以傳播城市化專業知識為己任
2024年11月21日
星期四
設為首頁
|
加入收藏
搜索
人物檔案
◎張寶全，江蘇鎮江人，畢業于北京電影學院導演系。
◎1976年入伍，當過戰地記者和貓耳洞作家。
◎1992年投身商海，現為今典集團董事長，中國EVD產業聯盟秘書長。
◎作品：報告文學集《強兵強將》中篇小說集《啊，哈雷》、《火祭》、影視劇本集《第一百首歌》
◎項目：今典花園、今日家園、空間·蒙太奇、蘋果社區、蘋果派、蘋果二十二院 街、三亞亞龍灣紅樹林酒店、今日美術館等。
他是中國2001年房地產風云人物，2005年中國書法年度人物，CCTV2005年度經濟人物提名人物，2006年北京十大影響力人物，今日美術館創始人，中國EVD產業聯盟秘書長，國產高清碟機標準EVD產業代表人物。
他出身于江蘇鎮江一個普通工人家庭，下過鄉，做過木匠，當過兵，做過戰地記者和貓耳洞作家，經歷過血與火的洗禮。1988年轉業后，以當年筆試第一名的成績考入北京電影學院導演系，寫過劇本、當過導演，出過個人小說集、影視劇本集、報告文學集……
他就是今典集團董事長張寶全，房地產界有名的文化商人。他堅持每晚睡前一定讀書，并對最近讀過的《貨幣戰爭》、《最美的詩詞》贊不絕口。
在強調房地產項目性價比的同時，張寶全特別注重觀念創新和地產與文化的互動，今典花園、今日家園、空間·蒙太奇、蘋果社區、蘋果派、柿子林卡、三亞紅樹林度假酒店……無不在地產界產生重大反響，而今日美術館的成功運營，以及蘋果二十二院街的開發，又開創了房地產與當代藝術產業結合性運營的典范。今典集團對文化產業的重視，同時也為集團的多元化經營戰略奠定了良好的基礎。
年前，今典集團拍得位于三亞灣、面積達400畝的產權式酒店用地，并已簽下土地轉讓協議。僅半年時間，張寶全就在三亞海棠灣、三亞灣連拿兩塊地，但比他再度拿地更讓業界震驚的，是他在三亞灣這塊400畝的地塊上將建5座五星級的產權式酒店，總面積超過40萬平米，這將成為中國目前最大的產權式酒店集群。
那么，張寶全此番為何如此看好產權式酒店？多座星級酒店“扎堆”經營，是否會帶來風險？一貫堅持文化與地產并重的他，如何看待今天的城市文化建設？他又會給地產界帶來哪些創新理念？亞龍灣紅樹林酒店
篇章一 中國進入體驗消費時代
商務部副部長于廣洲3月24日表示，隨著我國人均國內生產總值（GDP）超過2000美元，國內消費市場總體空間進一步擴大，中國正在向消費型國家過渡。
對此，張寶全認為，這必將助推中國從功能消費時代向體驗式消費時代轉變。這一新的消費時代的到來，需要創新商業模式，才能抓住市場機遇。“走在最前面的羊，可能最先吃到草，也可能最先遇到狼，如何既能最先吃到草，而且能避開狼，才是最重要的。”
文化成為體驗經濟消費主體
張寶全認為，中國正在由買新衣、穿新鞋的簡單功能消費進入更高層次的精神文化層面的生活消費，也就是體驗式消費。因為文化的肌理成為生活方式中重要的文化支撐，給人們帶來感覺享受。
上海新天地最重要的標志就是體驗式商業魅力的形成和商業價值的形成。許多人去那兒純粹為了“逛”。往往是體驗的過程中，帶來消費。這是因為新天地的建筑、環境等等共同構成了一種消費文化，從而吸引人們去“逛”。如果與其他商業一樣，又怎么吸引那么多人去“逛”呢？同樣，人們喜歡去星巴克喝咖啡，也是將其作為一種文化去消費，而非咖啡本身所具有的功能。
“這些例子表明，體驗經濟時代，商品本身已經沒什么太大的意義。人們的消費將更多轉移到商品和環境構成的文化，或者說消費方式帶來的不同的感覺。”
他直言，中國傳統的商業建筑早已經過剩了，而大量的符合體驗經濟的商業建筑卻極其匱乏。二十二院街、畫廊、美術館等精神層面的產品就是要在房地產開發過程中將其融合進去，不但成為文化的容器，更成為承載符合今天體驗經濟時代的生活方式，滿足人們對于體驗的需求。
“度假時代”已經到來
于廣洲在中國發展高層論壇上說，改革開放以來，中國的消費市場持續快速發展，消費結構不斷升級。目前，中國是世界上消費市場增長最快的國家之一，已成為世界上第一大國內旅游市場。預計到2015年，國內旅游人數將增加到28億人次。
數據表明，1999年中國實行長假制度之前，度假只占中國旅游市場總份額的8.6%。開始長假制度之后，人們用于休閑享受的時間多了起來，但度假仍然被認為是“奢侈”的行為——不僅是金錢上的奢侈，更是時間上的奢侈。
張寶全認為，“旅游時代”，人們更關注于怎么把假期最大利用，而“利用”的方式就是把行程表排得滿滿的，最具代表性的，大概就是那些出境旅游拖著大手提箱趕旅游巴士的游客了。
隨著長假的“新鮮勁”過去，“長假觀光”的負面效應逐漸凸顯，更重要的是人們旅游視野的開闊，“度假”的概念逐漸開始深入人心。2007年最新統計數據表明，以度假為主要目的的旅游者，在旅游市場中所占的比例，已經增長到了37.3%，中國開始朝“度假時代”快速發展。
他認為，新勞動法帶薪假期的推出，更是為這一轉變推波助瀾。據海南省假日辦的統計數字，春節黃金周期間，僅假日辦在冊的21家酒店，日接待人數就超過1萬人次，入住率持續爆滿，而停留3天以上的已經占到了89.04%，海南酒店收入同比增長超過了130%。相關人員表示，這幾十萬旅游者中，有相當一部分已經是第二次甚至更多次來到海南，他們在海南的活動方式已經不再是去天涯海角等旅游景點，而是找間酒店住下來享受天光海色。
對于旅游經濟、旅游市場的這一變化，張寶全判斷，中國正從“旅游時代”全面進入“度假時代”。這意味著旅游地產將成為投資熱點，意味著人們開始將度假作為一種生活方式，意味著這將成為一大市場商機。
此外，張寶全認為，三亞近年來房地產市場的持續增長，也得益于中國經濟的快速增長，人們精神文化需求的增長，生活方式的改變，推動了三亞旅游地產和旅游價格的增高。作為旅游經濟，三亞獨特的自然資源和人文資源構成了它獨特的發展優勢，這是其他城市不具備的，所以，三亞才剛剛進入到一種快速增長期。我相信，三亞會發展地更好。”
做真正意義的產權式酒店
盡管如此，為何之前產權式酒店在三亞的“地產熱”中表現平平呢？
張寶全表示，目前市面上大多數產權式酒店打著“產權”的旗號，其實只有開發商持有整體產權，而消費者購買的只是酒店的所有權，因此一旦酒店管理陷入困境，最終投資將血本無歸。
今典在三亞灣開發的產權式酒店，每一間房都有獨立的不動產權，也就是說，業主擁有的不再僅是酒店房間的使用權，而是可以進行交易的真正的產權。他說:“這才是真正意義上的產權式酒店，和過去業主只享有使用權的‘分時度假酒店’完全是兩回事。”
對于此番大規模進入產權式酒店開發，張寶全表示，“每個企業都會根據自己的資源，或者說優勢去做地產開發。在資源的整合上要1+1=3。產權式酒店是酒店管理品牌與地產品牌相結合形成的。今典具備了這兩個條件。”
他告訴記者，今典下屬的酒店管理公司——紅樹林酒店管理公司，亞龍灣的紅樹林酒店就是由其打理，2005年開業，僅8個月即實現贏利，去年一年贏利更是接近兩億。連續三年蟬聯最受歡迎的酒店“金枕頭獎”。其經營毛利率達到64.95%，在中國酒店里堪稱第一，幾乎達到現行酒店的兩倍。
三亞灣產權式酒店項目，不僅有紅樹林酒店管理公司的品牌優勢，更有今典集團的品牌優勢為支撐。據了解，除了5座產權式酒店之外，三亞灣項目還將融入今典的各個“招牌項目”：二十二院街、今日美術館、電影院等等，并將“原版復制”迪拜七星級帆船酒店旁那座響譽世界的水上樂園。
對于外界質疑“扎堆”經營是否會帶來商業風險，張寶全的回答是，“酒店與其他商業不同的是，其他商業‘扎堆’會互相競爭，有可能造成兩敗俱傷。而酒店‘扎堆’，可以給來此度假的人們提供多種體驗的選擇性。所以，酒店越是“扎堆”，越好經營，‘孤單’反而沒有那么大的號召力。”
創新商業模式，實現保值增值
記者了解到，在三亞灣產權式酒店項目上，今典推出的是一種基于真正標準的酒店管理運營方式的、公開、清晰、靈活、可靠的產權式酒店商業運營模式。
這種商業模式有三個要點:一是每間房擁有獨立產權，是業主的自有資產，這是對購房者的基本保障。
二是依托今典品牌的酒店資源“共享”，這既是購房者投資回報的保障，又讓購房者買一個城市一家酒店的房，卻享受到在更多城市更多不同風格檔次酒店的度假體驗。
三是“加權式”的利潤分配方式，通過紅樹林酒店管理公司對酒店真正標準的酒店運營管理，和清晰完善的利潤分配計算公式，讓購房者獲得不斷增長的酒店利潤回報。并將一切相關數據通過項目網站及時公示，讓業主隨時查詢、并能夠隨時計算出自己的投資回報。
他預測，該產品的投資者，三亞會占到20%，外部投資會占到80%。
張寶全還透露，這種“商業模式”將成為今典日后在其他城市推出產權式酒店的一個重要支撐。對于目標城市，他認為至少具備兩個條件，一是對于旅游度假需求有一定優勢的城市，二是對于投資需求有一定優勢的城市。
另據了解，三亞灣項目4月即將動工，而7、8月份即將開始在全國范圍內銷售。那么，商業是否會成為未來今典集團的主要發展方向？張寶全表示，會根據集團的優勢和核心競爭力去做產品，住宅開發與商業開發會并重，而在土地的獲取方面，集團會很慎重。
篇章二 塑造個性化的城市文化
“建筑是在特定時間里營造的空間，這個空間又包含特定時間里特定的政治經濟、人文經濟，它反映了那個時代的特征。‘千城一面’的本質是缺乏文化的多樣性，缺乏文化多樣性是因為沒有個性。”
“千城一面”：城市文化個性的缺失
關于我國目前的城市存在的“千城一面”的怪現象，張寶全認為，這是中國特定歷史條件下的必然產物。
蘋果二十二街院
當前，中國人均GDP達到2000美元，從各國的經驗來看，當人均GDP處于1000—3000美元的時候，正是這個社會的經濟變化最劇烈的時期，人們對經濟前景普遍看好，對經濟發展的信心增加，消費能力大大增加，造成了市場巨大的需求;其次，中國城市建設規模每年達到二三十億平米，這是前所未有的。房地產大規模、大面積的開發，必然造成城市景觀的蒼白、單一，甚至失調;三是中國由計劃經濟向市場經濟轉軌，社會各方面都在發生深刻變化。
“建筑記錄了人類文明發展的歷史、社會發展的歷史。‘千城一面’同樣也是記錄中國這段歷史的產物。但并不代表沒有人去改變它，歸根結底是一種覺悟的改變。要知道，經濟的高速發展、物質對文化的青睞是誰也阻擋不住的！”
在他看來，中國集合式的建筑模式，抹殺了個性化的需求，特別是個性化的需求在產品供應中也被抹殺掉了，也是造成建筑重復性、同樣性的原因。他指著窗外的一個建筑對記者說:“這是計劃經濟時代單位配給的住房，是很典型的例子。”
此外，他還從文化的角度分析：“過去，一條街的形成需要幾十年甚至上百年，現在一條街兩三年就形成了。由于沒有文化積淀，外形單一、雷同，表象上是一模一樣，本質則是沒有個性。如果這條街的居民，都能夠表現自己的一種文化傾向，那么，文化的多樣性自然就形成了。”
“我認為，文化多樣性是建立在一種文化的簡單性和文化的個性的基礎上的，這才是一種文化的豐富。所以，盡管今天我們在建筑上做了各種各樣的附加的東西，但都與生命之間沒有太大的關系。”
他表示，“千城一面”需要時間來修補。政府在城市文化保護過程中要有前瞻性，能夠預先規避矛盾，在文化與利益的博弈中做好取舍。至于開發商，會根據市場需求提供相應的產品。當供應違背了需求，或者需求變得很糟糕，開發商會被淘汰掉。
特色城市文化提升城市競爭力
中世紀，市政廣場是一種很具有代表性的城市文化核心區，是人們發表公共演說的地方，也是代表著革命的地方。到了工業文明時期，城市文化具有標志性的就是像國貿這樣的地方，最高檔、最時尚的酒店、寫字樓鱗次櫛比，體現了物質財富消費的頂級標準。現在，當我們從工業消費轉向精神文化消費之際，城市文化側重的應該是文化、藝術、休閑、娛樂、時尚……這些元素構成了我們新的城市文化的核心，它會成為最吸引人們的地方。
作為文化地產的實踐者和探索者，張寶全依然從文化商人的視角審視著城市文化的變遷。
而無論是今典花園、今日家園、空間·蒙太奇，還是蘋果社區，每一部“作品”都凝結著張寶全對于文化的執著追求和城市文化的精心塑造。
今天，在二三線城市日益成為城市建設主戰場的時候，張寶全認為，這些城市已經意識到引進更多人文資源、塑造城市文化肌理的重要性，這不僅能夠提升城市的競爭力，也會讓城市更有魅力。
對于不久前今典集團拍得三亞灣達400畝的產權式建設用地，張寶全也將其歸功于集團在塑造城市文化方面的優勢。他說:“我想，三亞政府看中的是我們能夠完善城市文化功能，能夠滿足人們對于精神層面的需求，讓來此休閑旅游的人們能夠看到更多三亞獨特的人文風情。”
但他表示，由于房地產具有很強的地域性，因此，不可忽視地域文化在地產開發中的重要性。“北京的生活方式和三亞絕對是不一樣的，旅游的生活方式和工作學習的生活方式也是不一樣的，最終都會體現在建筑的功能、風格、空間上。我認為每個建筑產品都要有所不同，北京的二十二院街強調中國傳統文化的符號，安徽二十二院街會引入徽式建筑的文化符號，三亞的二十二院街更會考慮熱帶風情以及東南亞的一些文化元素。”
蘋果二十二院街：打造文化的容器
蘋果二十二院街，距離北京國貿600米，總建筑面積接近5萬平米，由30多個獨具自然與人文底蘊的現代院落組成，以國際畫廊為主要業態，集酒吧、茶吧等于一條街。
這些院落自然生長在15000平米的城市綠地旁，它抽象了中國民居建筑文化符號，再用現代建筑手法平行構置而成，憑借著其深厚的自然景觀與人文特質徹底顛覆了傳統的商街形態，充分詮釋了體驗商業時代的核心價值——自然、人文、現代，在用現代文明重塑自然與人文的同時，也保留了現代文明所帶來的繁榮、舒適與便利，是體驗時代真正具有自然特質、人文價值和現代語境的獨一無二的院落商街。
記者了解到，蘋果二十二院街是從今典集團總裁張寶全的一張手繪圖開始，設計規劃歷時兩年，融合了國內外十幾家頂級設計機構和幾十位頂級設計師的心血。規劃將人文、自然、個性在一個建筑集群內得到了高度融合，為蘋果社區乃至整個CBD區域創造了極具個性魅力的建筑集群，更被認為是中國現代建筑藝術的代表性作品，作為最大展品入圍了2004年度的中國首屆國際建筑藝術雙年展，并被中國美術館永久收藏。
從設計方案的反復修改、不斷演進中，可以清晰地看到，張寶全對于真街、真鋪、真院、真景的營造，對自然、人文、現代的思考與追尋，對體驗商業時代來臨的感受與領悟。
那么，這個項目的設計初衷到底是什么呢？“這是我們對于體驗經濟所做的一種探索。二十二院街就是以院街的形式解決新的建筑怎樣引進新的人文價值、怎樣引入自然，讓這條新建的街道，具有不同的時間感，不同的質感，不同的人文價值。這是二十二院街建造的初衷。”他表示，上海新天地是對一個老建筑通過現代建筑元素的演繹，使其成為體驗式的商業建筑模式，而蘋果二十二院街是中國在大面積建筑開發這樣一個同一時間同一空間，并且是短時間形成的空間里，構造自然和人文融合的商業建筑模式。“二十二院街開街后，會和秀水街、798藝術館一樣成為北京地圖上一個標志性的人文街景。”張寶全胸有成竹地說。
篇章三 城市建設要立足城市功能
“中國正在由一個農業大國向現代化的國家轉變。我認為，中國城市化的發展態勢就是鄉村城鎮化，小城鎮城市化，小城市大城市化這樣一個推進的過程。”
政府要控制城市發展整體功能
就歐美國家與中國在城市發展過程中產生的差異，張寶全認為，改革開放讓中國的城市化得到快速發展，也正因為發展速度太快，造成城市建設很粗糙。同時城市規劃、土地規劃有點虛擬化，開發商負責土地開發，消費者被動買房。
另外，城市中一個區域的建筑常常因為建筑時間不同，產生很大的差異，造成城市景觀不和諧等問題，這需要政府對城市發展有整體功能的控制。在土地出讓上，是一次性出讓，還是分割出讓，政府也要考慮清楚。此外，我們現在往往將后人的很多權利都壟斷了，這必然會帶來今天的狀況。
歐美國家能夠保留百年建筑，一方面是由于發展時間較長，有上百年的歷史;另一方面也在于他們在城市發展的過程中有意識地采取了一種資本主義的發展模式，土地私有化，這讓土地所有者對于土地肩負著責任感。
他建議，城市化擴張的過程中，政府對于城市規劃、土地供應要嚴格控制，因為城市價值的營造就是城市規劃部門對于城市未來功能的定位。而且在執行土地政策和土地制度過程中，當長期規劃與短期利益相互沖突，城市功能與經濟利益相互沖突的時候，城市規劃如果不能很好地被考慮，即使考慮了也不能很好地被執行，而且可能在執行過程中還被不斷改變，那么，這種短視行為必將削弱甚至破壞城市未來的功能。
社會文化水平決定城市建設水平
張寶全直言，目前中國城市建設中出現的種種問題，是快速發展過程中的國家必然要付出的代價，而且是很難避免、也無法避免的。但是，將城市發展中出現的問題完全推給開發商是不現實的，因為這不是某一個人的問題，而是社會的整體文化水平決定的。“如果北京當時的古城墻沒有拆掉，這將給北京旅游業帶來可觀的收入。但在當時物質極端貧窮的時代，這些城墻沒有吃飽肚子顯得更為重要。”對此，他深感惋惜。
他還向記者舉了個例子，20世紀90年代初，曾經有開發商將衛生間用磚貼到外墻上。“這個現象折射出，當時對于文化的貧乏不是某個人的貧乏，不是開發商的貧乏，不是消費者的貧乏，也不是政府的貧乏，而是中國整個社會的審美文化的貧乏。而這種‘貧乏’更源于文化不值錢。在這種狀況下，政府的主導責任和控制責任就顯得非常非常重要。畢竟，開發商是商人，商人是逐利的。”
對于近幾年，人們對于文化的訴求越來越強烈，藝術家越來越有地位，越來越“值錢”，張寶全認為，這主要是中國經濟持續高速增長，文化價值可以通過貨幣的方式顯現出來，具有了商業價
“我相信，當中國人均GDP超過4000美金的時候，城市中不協調的建筑也會消失。因為即使開發商不懂文化，他也一定會去找好的設計師去賦予建筑更多的附加值。市場也好，社會也好，必然會有一只手去調節。正如眼下，當房價的漲幅大大超越了市場規律，那么，市場就要將其由不正常的狀態向正常的狀態去拐。”
未來城市發展：多點網絡式
談到城市的發展模式，張寶全表示，實踐證明，多點網絡式比一點中心式更適合城市的發展，更有利于資源的集約。他說，北京是一點中心式城市發展模式，這引發了一個非常嚴重的現象，就是建起了“睡城”、“臥城”，人們白天進城上班、晚上回家睡覺。不僅浪費了大量的時間和精力，同時造成能源的浪費和環境的污染，以及城市效率的降低。 但未來城市的發展一定是多點網絡式，比如像美國的洛杉磯，這種模式將工作、學習、居住等等功能混合在一個區域，同時每個區域又有一定的傾向性和特殊性，構成一種城市的豐富。人們可以在一個區域里生活、工作，減少了包括交通在內的諸多不便。如果天通苑、回龍觀按照城市的發展模式建設，擁有相應的城市配套和基本的生活配套，有產業作為支撐，真正具備“城市”所應具備的功能，就會產生與今天截然相
他表示，目前，政府在不斷采取措施予以調整完善，說明政府已經意識到問題所在。對于“睡城”是否會在二三線城市出現，張寶全認為，幾率不大。但他提到，目前在諸多城市如火如荼進行的開發區建設，要吸取“睡城”的教訓，不要簡單地將其作為開發區建設，而要作為功能相對完善的新興城市。
