易憲容：住房市場(chǎng)預(yù)期決定房?jī)r(jià)是否可控
時(shí)間：2011-05-20 09:51:41
來源：《中國社會(huì)科學(xué)報(bào)》
從中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)來看，在今年4月25日至5月1日監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市中，不少城市的住房銷售又開始增加，但住房?jī)r(jià)格并沒有向下調(diào)整，反之有些城市的房?jī)r(jià)還在上漲，比如深圳、包頭等。從國家統(tǒng)計(jì)局5月份公布的住房?jī)r(jià)格指數(shù)來看，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)同樣沒有改變。如果房?jī)r(jià)不隨著政策出臺(tái)而向下調(diào)整（因?yàn)楫?dāng)前中國各地的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)到了無可復(fù)加的地步），那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是無法回到健康發(fā)展之路的。
從一些地方公布的4月份住房銷售數(shù)據(jù)來看，一線城市住房銷售量迅速下降，有些城市甚至下降了50%以上，這與2010年住房政策出臺(tái)時(shí)的情況沒有多少差別。因?yàn)樵谡叱雠_(tái)前，很多人為了規(guī)避新政策對(duì)住房購買之限制，住房銷售潮在政策出臺(tái)前就已經(jīng)發(fā)生，因此政策出臺(tái)后，住房銷售減少是必然的。
現(xiàn)在需要注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是發(fā)生了巨大的變化，關(guān)鍵要看整個(gè)市場(chǎng)預(yù)期是不是發(fā)生了根本性變化（因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)仍然是以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)）。如果市場(chǎng)預(yù)期沒有改變，國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格回到理性是不可能的。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)情況來看，由于在政策調(diào)整之后房?jī)r(jià)并沒有向下調(diào)整，即使出現(xiàn)了住房銷售量迅速減少，也只能表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期并沒有改變，只不過住房的投機(jī)炒作者或住房交易雙方都正在靜觀其變。住房市場(chǎng)的預(yù)期不改變，房?jī)r(jià)是不可能下降的。
住房市場(chǎng)難回居住功能源于存在認(rèn)識(shí)誤區(qū)
無論是“國十條”，還是“新國八條”，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展宗旨十分明確，就是要嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)炒作，讓住房市場(chǎng)回歸到居住功能。在這樣的政策條件下，住房市場(chǎng)的預(yù)期為何沒有改變？這在于我們對(duì)住房市場(chǎng)存在認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。
一是認(rèn)為當(dāng)前住房?jī)r(jià)格上漲，是住房市場(chǎng)供求關(guān)系不平衡，市場(chǎng)住房供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足住房所謂的“剛性需求”，因此，只要加大對(duì)住房市場(chǎng)開發(fā)投資，增加住房供給，就能化解住房?jī)r(jià)格快速上漲問題。但實(shí)際上，住房作為投資及消費(fèi)兩用產(chǎn)品，如果住房是投資品時(shí)，而住房的信貸政策及稅收政策鼓勵(lì)投機(jī)投資者大量涌入，那么，政府政策要求生產(chǎn)住房增多，甚至把住房生產(chǎn)到月球上去也不能夠滿足這種無限增加的住房投資投機(jī)需求。這就是2009年及2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生的事情。從這兩年住房銷售情況來看，住房供給一年又一年創(chuàng)歷史最高水平（2010年住房銷售面積是2002年的4倍多），但住房?jī)r(jià)格并沒有由于住房供應(yīng)量增加而回到合理水平；相反，住房供應(yīng)量越是增加，參加住房投機(jī)炒作的人越多。
二是認(rèn)為當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題，就是住房保障體系不足，從而使過低收入的民眾購買不起當(dāng)前價(jià)格水平的住房。如果住房保障體系健全，有能力者就可以通過市場(chǎng)來解決其住房問題，而能力不足者則可以通過政策的保障性住房來解決基本的居住條件問題。這樣“市場(chǎng)歸市場(chǎng)，保障歸保障”，通過住房供應(yīng)“雙軌制”就能解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)許多矛盾與問題。這就是今年“新國八條”的政策重點(diǎn)所在。政府財(cái)力再充足（而這是不可能的），保障性覆蓋也是有限的。因此，加大保障性住房建設(shè)沒有多少錯(cuò)，但希望通過保障性住房來解決85%以上沒有支付能力購買當(dāng)前價(jià)格水平的住房的民眾的住房問題也只是杯水車薪。在中國內(nèi)地，走香港地區(qū)及新加坡大力發(fā)展保障性住房的模式這條路是不通的。
三是認(rèn)為房?jī)r(jià)過高是由于市場(chǎng)管理不完善，房地產(chǎn)開發(fā)商捂盤惜售等。房地產(chǎn)開發(fā)商為何會(huì)捂盤惜售呢？最根本的問題是住房?jī)r(jià)格在上漲。如果房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投機(jī)炒作者預(yù)期住房的價(jià)格會(huì)上漲而不會(huì)下跌，那么他們豈能不千方百計(jì)地讓手中的住房賣得慢一些，以便以更高的價(jià)格賣出？如果市場(chǎng)預(yù)期住房?jī)r(jià)格會(huì)下跌，那么房地產(chǎn)開發(fā)商豈敢把手中的住房留在手上不交易？所以，除了少數(shù)住房交易過程的欺詐行為外，當(dāng)前住房市場(chǎng)出現(xiàn)的許多問題，核心就在于市場(chǎng)預(yù)期住房?jī)r(jià)格還會(huì)上漲。只要采取有效的政策讓過高的房?jī)r(jià)回歸合理水平，讓快速飆升的房?jī)r(jià)回落，從根本上讓住房?jī)r(jià)格上漲的預(yù)期逆轉(zhuǎn)，那么許多看上去不合理的住房市場(chǎng)問題都會(huì)迎刃而解。
四是認(rèn)為當(dāng)前住房市場(chǎng)泡沫是局部的，因此，政府的住房政策只能是所謂“有保有壓”。但實(shí)際上，盡管住房市場(chǎng)是一個(gè)個(gè)分割的市場(chǎng)，住房的不動(dòng)性也無法通過流動(dòng)來調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系，而金融市場(chǎng)及人力流動(dòng)則是全國性的。在統(tǒng)一的金融市場(chǎng)中，其資金可在短期內(nèi)在全國快速流動(dòng)。這些資金大規(guī)模流動(dòng)容易造就一個(gè)又一個(gè)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。這就是房地產(chǎn)泡沫迅速在全國蔓延的根本所在。在中國這樣大的住房市場(chǎng)，不能認(rèn)為全國每一個(gè)地方都出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫才是泡沫，房地產(chǎn)泡沫永遠(yuǎn)只是局部的。
住房投機(jī)炒作泡沫不擠出則市場(chǎng)預(yù)期難改變
新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)整把政策重點(diǎn)放在限購令、保障性住房、對(duì)一線住房市場(chǎng)價(jià)格的控制上。這些政策不可能對(duì)住房投機(jī)炒作進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，也不可能把住房投機(jī)炒作擠出市場(chǎng)。特別是住房稅收政策十分軟弱，上海和重慶試點(diǎn)的房地產(chǎn)稅僅具象征意義。這更是告訴住房投機(jī)炒作者不用擔(dān)心，政府對(duì)住房投機(jī)仍然是保護(hù)的，因此要把住房投機(jī)炒作擠出市場(chǎng)是不可能的。盡管住房按揭貸款政策有根本性變化，但僅是這一方面還是不夠的。而住房投機(jī)炒作泡沫不被擠出，住房的市場(chǎng)預(yù)期不改變，國內(nèi)住房市場(chǎng)價(jià)格豈能調(diào)整？
可見，房地產(chǎn)投機(jī)炒作和住房市場(chǎng)賺錢決定住房市場(chǎng)的預(yù)期，而住房市場(chǎng)的預(yù)期是否改變又決定了房?jī)r(jià)是否可調(diào)控。當(dāng)前住房的癥結(jié)就在這里。
