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2024年11月21日
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記者：陳總，您好！首先感謝您在百忙之中接受我們的采訪。目前，中國已“駛?cè)搿背鞘谢目燔嚨溃绾巫屩袊某鞘谢椭C前行，是我們每個(gè)人必須認(rèn)真思考的問題。您認(rèn)為，開發(fā)商在城市化進(jìn)程中應(yīng)該扮演什么樣的角色，承擔(dān)怎樣的責(zé)任？
陳順：改革開放以來，我國城市化的發(fā)展速度是同時(shí)期世界城市化平均發(fā)展速度的3倍左右。但是，我國的城市化率到現(xiàn)在還低于世界平均水平。黨的十六大和十七大，都明確提出要提高我國城市化水平。
我認(rèn)為，加快城市化進(jìn)程的本質(zhì)并不是到處出現(xiàn)城市，而是要使全體國民享受現(xiàn)代城市的一切城市化成果并實(shí)現(xiàn)生活方式、生活觀念、文化教育素質(zhì)等的轉(zhuǎn)變，即：實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)空間的融合發(fā)展——產(chǎn)業(yè)的融合、就業(yè)的融合、環(huán)境的融合、文化的融合、社會(huì)保障的融合、制度的融合等，以期真正實(shí)現(xiàn)城市和農(nóng)村人民群眾的共同富裕、共同發(fā)展、共同進(jìn)步。但是，在城市化進(jìn)程加快的過程中必然會(huì)有大量的農(nóng)村城鎮(zhèn)化，也有大量的農(nóng)業(yè)人口涌入城市，變成城市人口。人口的劇增，勢(shì)必又引起居住需求的進(jìn)一步增加。因而在我看來，中國的城市化進(jìn)程中要集中解決好兩方面的問題：
首先是要促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)，健康發(fā)展，這又要依賴于政府、開發(fā)商、媒體、專家承擔(dān)起各自的責(zé)任，政府要發(fā)揮規(guī)劃、指導(dǎo)、調(diào)控、監(jiān)管功能，開發(fā)商要承擔(dān)一部分城市運(yùn)營的責(zé)任，媒體和專家要做好輿論引導(dǎo)和監(jiān)督的作用。
其次，就要解決好民生問題。我們現(xiàn)在城市化水平是43.9%多，未來是60%-80%，這當(dāng)中會(huì)有很多的舊城改造，會(huì)有很多的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市，這些都需要提供新的居住空間。
從這個(gè)意義上講，一個(gè)負(fù)責(zé)任的開發(fā)商，至少要做好三方面的工作：
首先，勇于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，做好城市運(yùn)營者，這當(dāng)中不僅是建房子而是“造城市”，開發(fā)商應(yīng)該勇于承擔(dān)城市運(yùn)營者的社會(huì)責(zé)任，要讀懂城市規(guī)劃和城市文化，把城市運(yùn)營做好。
其次，開發(fā)商要有品牌意識(shí)，也要有誠信意識(shí)，在質(zhì)量保證的前提下，在建筑材料采用上應(yīng)多用節(jié)能環(huán)保的材料，保護(hù)環(huán)境。
另外，開發(fā)商要從社會(huì)的經(jīng)濟(jì)主體、經(jīng)濟(jì)細(xì)胞，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?huì)主體、社會(huì)細(xì)胞，要重視社會(huì)責(zé)任感，我們的所作所為不僅要對(duì)企業(yè)負(fù)責(zé)、對(duì)股東負(fù)責(zé)，而且還要對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)，增強(qiáng)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感，爭(zhēng)當(dāng)企業(yè)公民。如果把我們的產(chǎn)品做好了，項(xiàng)目開發(fā)好了，并且對(duì)社會(huì)和諧、房?jī)r(jià)穩(wěn)定做出我們的貢獻(xiàn)，我們一定能推動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，促進(jìn)中國城市化的進(jìn)程。
記者：您在前面說到，要做一個(gè)有責(zé)任感的開發(fā)商，這在當(dāng)今地產(chǎn)圈是難能可貴的。畢竟，對(duì)不少開發(fā)商來說，利益最大化往往是他們開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的最大動(dòng)力。請(qǐng)問陳總，您所說的責(zé)任感的內(nèi)涵是什么？又是如何貫穿在項(xiàng)目之中的？
陳順：我曾經(jīng)提出“地產(chǎn)革命”和“責(zé)任地產(chǎn)”的概念，我理解的責(zé)任是：遇到問題，不是你應(yīng)該怎么樣，而是你必須怎么樣。我認(rèn)為一個(gè)有責(zé)任感的開發(fā)商首先是應(yīng)該想百姓所想，將消費(fèi)者看到和看不到的地方都做到最好最有價(jià)值，敢于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。這個(gè)“責(zé)”就是要對(duì)時(shí)代負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)、對(duì)客戶負(fù)責(zé)。
房地產(chǎn)是一個(gè)容易讓人有成就感的事業(yè)，看著房子拔地而起到高樓萬丈再到萬家燈火，每看到這一切我都會(huì)非常欣慰，更感到責(zé)任的重大。我一直堅(jiān)持一個(gè)樸實(shí)的觀念：給老百姓一個(gè)放心的房子！我覺得，肉眼能看到的，如墻體、管道等要做好；肉眼看不到的，伴隨業(yè)主一生的如隔音、保溫等，更要做好。
責(zé)任感是企業(yè)文化的重要組成部分，也是一個(gè)品牌發(fā)展商應(yīng)對(duì)未來競(jìng)爭(zhēng)的法寶。在新的政策形勢(shì)下，負(fù)責(zé)任的品牌發(fā)展商面臨更大的挑戰(zhàn)和更多的機(jī)遇。作為負(fù)責(zé)任的品牌開發(fā)商，我們首先要響應(yīng)政府的政策號(hào)召，堅(jiān)決貫徹政府的各項(xiàng)政策，順應(yīng)時(shí)代的潮流;其次，我們要在自身管理和運(yùn)作上要效益，通過優(yōu)化管理流程、集團(tuán)采購等方式控制成本;再次，我們要利用各種機(jī)會(huì)回報(bào)社會(huì)。
房地產(chǎn)商應(yīng)該先承擔(dān)社會(huì)責(zé)任，追逐利潤(rùn)可以擺到第二位。2005年春節(jié)前夕，北京市副市長(zhǎng)要求全北京的房地產(chǎn)開發(fā)商，就是賣房賣車，也必須在1月15日前付清民工款。當(dāng)時(shí)我還在北京奧林匹克花園，看到這條新聞，我馬上召開公司大會(huì)，1月10日前就把這事給落實(shí)了。我認(rèn)為，房地產(chǎn)作為這么復(fù)雜的商業(yè)行為，不能給社會(huì)添麻煩。
記者：在城市化的過程中，將有大量的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，同時(shí)，在進(jìn)行舊城改造或市政建設(shè)時(shí)，肯定會(huì)涉及到很多人的利益，您認(rèn)為我們應(yīng)該如何維護(hù)這兩類人——農(nóng)民工和城市低收入者的利益，讓他們共享城市化的成果？
陳順：由于中國是一個(gè)有著近14億人口的大國，每年城鎮(zhèn)化率提高超過1%，就意味著有1000多萬農(nóng)民進(jìn)入城市。農(nóng)民工是中國城市化的獨(dú)特產(chǎn)物，是中國城市化的生力軍，是城市的建設(shè)者、推動(dòng)者和貢獻(xiàn)者。讓他們真正融入到城市中去，必將對(duì)加速中國城市化發(fā)展、構(gòu)建和諧社會(huì)產(chǎn)生積極的推動(dòng)作用。
在我看來，要維護(hù)好他們的利益主要依靠社會(huì)保障體系的建立，完善整個(gè)社會(huì)，特別是低收入階層的住房、失業(yè)、醫(yī)療、教育保障體系。同時(shí)，作為社會(huì)福利的一部分，給低收入家庭提供一定的社會(huì)補(bǔ)助。
我認(rèn)為作為社會(huì)保障體系的一部分，廉租房政策值得大力推行，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)適用房的監(jiān)管力度上也要加強(qiáng)，做到差別消費(fèi)，保障每個(gè)人在社會(huì)中和諧、快樂地生活和發(fā)展。
記者：據(jù)了解，在投身房地產(chǎn)行業(yè)前，您一直在政府機(jī)關(guān)從事人事工作，是什么原因促使您扔掉“金飯碗”，而選擇目前工作的呢？當(dāng)初在進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換時(shí)，您遇到的最大困難和挑戰(zhàn)是什么？
陳順：1997年，對(duì)我一生來說非常重要，那一年香港回歸祖國，我離開工作了12年的北京市政府機(jī)關(guān)，進(jìn)入中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司籌備組，參與上市工作，這是我人生舞臺(tái)中一次重要的角色轉(zhuǎn)變。在此之前，我一直在北京市政府里工作，職業(yè)經(jīng)理人和房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于我來說都是完全嶄新的領(lǐng)域。
不知不覺到中體產(chǎn)業(yè)11年了，現(xiàn)在我任中體奧林匹克花園管理集團(tuán)有限公司總裁、中體產(chǎn)業(yè)集團(tuán)股份有限公司副總裁，同時(shí)兼任中體奧林匹克花園和鹽城奧林匹克花園兩個(gè)項(xiàng)目的總經(jīng)理。回想當(dāng)初，我還清晰記得當(dāng)時(shí)對(duì)政府工作的留戀和對(duì)企業(yè)管理運(yùn)營的熱情和沖動(dòng)。對(duì)我而言，選擇離開政府機(jī)關(guān)，投身企業(yè)運(yùn)營，完全是個(gè)人追逐夢(mèng)想和愛好的一個(gè)過程，當(dāng)然國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，也強(qiáng)化了我最終做出選擇的信心。但是正是這樣的工作背景，為我在房地產(chǎn)的發(fā)展提供了很大的幫助。
初入這個(gè)行業(yè)，我也遇到了很多困難，首先我入行比別人晚，2000年才正式進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，因此我付出的自然要比別人更多。在同行的眼里我儼然是個(gè)工作狂，周末的時(shí)候，我?guī)缀醵际窃谑袌?chǎng)調(diào)查中度過，我相信，學(xué)好才會(huì)贏，多看、多學(xué)、多想必能收獲更多。
記者：在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上，中體集團(tuán)可以說是體育地產(chǎn)的“始作俑者”，其在全國各地推出的奧林匹克花園項(xiàng)目都取得了很好的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，您能給我們簡(jiǎn)單介紹一下中體集團(tuán)如何將體育和地產(chǎn)結(jié)合在一起的？其經(jīng)營特色和項(xiàng)目特色又是什么？
陳順：奧林匹克花園品牌創(chuàng)始于1999年的廣州奧林匹克花園，歷時(shí)9年發(fā)展，它初步得到消費(fèi)者、投資者的認(rèn)同和接受，成功創(chuàng)立了房地產(chǎn)市場(chǎng)中獨(dú)樹一幟的品牌，具有先進(jìn)的理念和品牌形象的唯一性。目前奧林匹克花園在全國已覆蓋了21個(gè)省、43個(gè)城市，共有53個(gè)項(xiàng)目。
在這9年的時(shí)間里，奧林匹克花園始終堅(jiān)持“體育”+“房地產(chǎn)”的“復(fù)合地產(chǎn)”的理論，提出了“奧龍計(jì)劃”及實(shí)現(xiàn)連鎖發(fā)展的構(gòu)想，并形成了初步連鎖的格局，基本完成了全國范圍內(nèi)的點(diǎn)線布局的戰(zhàn)略管理方案。奧林匹克花園在全國主要的房地產(chǎn)市場(chǎng)中形成了一定的品牌影響力和市場(chǎng)份額。
奧林匹克花園依托中體產(chǎn)業(yè)強(qiáng)大的資源，雄厚的資產(chǎn)實(shí)力，取得了中國奧委會(huì)的授權(quán)，獨(dú)家在中國范圍內(nèi)的房地產(chǎn)領(lǐng)域使用“奧林匹克花園”名稱。
在擁有了獨(dú)一無二的品牌資源的同時(shí)，奧林匹克花園率先提出了國內(nèi)房地產(chǎn)界首個(gè)“連鎖特許經(jīng)營”模式，即由中體輸出奧林匹克花園的品牌、管理方法、技術(shù)支持和經(jīng)營模式，加盟者利用自有資金或資源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合奧林匹克花園資源投資盈利的經(jīng)營模式。在這種模式的運(yùn)作下，奧林匹克花園的品牌得到了進(jìn)一步的擴(kuò)大與增值，同時(shí)也使更多的開發(fā)企業(yè)藉品牌共享的優(yōu)勢(shì)得以發(fā)展、壯大。通過9年的發(fā)展，我們充分地感受到，奧林匹克花園不僅能在北京、上海、廣州這些中心城市成功，在全國的省會(huì)城市、中等城市、包括二級(jí)城市，如常州、泉州這些城市也都能獲得成功，這樣就更加堅(jiān)定了我們的信心，使我們看到了奧林匹克這個(gè)品牌的力量。
奧林匹克花園是將體育產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的新型現(xiàn)代化生活園區(qū)，是用先進(jìn)的策劃思維，來實(shí)現(xiàn)一個(gè)全新的生活理念，盡最大可能創(chuàng)造出一個(gè)最適合人居住的生活空間。奧林匹克花園積極倡導(dǎo)健康、科學(xué)、文明的生活方式，這種生活的構(gòu)成不僅包括舒適合理的居住空間、優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境和完善的生活配套，而且涵蓋了以“健康管理”為核心的健康管理服務(wù)系統(tǒng)，與社區(qū)生活融為一體的體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施以及以奧林匹克精神為內(nèi)涵的社區(qū)文化。因此奧林匹克花園提供給消費(fèi)者的是雙重的滿足，并且在競(jìng)爭(zhēng)力和延伸力方面，明顯強(qiáng)于僅以戶型、裝修、環(huán)境和地理位置等為訴求的單一概念產(chǎn)品。
記者：您曾這樣說過，“房地產(chǎn)三分之一是宏觀經(jīng)濟(jì)問題，三分之一是金融問題，三分之一才是自身的問題”。當(dāng)前，中國的房地產(chǎn)，尤其是房地產(chǎn)價(jià)格問題，可以說是處在“風(fēng)口浪尖”之上，整體而言，您認(rèn)為中國房地產(chǎn)自身存在哪些問題？
陳順：從目前來看，我國房地產(chǎn)自身確實(shí)存在以下幾方面的問題:
第一，市場(chǎng)供需矛盾依然存在。由于宏觀調(diào)控控制了土地供給，加強(qiáng)了商品房建設(shè)的管理，短期內(nèi)市場(chǎng)供給與強(qiáng)勁需求之間形成一定的反差，導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格上漲，而價(jià)格上漲又導(dǎo)致市場(chǎng)投資和投機(jī)的增加。反過來，房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)，又刺激價(jià)格進(jìn)一步上漲。
第二，價(jià)格上漲速度過快，盡管宏觀調(diào)控政策對(duì)抑制房?jī)r(jià)增幅起到一定的作用，但是去年每個(gè)月的上漲幅度都比前一月大，加速狀態(tài)維持了半年之久。十一月、十二月部分地區(qū)商品房?jī)r(jià)格漲幅有所回落，但依然是高位上漲。應(yīng)該引起注意的是，由于收入差距的存在，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過快，會(huì)使低收入家庭住房的消費(fèi)能力進(jìn)一步下降，也可能會(huì)擴(kuò)大沒有能力購房的群體。
第三，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序仍然存在一定的問題。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在囤積土地、虛假宣傳、違規(guī)預(yù)售、無證經(jīng)營、合同詐騙、投機(jī)操作、違規(guī)建設(shè)、隱瞞利稅、脫逃稅款等問題。個(gè)別開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，人為造成市場(chǎng)緊張，惡意哄抬房?jī)r(jià)，帶來一些項(xiàng)目的房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲。
第四，住房保障體系有待完善。為中低收入家庭提供住房保障的制度缺乏法律和制度的保障，保障性住房在住房供應(yīng)中的比重比較低，覆蓋面比較小，資金來源缺乏制度化保障。廉租房制度在一些城市處于起步階段，沒有建立起住房保障、家庭檔案的申請(qǐng)審批制度，經(jīng)濟(jì)適用房仍然存在許多需要改進(jìn)和完善的問題。
第五，投資增速較快，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率高，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加大。由于房地產(chǎn)業(yè)涉及面寬、聯(lián)動(dòng)性強(qiáng)，因此它的帶動(dòng)能力特別強(qiáng)，在國民經(jīng)濟(jì)中占有重要的比重，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是中國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)開發(fā)資金過多依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。同時(shí)，房地產(chǎn)金融方面還存在著：土地儲(chǔ)備貸款存在隱性風(fēng)險(xiǎn)；個(gè)人住房消費(fèi)信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險(xiǎn)；以及如由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”大力發(fā)展，而存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。
我們可以看出，在以上房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題中，由于房地產(chǎn)行業(yè)自身而引起的問題并不能占到絕對(duì)的比重，從更長(zhǎng)的發(fā)展時(shí)期看，宏觀經(jīng)濟(jì)及金融才是房地產(chǎn)市場(chǎng)更深層次的影響因素，這在中國經(jīng)濟(jì)逐漸融入世界經(jīng)濟(jì)體，金融波動(dòng)更劇烈的今天，表現(xiàn)尤其明顯。未來的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，應(yīng)該通過利率，財(cái)政手段來進(jìn)行調(diào)控。
