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2024年11月24日
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4月23日下午，任志強在一個房地產高峰論壇上，做了最新的發言。發言觀點，在對任志強先生頂禮膜拜的小編看來句句在理，但也有很多人表示不喜歡。
小編摘取了會議中的部分發言，大家就以“不求借鑒，但求欣賞”的態度來看這篇文章吧。
1、城鎮化紅利期還很長很長
從人類過去發展的歷史上來看，重要的GDP是在于1800年以后產生的，十八世紀以前我們用了3萬年時間，大概只產生了全世界5%的GDP，而后來的95%的GDP，這是累積計算的，都是因為十八世紀以后產生的。
原因是什么？原因是城市化，大規模的城市化集中在十八世紀后，因為十七世紀末才有了私有產權制度的保護。在十二世紀的時候英國就有一個大憲章，但是皇帝老毀約，到十七世紀末的時候，皇帝終于不能毀約了，所以全世界都開始確立私有產權保護制，城市就發展起來了。
尤其是十八世紀以后的工業化，導致城市化加劇，第一產業農業越來越不行了，這個發展過程是加速。所以從1800年到2010年，全世界人口增加了6倍，可是城市人口增加了60倍。
我們可以看到城市化需求在全球的發展過程。2007年的時候，城市人口已經超過了農村，到2016年的時候城市已經40.27億人，農村34.15億人，農村人口越來越少。中國到現在14億人里頭，8億人在城市生活，但只有5億多是城市戶籍，40%是城市戶籍，剩余的人都是農村戶籍。
所以雖然有一部分農民住在城市里頭，但是他孩子不能上學，不能領退休金，不能買房子等等。所以中國的城市化，還早得很。對于美國來說，根本不缺土地，農村面積很大，但是他們的城市化發展速度一點不低于中國，發展的速度遠遠超過中國。所以中國到目前，農村的人口比例是大于城市人口比例的。
從全球看，不管是發達地區還是非發達地區，城市化的速度都在加速，為什么？因為第一產業的產值太低了，中國有27%，接近30%的勞動力，農村勞動力，只生產7%的GDP，而70%多左右的勞動力生產93%的GDP。所以人均GDP上，城里人比農村人高了很多很多，錢多，收入高，所以人都往城里跑。
去年我們中國的服務業已經超過了GDP的50%，換句話說，如果服務業越來越多的時候，一定要靠城市才能解決問題，靠農村是解決不了服務業的問題的，靠農村就是老婆和孩子給你倒水洗腳，能有人給你捏腳嗎？
所以城里城外，不管是發達地區和不發達地區，我們都可以看到，未來發展的趨勢，第一產業的人口一定是越來越少，必須到城市才能富起來。中國要想達到基本現代化和現代化小康，你得滿足70%的城市化率，我們還早著呢。
2、重點城市人口流入加快
在城市發展的過程中，重點城市的城市化率，增長速度是非常快的。人口增長，在2016年以前不是說一線城市都是最高增長，其中一部分二線城市、三線城市，人口增長的比例速度也是非常非常快的，廈門達到了7.5年均，年均7.5，這不得了。
去年發生一個變化，為了吸引優秀人才，西安將近60萬人，武漢37萬人，長沙20多萬人，合肥也是十幾萬人。就是有些地區，鄭州好像也是30多萬，我具體記不清了，總之利用吸引人才造成的人口大量向這些二線城市集中的速度非常快，一年你要增加30萬人，你給他多少補貼，他也得有房子，沒房子總不行吧？所以這個城市人口變化的規律是不可打破的。
如果全球都這樣，中國要想跟上世界的步伐，你還想成為強國，你還要美好生活，不讓農民進城就美好生活了？不讓農民進城，這不是沒解決嗎？
3、還要用20年完成70%城鎮化
我們的現有城市里頭，現在大概有22億到240億平方米的住宅，這包括破房子，包括非成套住宅。那如果按70%的城鎮化率計算的話，我們最少得有400多億。大現有情況下，好像增長1倍的住房增長量。我們每年住宅多少呢？去年大概7.8億平方米，今年大概也就10億平方米。
即使是這樣算的話，我們還得用20多年的時間才能滿足70%的城市化率的人口需求。我們滿足不了。如果你天天用按著的方法，這個速度可能就很難達到。
原來的住建部副部長在博鰲論壇上曾經說，我們現在的戶均已經達到了1.1套房，他覺得我們基本上滿足了。他就沒想想那個房子有多破，我們說的折舊。如果每年有5%的折舊，400億房子的話最少一年有20億，我們現在一年就10億。
換句話說，就是房地產長遠的發展你是改變不了的，美國200多年呢，紐約現在房地產市場仍然是大頭。你不是說房地產市場，我可以把房子是住的不是炒的，把它弄沒了，弄沒了中國經濟就沒了，這個是無法改變的一種情況。
但是他忘了一條，我們孩子的戶口在父母的戶口上，但是那個孩子已經單獨住了一套房子，我兒子前兩天偷偷結婚了，既沒告訴男方的家里，也沒告訴女方的家里，然后兩個人偷偷在外頭租了一套房子住。這種事兒我說是只有我們家出現嗎？不是，突然發現他們公司十幾個人都是這樣。
年輕人不愿意告訴你，他自己愿意過小日子，干嗎非得告訴你？我又不需要你的婚禮，人家過的挺好的。我覺得你們在座的可能也會遇到這種情況。獨居家庭的速度，我們現在750萬戶，今后估計得有2500戶，這個發展速度可能是非常快的，可能用五六年時間就得這樣。
因為雖然我們的80后，90后比80后少了三分之一，00后和90后少了三分之一。所以很多人說，我可以從父母那兒繼承一套房子，從老婆家里還可以繼承一套房子，我一個人可以分三到四套房子。
胡扯，因為老人不死。我們的平均年齡估計從60多歲，70多歲，現在漲到80多歲了，過兩年就是90多歲。你想想，30歲生孩子，你要想繼承老人90歲的房子，你得活到60歲才能繼承，那你30歲結婚的時候，到60歲之間這30年你老住別人的房子？那不是胡扯嗎？
所以很多專家都在那兒瞎說，就忘了老人不死。為什么我們退休養老金老不夠用？我們原來計算的時候，是按照你70歲以前就死了計算的，結果人不死了，這個錢不夠花的。這很是個問題。他們沒想到，我們的美好生活讓老人不死了，老人不死就變成一個結果呢？
原來一套房子能解決問題，現在得兩套、三套房子才能解決問題。你要熬到老人90歲死，下次他活到120的時候你怎么辦？更麻煩了。我們的最新科技告訴大家，2038年新科技就可以保證這些人，未來就告訴你人可以活到120歲，高科技，沒法弄了。
