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2024年11月24日
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“不動產統一登記客觀上有利于摸清房地產家底，為房地產稅的出臺奠定更為扎實的基礎，但是不動產統一登記并不是開征房地產稅的必要環節和條件”
端午期間，央視發布了一條8分鐘左右的消息，根據自然資源部透露，全國統一的不動產登記信息管理基礎平臺，目前已實現全國聯網。
自然資源部還給出了一組數據，目前全國335個地市、2853個縣區共設立3001個不動產登記辦事大廳、3.8萬個窗口，8萬多一線登記工作人員平均每天為30多萬企業和群眾提供不動產登記服務。
從新聞本身看，這更像是自然資源部對“不動產登記”時間表的一次跟進消息。自然資源部的前身、原國土資源部曾經在2014年公布時間表：2014年建立統一登記的基礎性制度；2015年推進統一登記制度的實施過渡；2016年全面實施統一登記制度；2018年前，不動產登記信息管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。
此前，曾經有不少媒體擔心，不動產登記全國聯網會出現“難產”。這條新聞，實際是自然資源部對外界回應：不動產統一登記工作正在如期、穩步推進中。
不動產登記從2014年啟動以來，已經歷時四年，從一開始就受到了全社會關注。不過，社會對不動產登記的關注，并不在于“登記”本身，而是它可能產生的衍生效應：這項工具，是否會影響房價漲跌？是否意味著房地產稅開征已經具備了條件？甚至有沒有可能成為“反腐利器”？
全國聯網難在哪？
不動產登記全國聯網，如果用一句話解釋它的意義，那就是在于打破“信息孤島”。
不動產涉及范圍很廣，除了土地、房屋之外，還包括森林、耕地、林地、草地，甚至還包括海域。不僅包括城市建設用地，也包括了農村宅基地。
如此巨大的數據信息，此前一直處于零散、分割的狀態。
此前，中國執行不動產登記的部門至少有6個，住房和城鄉建設部門負責城市房屋所有權登記；國土資源部門負責集體土地所有權、國有土地使用權、集體建設用地使用權和宅基地使用權登記；農業部門負責耕地、草地承包經營權登記；林業部門負責林地所有權和使用權的登記；漁業部門負責水面、灘涂的養殖使用權的登記；海洋部門負責海域、無居民海島使用權的登記。
分散多處的信息，如果不能共享，在某種程度上，就成了某個部門的“私產”，形成了一個個信息孤島。
為什么難以統一？既有技術原因、制度原因，也有觀念原因。
在統一登記啟動以前，多年來，由哪個部門來進行不動產統一登記一直存有爭議，房地產管理部門和土地管理部門都想獲得這個權限。而國內物權法學界較為一致的觀點是，按照“房地合一，房隨地走”的思路，將統一登記權限賦予土地管理部門是“大勢所趨”，畢竟，房屋、草原、林地等不動產都屬于土地的附著物。
于是，2013年，這項工作在困局了多年之后終于破冰。當年11月20日召開的國務院常務會議決定整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。在中央層面，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，實現登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺“四統一”。
要實現“四統一”，并在統一基礎上，實現全國聯網，理論上并不難，但現實操作的邏輯中，其實并不容易。
一個可以拿來參照的案例是，在住建部內部曾主推過“全國房地產信息聯網系統”，僅僅一個部門內部的信息聯網，也曾遭遇了很多問題。
2012年6月，住建部初步完成“全國房地產信息聯網系統”，完成了和60余個大中型城市及房地產熱點城市的聯網工作，并形成了統一的數據庫。
2013年2月，住建部下發通知，要求與住建部聯網的城市在2013年6月份達到500個。但是，到了2013年7月，500個城市住房信息聯網的目標并未實現。
財政部財科所原所長、華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家賈康曾評價：“房產信息聯網技術上沒有問題。信息成為各種各樣的孤島，不是技術問題，而是有些部門和地方顧及相關利益，存在故意控制的沖動?！?/p>
經費也是制約工作進度的原因之一。這項工作的實施主體主要在地方政府。以江蘇省為例，據《人民日報》報道，江蘇省住房信息聯網信息對接分為兩種模式：“無錫模式”與“南京模式”?！盁o錫模式”是市區縣統一操作平臺，統一系統；“南京模式”是指市區縣采用不同平臺，但是要統一數據標準，最終進入市里的“匯總庫”。
不管哪種模式，首先都需要完成房屋紙質檔案數字化和歷史數據的掃描錄入。這一過程中包含著測量花費、登記人員報酬等費用。之后便開始市內信息對接，數據的整合過程中，包含著購買平臺的費用和培訓人員的費用。
《中國青年報》的報道曾援引河北某地級市住建系統官員的說法：“地方政府沒有動力與住建部進行聯網，而住建部在使用推進聯網的資金時，也要經過發改委和財政部的批復，500個城市聯網資金量不小?！?/p>
北京大學房地產法研究中心主任樓建波在接受媒體采訪時則提出：“數據聯網的錢是地方政府給，還是中央政府給，這個問題好像從來沒有被提出過?！?/p>
“三大期待”
不動產登記信息實現了全國聯網，這是一個有標志意義的時間節點。
不過，對于這個“標志意義”到底該如何解讀，其實存在很大程度的分化和錯位。
相關領域的學者，傾向于從制度本身的基礎性意義來理解。不過，老百姓最關心的是：不動產登記全國聯網是不是在為征收房地產稅作準備？會影響房價嗎？房產信息聯網透明化后，貪官的房產信息是不是會暴露在陽光下？
房地產稅、影響房價、有助反腐，對于這三大“公眾期待”，可以說，與不動產登記全國聯網有或多或少的聯系，但又無法直接“滿足期待”。
出臺房產稅，與不動產登記全國聯網關系最為緊密。
不論是推出房產稅，還是房地產的行政調控，都需要建立在掌握全面信息的基礎上。但事實上，我們可以看到，持續了十多年的房地產調控，總是很難實現預期效果，甚至有時候完全偏離目標，越調越漲，背后一個根本原因是：政府對樓市的信息掌握不夠充分全面。
不動產登記全國聯網能夠很好地改善這一問題。如果政府能夠對樓市的問題做出更加準確的判斷，有助于更有針對性地出臺行之有效的政策。同樣，建立在全國樓市“大數據”之上，才更有可能科學規劃房產稅的出臺，包括是否應該推出房產稅？什么時候推出？如何征收？
不動產登記全國聯網的意義，在于為住房制度建設提供數據支持，起到前提和基礎性的作用。
不過，房地產稅是否出臺，歸根結底，其實不在于不動產信息何時實現全國聯網。
國家不同部門其實已經多次就此進行過辟謠。前國土資源部副部長胡存智此前曾撰文指出，不動產統一登記并不是開征房地產稅的前提條件，在分散登記模式下，同樣可以開展征收房地產稅的改革。是否征收房地產稅、何時開征、如何征收，應當通過制定相關稅收法律去規定。他明確表示，實施不動產統一登記的目的不是為了降房價和財產公開。
原國土部不動產登記中心市場監測處處長盧靜也解釋過，房地產稅的目的主要是調節供求關系，優化資源配置，調節收入分配，防止房地產市場泡沫，穩定房地產市場運行。不動產統一登記制度實際上是在鼓勵和保護人們持有產業，其制度設計的初衷并未與開征房地產稅相掛鉤，更不是為了征收房地產稅。“雖然不動產統一登記客觀上有利于摸清房地產家底，為房地產稅的出臺奠定更為扎實的基礎，但是不動產統一登記并不是開征房地產稅的必要環節和條件”。
盡管不動產登記全國聯網，為出臺房產稅打下了重要的一個基礎，但房產稅出臺，根本上是屬于稅收立法范疇。
按照稅收法定原則，作為稅制改革的重要部分，房產稅的征收需要走完立法程序。財政部前部長肖捷就曾在《黨的十九大報告輔導讀本》中發表的署名文章中，指出房產稅推行的步驟：“按照‘立法先行、充分授權、分步推進’的原則，推進房地產稅立法和實施?！?/p>
不動產登記有助于反腐，這個結論也沒有太大問題。不過，與人們想象中的方式，也有區別。
不少人認為，不動產信息聯網了，就可以隨便知道官員有多少房子，“貪官和炒房的都蒙了”。不過，這種想法，確實“很傻很天真”。
事實上，對于已經聯網的全國不動產信息，誰能夠查詢，用于何種目的，是有嚴格規定的。
按照目前的《不動產登記暫行規定》，對不動產信息的查詢，一般只有權利人和利害相關人才能查詢，司法部門如需查詢也必須提供查詢目的和證件。登記人員如泄露資料，還需要承擔相應的法律責任。
而且，根據以往經驗，信息查詢一般都限于“以房查人”，“以人查房”則受到嚴格控制。也就是說，即使是權利人，或者利害相關人，也只能查詢特定不動產背后的信息和人員信息，而不可能通過某個人，來查詢他(她)背后所持有的不動產信息。
有學者曾表示：“無限制地允許他人隨意查詢復制不動產登記資料查詢，不僅違反我國法律規定，也無助于反腐，更會扭曲不動產登記制度的功能，侵害他人的隱私權等合法權益?！?/p>
不過，從司法的角度來看，出于司法需要和反腐需要，國家司法機關借助不動產登記查詢信息，也確實可以查到一個人名下有多少房產，做到“以房查人”和“以人查房”。這一點，毫無疑問對于震懾腐敗分子將會起到作用。
而把不動產登記全國聯網視為“房價克星”的觀點，則存在明顯的誤讀。
早在2013年，不動產登記啟動之初，SOHO中國董事長潘石屹發布微博稱，“這是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌。”不過，近5年后，他或許也意識到，問題沒有這么簡單。在不動產登記全國聯網消息被報道后，潘石屹發了一條長微博，其中提到：最簡單、最高效、最公正的管理就是透明、公開。房地產市場的管理也不例外。但這條路很長，也很遠。
房價本身受各種因素的影響，包括經濟形勢、金融環境、供求關系以及政策因素等。
經濟學者馬光遠指出，不動產信息聯網的目的絕不是為了讓房價下降，“房價的穩定是一個很復雜的工程，需要在制度建設上全方位的努力，把房價的下降寄托在不動產統一登記這一件事上不現實?！?/p>
不可否認的是，不動產信息全國聯網，有可能在一定程度上影響市場預期。但這種影響的程度，實際上很難判斷。尤其在一些熱點城市，面對基本面“供需失衡”的市場，這種對預期的影響可以小到忽略不計。
