地產經濟，研究得多了，項目的市場風險就小了，成功的概率就提高了。泛地產開發界的從業人員不一定是宏觀經濟專家，但一定是宏觀經濟學者，這樣才能成為城市化的推手；如果中國的城市管理者團結了一批這樣的城市化推手，那么這個城市就必然是發展得越來越好。”
