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2024年11月24日
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“走，到二三線城市去！”就在今年，這句話已經成為房企掌舵者們彼此交談的習慣性語言。
此言論背后，是一大批品牌房企以及零售商家已經到二三線城市排兵布陣，這些城市日漸增長的驚人消費力成為商業地產的原動力。
5月20日，在離北京3小時車程的河北省會城市石家莊，星美影院總裁助理車新宇帶著團隊到此與一個名為眾美·歡樂匯的項目簽署入駐合約。這是星美影院首次進駐石家莊。
當日同行的還有國美電器、運動100、韓國樂天瑪特等數十家品牌商，其中，多數商家均是首次進入該市。
在這些商家看來，河北以“三年大變樣、推進城鎮化”為代表的城市化進程增加了石家莊的消費力預期，對他們產生了巨大吸引力。
與此相應的是，包括石家莊在內的二三線城市，在今年也迎來了商業地產放量的時期。正在轉型的中國城市經濟為二三線城市帶來了更多機遇，這些城市正在成為零售商、地產商、投資機構選址新方案的目標城市。而面對隨之帶來的競爭和風險，房企亦在探索解決之道。
2.5公里商圈的競爭
“7年前公司就已醞釀進入石家莊，現在時機終于成熟了。”5月20日，運動100行政及運營總監孫虎高對記者說。
此次運動100進駐的眾美·歡樂匯項目位于石家莊裕華區。項目的開發企業眾美地產是成長于石家莊的知名開發商。
據眾美集團商業地產總經理段舒懷介紹，歡樂匯由10萬平方米購物中心、11萬平方米商業步行街、7萬平方米高端寫字樓、7萬平方米星級酒店以及酒店公寓等組成，建成后將包含運動場所、主題休閑公園、SPA、院線、電玩等各種品牌精品店。
段舒懷表示：“眾美秉持業態規劃在先、概念規劃在后的原則，對零售、餐飲、娛樂及配套等業態功能先行規劃，之后根據市場及客戶的需求進行定制式設計開發?！?/p>
實際上，眾美·歡樂匯只是石家莊綜合體項目開發的多個案例之一。如同國內很多二線城市一樣，去年以來，石家莊城市商業綜合體項目開發呈現了火熱的態勢。
根據中原地產（河北）研究部提供的數據，石家莊目前已上市銷售的商業地產項目約有30多個，其中有不少項目為體量巨大的城市綜合體。
在裕華區，不過2.5公里的直線距離，即有與萬達廣場和眾美·歡樂匯兩個巨型商業體隔二環對望。這讓業內人士產生了同一區域消費力能否支撐兩大商業項目的擔憂。
有著多年商業地產操盤經驗的段舒懷認為，消費力并不構成壓力。因為項目所處的3公里商圈，僅眾美旗下的鳳凰城自身就能提供8萬消費人口，再加上二環路北側待建的大片住宅，未來整體將覆蓋15萬到20萬消費人口。
裕華區副區長王石佩則表示，裕華區是石家莊市東南部迅速崛起的一個嶄新區域，現轄面積101.45平方公里，人口41萬，東南部是裕華區商貿服務業聚集和延伸的主要方向，將成為石家莊市經濟發展最快、高檔居住小區最多、人氣指數最旺、發展空間最大的一個嶄新區域。
二線市場的商業誘惑
除了眾美·歡樂匯、萬達廣場外，勒泰中心、萬象天成、海悅天地、北焦村改造項目、南焦村改造項目等多個綜合體項目在石家莊遍地開花。
石家莊地產界人士認為，商業地產的興旺跟城市化進程的加快以及石家莊的經濟發展密切相關。
廣為業界引用的數字是繼去年成為河北最具消費力的城市后，今年第一季度，石家莊市累計社會消費品零售總額達361.9億元，再次位居全省11個區市的第一位。
樂天瑪特、星美院線等零售商認為，目前一線城市商業日趨飽和，而二三線城市商業潛力巨大，隨著居民消費水平的不斷升級，二三線城市將成為商業企業未來的戰略重地。
對于中國二線城市零售地產的發展狀況，高緯環球中國區零售地產服務部相關負責人表示，中國二線城市已經成為許多零售品牌的主要關注點之一。規模空前的城市化進程和持續的經濟發展為商業房地產市場提供了強勁的需求。
值得注意的是，市場對于二三線城市商業地產的井噴并非沒有擔憂。在業內人士看來，二三線城市的商業地產大多需求量有限，定位失誤、開發量過度可能形成的泡沫風險應該是政府以及開發企業需要高度警惕的問題。
河北商業聯合會秘書長曹潤亭指出，在過往的發展中，石家莊商業建筑存在千店一面的現象，同質化嚴重，亟需突破。而商業街的發展也具有一定的盲目開發現象，應該注重科學論證、挖掘文化、后期管理。
段舒懷亦表示，在三四線城市，商業地產開發企業要面臨當地城市消費力是否足夠的風險，“尤其是對大商業而言，物流戰線會拉長，成本會增加?！?/p>
所以，眾美制定的規劃是，將用3年左右的時間在全國范圍內啟動2~3個眾美·歡樂匯及其商業街項目。3年之后，將根據國內商業地產形勢來決定未來的發展戰略。
中國人民大學教授黃國雄分析認為，按照目前城市化的進程，每年大約有1500萬~2500萬人進入城市，成為新的城市人口。這些人口至少每年要增加商業地產需求1500萬到2000萬平方米，給商業地產帶來了巨大前景。
不過，更多的人士擔心，二三線城市商業地產的快速涌入有可能產生一個新的風險，即未來幾年伴隨眾多商業項目的集中放量，市場短時間內過于飽和。諸多商業地產企業或許此刻就該做好心理準備，迎接未來的挑戰。
