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2024年11月21日
星期四
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【工程名稱】 優品國際公寓
【開發企業】 北京達義興業房地產開發有限公司
【項目位置】 北京朝陽區松榆南路38號(東三環華威橋東300米)
【項目規模】 總規模44萬平米，分三期開發;優品國際公寓是美景東方的第三期。
【項目定位】 原生態高尚社區，國際化城郊型專屬公園化生活區，高端高性價比的大規模綜合性住宅項目。
【項目業態】 公寓
【建筑類型】 板樓、塔樓
【物業管理】 北京四海安信物業管理有限公司
【營銷推廣】 北京四海房地產經紀有限公司
【工程進展】 一二期項目全面封頂、基本入住；第三期在建，10號樓到地上5層，11號樓、12號樓做完基礎。
工程解析
品質、配套升級
優品國際公寓作為美景東方三期產品，最大的一個變化是重新起了案名。項目開發商表示目的有三個：一是重新喚起市場關注;二是借著項目整體改造、提升品質的契機，再塑形象;三是附帶著打造發展商的品牌。
“從2003年11月接手項目到現在，我們經歷了兩次產品調整，比如二期外立面由涂料升級為瓷磚，電梯由日本三菱變成德國進口的蒂森電梯。”
負責優品國際公寓項目的負責人稱:“現在我們的前兩期都入住了，不能說當初畫個餅把客戶騙過來，現在不兌現了。我們承諾的東西，這次就一定要實現。所以，這次的收官既是對老業主的兌現，也是對新業主實實在在的好處。”
“我們一定要把雙語學校、雙語幼兒園、運動會所等配套設施建起來。”據了解，年前開發商對項目進行了社區配套品質的提升，學校將選擇北京市綜合排名靠前的小學，幼兒園有可能選擇伊頓幼兒園或雙語幼兒園。
該負責人坦言：“這個項目本體素質很好，在開發一期和二期時，因為項目還很不完整，加上經驗不足和一些細節上的疏忽，導致這個項目像衣服沾了很多油點一樣，看不清本來面目了，現在我們要把它洗干凈，重新整理，還原本來的面目。”
“我們在開發第三期的同時，對項目的前兩期也進行了較大力度的整改。這次整改包括商業街以及外部環境的改造、包括中心園林，同時還要把以前承諾的東西兌現。”
外方內圓規劃體現天人合一
優品國際公寓，作為東方美景的收官之作，其規劃設計在前兩期的基礎上進行了改造升級。作為景觀社區，項目的綠化率為38.66%、容積率為2.99，這在東三環比較少有。
優品國際公寓共包括3棟塔樓和1棟板塔結合樓，樓間距為80米左右。戶型面積主要包括80平方米左右的一居，100平方米左右的二居和130平方米左右的三居。戶型有十余種，業主在同一幢建筑內既能體驗平面的舒展，亦可感受高檔城市公寓的曠達與俊朗，并確保每家每戶得到更多的陽光、更開闊的視野與更深遠的園林景觀。
優品國際公寓秉承了美景東方外方內圓的總體規劃格局，“外方”契合了城市路網和地塊形狀，并起到了屏障的作用。“內圓”創造了一個自然、安靜、豐富的生活天地，遠離都市喧囂，讓寧靜在心里流淌。外方內圓的圍合式建筑布局充分保留了東方文化的精髓，強調天地之間、人與自然和諧共生的人居理念和“天人合一”的居住理想。
“天人合一”的效果是造園的終極目標。據介紹，社區采用立體造園的手法表達“東方園林”的藝術主題，為在城市中生活的人創造出夢幻般的東方美景；創造綠草如茵、流水潺潺的自然美景只是造園的第一步，將美景與觀賞的人合而為一才是東方美景的精髓所在。
風格各異立體造園
此次社區最重要的改善就是園林。據了解，優品國際公寓在中心園林里做了一個下沉式的洼地廣場和一個高達4.5米的瀑布。這種坡地園林一方面可以增大園林的面積，也可以使園林更有層次。另外基于板塔結合的建筑形式，項目在每個入戶單元都作了庭院式園林。從中心園林里出來一直到自己居住的單元都會有各自獨特風格的“私家庭院園林”，日式的、中式的、東南亞風情的，這些異國元素和社區的園林巧妙結合，使人們在輕松愉快的氛圍里回家。
“整個社區園林面積達46000平米，包括16000平米的中心園林，這次是一次成形。”社區共分為1個中心園林和4個組團，板塔結合的建筑形式造就多樣的生活空間。項目采用自然造園手法，在整個社區營造了一個步入式立體園林。依據圍合式的整體布局規劃，在小區中心園林的周邊，分別給每一個組團打造獨立的觸摸式園林景觀，使居住者充分體會親近自然的感覺。
中心組團:由圍合與開放空間組成，形成良好的景觀秩序，中央花園整體形成下沉的形態，北部以瀑布作為主景，與南部的密植景觀林臺地相映成趣，使人在其中有被自然環抱的感覺，產生強烈的歸屬感;在中心園林的西北側，形成以網球場、兒童游樂區、健身場地為主的活動區，使人充分享受運動帶來的樂趣，同時北側瀑布之上的觀瀑平臺和南側的活動廣場也給人提供了交流互動的空間。如果需要安靜的休憩，中心園林也提供了幽靜的散步道與林下休閑場。
中心花園中的塔樓，每一棟的入口前都形成了一個獨特的庭院，這些私密性極強的庭院又由園路相聯接使中心花園的園路不再乏味。四個庭院每一個都體現出某種東方代表園林的特質：或是江南的，或是異域的，使每一個庭院具有識別性，加強主人的歸屬感。同時也作為園路的一部分，形成步移景易的重要借景空間。
1號組團園林:以“石”為主要造景元素，利用石材渾然天成的感覺，塑造出有厚重感、文化感的園林景致。小型水景“水落石出”以景石、霧泉、卵石來塑造粗獷中有細膩，剛直中有柔軟的耐人尋味的景觀意向;節點“松石傲霜”用一石一松來表達傳統文化的神韻。業主生活于此，出門即可感受中國傳統文化的魅力。項目開發商稱:“石在中國歷來被認為是人格品性高尚的標志，因此歷代文人墨客賞石之風很盛，本庭院以巖石為主要造型元素，就是要通過巖石傳承的歷史文化氣息，來使人感受到大自然的鬼斧神工。”
2號組團園林:以“水”為主要造景元素，城市人的心中是渴望與水接近的，園林中采用了現代與自然相對比的手法，因為組團內人車分流，所以項目在設計時將消防車通道和庭院互相滲透，不再形成明顯的“環路”的感覺，使業主回家時能更好地親近自然，同時能大大增加庭院的面積，達到“出戶即花園”的效果。“水”作為聯系的紐帶，局部采用米粒石與汀步鋪墊的方法，形成“枯山水”之意境，構造一條休閑長廊，以便業主早晨或傍晚在此漫步。
3號組團庭院的園林:主要以“木”為造景元素。天然實木給人以自然的親和力，是其它人造材質所不能比擬的。在小型水景墻前面設置木棧板，人們可以坐在上面感受陽光、風和水。或者來到木質的花架下面小憩，感受花草樹木的芬芳。設計者還專門在花池邊為兒童或一家人設置了2米見方的木平臺，這樣一家人可以充分享受在自己庭院內的歡聚時光。
4號組團庭院的園林:以“四季”為主要造型元素，主要利用植物顏色的四季變化來拉近人與自然的距離。“在這個庭院里我們力求做到四季都有美景;春天草長鶯飛，萬物復蘇;夏天百花盛開，枝繁葉茂;秋天花團錦簇，果實累累；冬天將水池內擺滿卵石，別有一番趣味。”這個組團的園林設計和2號組團一樣，將機動車通行路徑和庭院相融合，使人們出了單元門就進入花園中。東北側臨近小區內環形主路的一側，作成花池將組團綠地抬高，既有效地屏蔽了噪音，也增大了綠化的可視率。
環境氛圍：詮釋CBD宜居價值
一路走過社區，優品國際公寓給人的感覺是大氣而溫馨，外立面顯得很洋氣。一、二期業主居住體驗如何？
“和周邊很多項目最大的不同，我們的項目舒緩的氣質很強烈，它沒有很多小區那種秩序感很強，一進去就能感到緊繃繃的那種感覺。你能看到有孩子輪滑，老人散步，很舒服，整個社區的居住氛圍很融洽。”據了解，在項目三期銷售中，有很多一期、二期業主再次購買的情況，很多年輕人在此買了房子后又買了一套，把父母接過來。
從CBD到優品國際公寓大約10分鐘車程，但感受卻截然不同，那就是從繁華、商務化到寧靜的家的感覺。優品國際公寓地處松榆里大社區，在居住環境上具有得天獨厚的優勢。由于松榆里大社區作為一個純粹的居住群落概念，已經發展了二三十年了，相當成熟。“我們希望通過這個項目，能從宜居的角度來重新詮釋CBD的居住價值。”
區域價值因宜居等優勢已經被看好。受奧運、傳媒產業東遷，以及軌道交通多重利好，東南三環區域已“變臉”為CBD休閑娛樂區，目前區域涵蓋了生態居住、人文名校、奧運級高水準運動場、旅游觀光、高檔商業、娛樂等多種配套，業已形成良好的宜居氛圍。區域內商端商業也已發展成熟，以“品牌+特價”享譽京城的名品折扣店燕莎奧特萊斯、伊力諾依、沃爾瑪、百盛等全球化商業品牌為區域奠定了高端商業的基調。業主生活于此，即可享受高品位的生活。
交通：方便業主出行
交通與房地產早已締結不解之緣。房地產開發的金科玉律為永恒的地段，而交通則是決定地段價值的關鍵因素。隨著城市的不斷擴大，便捷的交通在帶動房產升值、提升居住便利性上表現得更為突出。而交通的改觀會提升房屋的優越性和附加值，一些已經列入規劃中的道路和區域，則更顯示其潛力。
優品國際公寓的交通條件優勢體現在，它臨近奧運景觀大道——松榆南路，該線路全線貫通連接東二環、東三環、東四環等城市主干線，并通過京津塘、京沈高速、京通快速高速路構建出快速路網。
今年6月，地鐵10號線即將正式通車，這條號稱“串聯北京最前沿區域的黃金線路”將在優品國際公寓附近設站，屆時項目及其所在區域價值有望再次提升。此外，優品國際公寓門前的30余條公交線路，對于業主的便捷出行起到了一定作用。
開發商不無自信：“不管對開發商還是購房者，機會都千載難逢，東三環沿線實際上已經是最后的晚餐。而對于家庭自住購房者而言，東三環南段樓盤因宜居氛圍更濃、性價比更高，將更具有吸引力。”
開發感言：
我們的開發理念是：不做噱頭，要踏踏實實地做實事。客戶追求品質，我們就必須提供優質產品。
我們的客戶相對比較實在，他們不要作戲給別人看，他們只想找到真正的生活，找到真正意義上的家，回家之后能讓自己放松，能踏踏實實地過日子。他們很在意小孩在哪上學，鄰居怎么樣，社區氛圍是不是和睦，自己的心態是不是陽光，身體、生活是不是健康。
為此，我們所開發的第三期產品在建筑品質、社區環境、配套設施等進行了升級改造。同時，對項目的前兩期也進行了較大力度的整改。讓客戶感覺物有所值、物超所值，我們覺得就是非常有價值的事情。
——北京達義興業房地產開發有限公司
