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2024年11月22日
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房地產(chǎn)調(diào)控政策緊密關(guān)系樓市走向，社會(huì)對(duì)此高度關(guān)注。近期一些城市取消部分區(qū)域限購、推出人才安居購房，被誤讀為“調(diào)控松綁轉(zhuǎn)向”，市場(chǎng)敏感性可窺一斑。
2018年調(diào)控政策有啥“硬招”？穩(wěn)樓市關(guān)鍵棋子落在哪兒？近期，住建部、國土部、央行、銀監(jiān)會(huì)陸續(xù)召開年度會(huì)議，其中對(duì)今年房地產(chǎn)調(diào)控都做了部署。
調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖 力度不放松
蘭州、南京、合肥等地近期對(duì)購房政策進(jìn)行了局部微調(diào)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)政策將松綁的無限“遐想”。
實(shí)際上，定向取消限購、為高層次人才提供落戶政策支持、租房落戶只是部分城市“針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策”的最新政策注腳，從嚴(yán)調(diào)控仍是各部門合力保持樓市平穩(wěn)健康發(fā)展、堅(jiān)持“房住不炒”的政策基調(diào)。
“堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”，住建部明確，要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)調(diào)控措施。
“嚴(yán)”還表現(xiàn)在對(duì)住宅用地的規(guī)劃上。國土部表示，國土資源處于供給端的重要位置。住宅用地是保障住有所居的、不能用來炒作投機(jī)，將強(qiáng)化分類調(diào)控、因城因地施策、制定住宅用地中期規(guī)劃和三年滾動(dòng)計(jì)劃。
我國房地產(chǎn)市場(chǎng)在人群需求和地域特點(diǎn)上存在明顯差異性，各城市、各地區(qū)之間的市場(chǎng)情況不一樣，甚至一個(gè)城市內(nèi)不同區(qū)域的住房供求狀況也千差萬別。過去一年，有的三四線城市從庫存積壓變?yōu)榉績(jī)r(jià)上漲，有的三四線城市庫存規(guī)模依然較大。
針對(duì)這些差異，住建部強(qiáng)調(diào)，要抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。針對(duì)各類需求實(shí)行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。要加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，提高精準(zhǔn)調(diào)控的能力和水平，進(jìn)一步強(qiáng)化地方政府主體責(zé)任。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續(xù)做好去庫存工作。
夯實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制 深化住房制度改革
工、農(nóng)、中、建、交五大國有商業(yè)銀行近期在北京、上海、廣州、深圳、杭州等人口凈流入城市“試水”住房租賃市場(chǎng)，阿里、京東等電商平臺(tái)成為住房租賃領(lǐng)域“新玩家”……
“租購并舉”作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的一個(gè)重要方面，住房租賃市場(chǎng)的“一池春水”正在被日益完善的住房制度設(shè)計(jì)所激活。
住建部表示，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度改革正在祭出“實(shí)招”：“政府壟斷住房用地”格局將改變，房地產(chǎn)開發(fā)商也不再是一手住房的唯一提供方。
國土部明確，將研究制定權(quán)屬不變、符合土地和城市規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房改革試點(diǎn)，完善促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)性土地制度。
央行工作會(huì)議部署，2018年要完善住房金融體系，建立健全住房租賃金融支持體系。
為補(bǔ)齊住房租賃“短板”、掃清市場(chǎng)障礙，住建部將大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)國有租賃企業(yè)的建設(shè)，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，加快推進(jìn)住房租賃立法，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益。
防范化解風(fēng)險(xiǎn) 加大房地產(chǎn)監(jiān)管力度
信貸資金借通道為房地產(chǎn)企業(yè)融資、消費(fèi)貸變“首付貸”變相流入樓市……盡管近年來我國采取了不少房地產(chǎn)調(diào)控政策，但仍有不少資金通過各種手段流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，提高了杠桿率，加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，必須進(jìn)行有效監(jiān)管、防范、化解，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展。央行和銀監(jiān)會(huì)2018年主要工作任務(wù)中，在防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)上均加大了對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管力度。
房地產(chǎn)等資產(chǎn)市場(chǎng)天然容易加杠桿，具有“買漲不買跌”的特征，容易出現(xiàn)順周期波動(dòng)和超調(diào)，需要針對(duì)這種特性進(jìn)行逆周期調(diào)節(jié)。央行提出，2018年要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，銀監(jiān)會(huì)強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入樓市。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，還有賴于良好的市場(chǎng)環(huán)境。機(jī)構(gòu)違法違規(guī)操作勢(shì)必會(huì)擾亂正常的市場(chǎng)秩序。住建部明確，要加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序規(guī)范整頓力度，始終保持高壓嚴(yán)查態(tài)勢(shì)，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。
