華僑城資產(chǎn)或貶值2成 整體上市臨再估價(jià)難題
來(lái)源： 經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)
從去年9月起，證監(jiān)會(huì)再?zèng)]有對(duì)上市公司過(guò)會(huì)，影響了被資本市場(chǎng)熱捧的華僑城整體上市進(jìn)程，盡管公司2008年春季出爐的方案獲得國(guó)資委批復(fù)，但未能獲得證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。
由于華僑城集團(tuán)13家標(biāo)的公司資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2007年12月31日，方案的調(diào)整意味著資產(chǎn)將以2008年投資為基礎(chǔ)進(jìn)行重估。但2008年整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生巨大變化，房地產(chǎn)、旅游行業(yè)都比2007年差一些，對(duì)華僑城而言，這部分資產(chǎn)異動(dòng)必然較大，華僑城董秘李珂輝認(rèn)為，重估的價(jià)值應(yīng)該和去年“差不多”。
資產(chǎn)重估
華僑城重大資產(chǎn)重組方案仍在等待國(guó)資委批示。董秘李珂輝表示，關(guān)于具體重組方案華僑城集團(tuán)在和國(guó)資委協(xié)商，按照信息披露所示不超過(guò)30天。
在原有方案中，華僑城計(jì)劃公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)10億股，募資不超過(guò)83億元，購(gòu)買(mǎi)華僑城集團(tuán)13家公司全部股權(quán)，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)主營(yíng)業(yè)務(wù)整體上市。其后，由于資本市場(chǎng)行情下滑，為了減少壓力，華僑城集團(tuán)曾承諾按47.7%比例認(rèn)購(gòu)華僑城增發(fā)股份，認(rèn)購(gòu)金額近40億元。
東興證券研究所房地產(chǎn)行業(yè)研究員鄭閔鋼表示，公司原來(lái)的計(jì)劃是發(fā)行6億股，但新方案拿資產(chǎn)換股權(quán)，未來(lái)集團(tuán)究竟持有上市公司多少股權(quán)，將取決于資產(chǎn)評(píng)估和未來(lái)的增發(fā)對(duì)價(jià)。
由于上述涉及13家標(biāo)的公司資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日為2007年12月31日，方案的調(diào)整也意味著資產(chǎn)將以2008年投資為基礎(chǔ)進(jìn)行重估。華僑城董秘李珂輝肯定資產(chǎn)會(huì)進(jìn)行重估。但他認(rèn)為，重估的價(jià)值應(yīng)該和去年“差不多”。
招商證券旅游行業(yè)分析師蘇平表示，正常來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)評(píng)估會(huì)有變化，因?yàn)?008年整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生巨大變化，房地產(chǎn)、旅游行業(yè)都比2007年差一些，對(duì)華僑城而言，這部分資產(chǎn)異動(dòng)較大，最后的資產(chǎn)估值相對(duì)于去年可能有所降低。盡管具體多少變化不太好說(shuō)，但整體上估值會(huì)有所減少。
分析師對(duì)13家標(biāo)的公司股權(quán)估值100－130億元。而在華僑城發(fā)布的評(píng)估報(bào)告中，深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司60%股權(quán)對(duì)應(yīng)50.25億元收購(gòu)價(jià)格，整個(gè)旅游房地產(chǎn)資產(chǎn)達(dá)到總估值的一半以上。而作為估值，公司收益主要包括兩部分，旅游和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。蘇平表示，房地產(chǎn)估值稍微有一點(diǎn)變化，對(duì)整體影響比較大。“比如今年如果變動(dòng)了5%，也有2億－3億元的影響。2008年酒店行業(yè)不景氣，下滑厲害，酒店業(yè)務(wù)估值也會(huì)比去年有所降低。”
曾從事股權(quán)資產(chǎn)管理和處置工作的鄭閔鋼表示，由于評(píng)估過(guò)去的時(shí)間不太長(zhǎng)，就同樣規(guī)模資產(chǎn)而言，價(jià)值不會(huì)發(fā)生太大變化。一般國(guó)有資產(chǎn)的評(píng)估浮動(dòng)范圍是在正負(fù)10%以?xún)?nèi)，這個(gè)注入是國(guó)有股所有人變動(dòng)，按國(guó)有資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，華僑城整個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)相對(duì)于行業(yè)上市公司來(lái)說(shuō)好于后者的資產(chǎn)量。
現(xiàn)金流影響
華僑城獨(dú)特的“旅游＋地產(chǎn)”模式是最為核心的競(jìng)爭(zhēng)力，在國(guó)內(nèi)不具有復(fù)制性。分析師認(rèn)為，這種模式有望獲得較高的估值溢價(jià)。華僑城集團(tuán)將旅游、地產(chǎn)、酒店業(yè)務(wù)裝入上市公司也意在強(qiáng)化這種優(yōu)勢(shì)。
由對(duì)資本市場(chǎng)定向增發(fā)變?yōu)橹卮笾亟M，鄭閔鋼表示，說(shuō)明集團(tuán)對(duì)上市公司持有信心，而估值如降低則意味著集團(tuán)持股數(shù)變低，對(duì)投資者更為有利。但他同時(shí)表示，方案改變后也意味著整體現(xiàn)金流沒(méi)有原來(lái)好，因?yàn)榘丛瓉?lái)的方案公司可以從資本市場(chǎng)補(bǔ)充現(xiàn)金。
2008年華僑城實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入34.9億元，比上年增長(zhǎng)101.9%，達(dá)到歷史上最好業(yè)績(jī)；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)12.8億元，歸屬于母公司凈利潤(rùn)9.2億元，每股收益0.35元。
華僑城在年報(bào)中表示，主要是由于地產(chǎn)結(jié)算面積比上年大幅增加，地產(chǎn)收入同比大幅增加，同時(shí)旅游項(xiàng)目的收入又保持穩(wěn)定。
鄭閔鋼表示，旅游資產(chǎn)業(yè)績(jī)沒(méi)有房地產(chǎn)收益高，因?yàn)槁糜瓮度氪螅潭ㄙY產(chǎn)折舊高，還在靠門(mén)票、收入來(lái)支撐。而房地產(chǎn)攤薄會(huì)更好一些，旅游和房地產(chǎn)現(xiàn)金量可以互補(bǔ)。
華僑城表示，其主題公園到了第三次飛躍階段——從錦繡中華、世界之窗到歡樂(lè)谷是第一次飛躍；四個(gè)歡樂(lè)谷連鎖是第二次飛躍；現(xiàn)在將進(jìn)入華僑城主題公園發(fā)展的第三次飛躍。
2009年是華僑城集團(tuán)的歡樂(lè)谷連鎖元年，其歡樂(lè)谷全國(guó)連鎖品牌的戰(zhàn)略格局已經(jīng)確立。2003年華僑城在北京開(kāi)發(fā)歡樂(lè)谷項(xiàng)目，開(kāi)始異地?cái)U(kuò)張，今年1月，西南區(qū)域規(guī)模最大的綜合性旅游項(xiàng)目成都?xì)g樂(lè)谷開(kāi)業(yè)；上海歡樂(lè)谷將在7月開(kāi)業(yè)，北京歡樂(lè)谷今年進(jìn)行二期開(kāi)發(fā)。目前歡樂(lè)谷涉及深圳、北京、成都、上海等大型城市，華僑城集團(tuán)希望將歡樂(lè)谷品牌標(biāo)識(shí)統(tǒng)一，擴(kuò)大連鎖經(jīng)營(yíng)。
華僑城的另一個(gè)擴(kuò)建的旅游項(xiàng)目，全國(guó)唯一的“國(guó)家生態(tài)旅游示范區(qū)”——東部華僑城在2009年5月全面開(kāi)業(yè)，泰州華僑城一期將于今年開(kāi)業(yè)。
華僑城總裁任克雷提出了到2018年至2020年左右，華僑城景區(qū)游客接待人數(shù)每年將提升到3000萬(wàn)人次的目標(biāo)，這標(biāo)志著10年后的華僑城景區(qū)將超過(guò)東京兩個(gè)迪斯尼的年游客總量，進(jìn)入世界最頂級(jí)的主題公園行列。
大型旅游項(xiàng)目，華僑城一般在城鄉(xiāng)結(jié)合部未開(kāi)發(fā)的地方拿地。政府在批地限制的情況下一般會(huì)把項(xiàng)目交給有資質(zhì)的旅游公司開(kāi)發(fā)，相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手而言，華僑城更容易拿到地，且前期獲地成本低。而主題公園建好后，可以帶動(dòng)區(qū)域商業(yè)氛圍，又帶動(dòng)周?chē)恋貎r(jià)值提升，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。房地產(chǎn)項(xiàng)目反過(guò)來(lái)帶動(dòng)景區(qū)影響力，為旅游擴(kuò)張?zhí)峁┈F(xiàn)金流。
鄭閔鋼表示，華僑城的現(xiàn)金流不會(huì)受到方案調(diào)整帶來(lái)的影響，一是旅游板塊為公司提供了現(xiàn)金流；另外華僑城2008年毛利率高達(dá)56.3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般房地產(chǎn)上市公司2008年30%左右的毛利率。
