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2024年11月21日
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人物簡介
程道平教授：山東師范大學商學院房地產(chǎn)經(jīng)營管理系主任，山東師范大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任，山東師大企業(yè)管理、土地資源管理、旅游管理（MTA）三個專業(yè)的碩士研究生導師；
兼任中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會特約專家、山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會常務理事，中國民盟山東省委委員和參政議政專家組成員，中國高校房地產(chǎn)學者聯(lián)誼會理事，中國房地產(chǎn)業(yè)營銷協(xié)會文旅專委會特聘專家,山東師范大學房地產(chǎn)校友會名譽會長,山東師范大學教授委員會委員。
主要研究領(lǐng)域為房地產(chǎn)市場研究、城市規(guī)劃與開發(fā)、城鎮(zhèn)化規(guī)劃研究、投資運籌。近五年主持完成濟南市、泰安市等新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃課題3個，房地產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及研究項目3個，2016年已完成“泰安市房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級實施方案編制研究”（政府招標項目，成果鑒定為國內(nèi)領(lǐng)先水平），目前正在主持“濟南市人口市民化規(guī)劃編制研究”（政府招標項目），正在與民政部合作開展地名服務研究、與省房協(xié)合作開展“棚戶區(qū)改造范圍與標準研究”。
《城市化》雜志報道 城鎮(zhèn)化是個大命題，在我國城鎮(zhèn)化進行中，房地產(chǎn)扮演什么角色？城鎮(zhèn)化的道路還有多長？房地產(chǎn)行業(yè)的前景如何？中國國際城市化發(fā)展戰(zhàn)略研究委員會特約專家、山東師范大學房地產(chǎn)經(jīng)營管理系主任程道平，近日就此接受了《城市化》雜志的專訪。程教授認為，房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化一個重要的實現(xiàn)手段；中國至少還有20年才能夠放慢城鎮(zhèn)化的速度，房地產(chǎn)行業(yè)將伴隨著偉大的城鎮(zhèn)化的整個進程。
《城市化》：您怎樣看待城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn)業(yè)之間的關(guān)系？
程道平：城鎮(zhèn)化的進程意味著大量的農(nóng)村人口要逐漸進入大中小城市，成為城鎮(zhèn)人口，進入城市就需要工作機會，現(xiàn)在大中城市的現(xiàn)代服務業(yè)越來越發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占的比重也越來越大，許多城市三產(chǎn)的比重已經(jīng)超過50%。第三產(chǎn)業(yè)涵蓋面很廣，大量需要寫字樓、酒店等商業(yè)物業(yè)，，這些工作場所大都是由房地產(chǎn)開發(fā)來完成的。所以，房地產(chǎn)投資、開發(fā)對于城鎮(zhèn)化進程中的這些工作場所，發(fā)揮著重要作用。
可以說，房地產(chǎn)是城鎮(zhèn)化一個重要的實現(xiàn)手段。房地產(chǎn)業(yè)起到了基礎(chǔ)性、先導性的作用。一方面，房地產(chǎn)提供了工作場所，各類不同用處的物業(yè)是需要房地產(chǎn)開發(fā)來實現(xiàn)的；第二方面，城鎮(zhèn)化還有城市各種基礎(chǔ)設(shè)施的打造，特別是新建設(shè)片區(qū)開發(fā)，無論七通一平還是八通一平，從土地開發(fā)開始這已經(jīng)是房地產(chǎn)開發(fā)了。新城市的打造、基礎(chǔ)設(shè)施的實現(xiàn)也屬于房地產(chǎn)投資開發(fā)；公共設(shè)施的配套也是城市開發(fā)，城市住宅項目要求配套相應的中小學校和幼兒園，往往也由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建，建完之后移交政府。這些公共服務設(shè)施的建設(shè)，特別是新城區(qū)的建設(shè)也是由房地產(chǎn)開發(fā)來同步推進的。
除了基礎(chǔ)性的建設(shè)，還有另外一大塊是住房建設(shè)。在城鎮(zhèn)化進程中增加了城鎮(zhèn)人口，他們的住房主要由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來建設(shè)。其中大部分是商品住房，還包括新興的常租公寓，甚至有的公租房也是政府交給開發(fā)企業(yè)來建設(shè)的——在商品住宅的開發(fā)、土地出讓當中，經(jīng)常要求開發(fā)企業(yè)配建一定比例的公租房。因此，在城鎮(zhèn)化的進程中，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈很長，有很多細分行業(yè)，包括房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)、銷售代理業(yè)、顧問咨詢、物業(yè)管理等等，共同為城鎮(zhèn)化發(fā)展發(fā)揮了重要作用，做出了巨大貢獻。如果沒有房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，可以說城鎮(zhèn)化是不可能完成的。
盡管在新型城鎮(zhèn)化當中不再過分的強調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)，但事實上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)揮的作用比過去還要大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的優(yōu)勢就是資源整合能力強，類似于生產(chǎn)汽車的總裝廠，很多零部件是由協(xié)作配套的其他廠家生產(chǎn)，但組裝是在總裝廠。
2017年6月26日，程道平教授在學生畢業(yè)典禮臺亮相
《城市化》：新時代對房地產(chǎn)業(yè)有什么樣的新要求？房地產(chǎn)業(yè)怎樣通過供給側(cè)改革實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級？
程道平：十九大提出中國進入了新時代，基本矛盾是人們對美好生活的需求與不平衡不充分發(fā)展之間的矛盾，消費升級了，幸福生活對居所有了更高的要求。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相當于幸福生活的一個總裝廠，是小康之后幸福生活的集成商。集成商的作用很大，能夠根據(jù)小康生活、消費升級的需求來有針對性的整合，甚至還根據(jù)不同的人群做相應的整合，體現(xiàn)一些不同的主題，比如健康住宅、智能化等不同主題，市場可以進一步細分，滿足不同人群對于社區(qū)生活的差異化需求。房地產(chǎn)業(yè)對于消費升級之后的幸福生活、幸福社區(qū)的打造將發(fā)揮更重要的作用。
還有更重要的一塊，房地產(chǎn)行業(yè)正在多元化發(fā)展，房地產(chǎn)成為各類產(chǎn)業(yè)的承載體。因為新型城鎮(zhèn)化要有產(chǎn)業(yè)支撐，有產(chǎn)業(yè)支撐才能夠促進城鎮(zhèn)化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在越來越受地方政府的歡迎，它就是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)嫁接某一種其他產(chǎn)業(yè)，就像“互聯(lián)網(wǎng)+”一樣，“房地產(chǎn)+”也有這種功能，它加養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)就形成養(yǎng)老地產(chǎn)，加醫(yī)療產(chǎn)業(yè)就形成健康醫(yī)療地產(chǎn)，加旅游就是旅游地產(chǎn)，加金融可以形成金融中心。
這就要求房地產(chǎn)開發(fā)商對某一類、兩類乃多類資源有整合能力，能夠找到外部產(chǎn)業(yè)資源，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，引入這些資源，然后通過一起開發(fā)項目，在某個城市或城鎮(zhèn)落地。這樣的開發(fā)能夠帶來就業(yè)機會和產(chǎn)業(yè)投資，帶來稅源，使這個城市發(fā)展得更健康，而不是單純的賣房子，地方政府非常歡迎。這是房地產(chǎn)業(yè)對于新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的又一個重要的貢獻，就是能夠進一步發(fā)揮資源整合的作用，促進產(chǎn)業(yè)落地。
有些產(chǎn)業(yè)，特別是一些先進產(chǎn)業(yè)，它自己去找項目落地的效率要低得多，現(xiàn)在有了房地產(chǎn)業(yè)來幫助它落地，必然提高效率，使有前景的好產(chǎn)業(yè)能夠更快的發(fā)揮它的社會價值。
《城市化》：中國城鎮(zhèn)化進程和房地產(chǎn)業(yè)的前景如何？
程道平：房地產(chǎn)除了是住宅的開發(fā)者、各類產(chǎn)業(yè)的承載體，還是城市更新的實現(xiàn)者。現(xiàn)在我國城市棚戶區(qū)拆遷、城中村的改造等，都屬于城市更新，還有一些工業(yè)企業(yè)的外遷、騰籠換業(yè)等，凡是這種城市功能的調(diào)整，都是上規(guī)模的城市更新。舊城改造的項目往往也需要房地產(chǎn)業(yè)跟進，要提高城市現(xiàn)代化的水平，促進新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，也需要房地產(chǎn)業(yè)來做貢獻。
所以從多方面來講，房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化的關(guān)系是相輔相成的，城鎮(zhèn)化為房地產(chǎn)業(yè)帶來了投資開發(fā)的機會，房地產(chǎn)業(yè)為城鎮(zhèn)化的進展提供更多更好的載體，二者相輔相成、缺一不可。
我預測，中國至少還得需要20年才能夠放慢城鎮(zhèn)化的速度，此后，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模就會減少，特別是投資開發(fā)的規(guī)模會減小。房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)化是同步的，所以房地產(chǎn)業(yè)是一個偉大的產(chǎn)業(yè)，它將伴隨著偉大的城鎮(zhèn)化的整個進程。
程道平考察深圳
《城市化》：十九大報告中“房住不炒”的定位，對于房地產(chǎn)業(yè)還有哪些定位，有何解決建議？
程道平：房住不炒的定位最早是習總書記2016年底在中央經(jīng)濟工作會議上提出來的，進一步體現(xiàn)在十九大報告中。我非常贊成這一正確的定位。近一年多來，全國有幾十個城市房價上漲過快，成為熱點城市，這其中難免有一些買房原因是作為投資置業(yè)，并不完全都是為了自住。
當然長期投資，這個社會也是需要的，如果是短期換手那叫炒房，因為房地產(chǎn)市場還有租賃市場，租賃市場就需要多余的房源，許多家庭的第二第三套住宅，不住的可能會進入租賃市場，有一定的多余住房也是合理的。但是如果過分追求投資買房，看中了它升值的預期，那就會引起整個社會的騷動，特別是房價上漲過快的城市會帶來一些不穩(wěn)定的社會預期，也影響到其他產(chǎn)業(yè)的投資能量的合理的分布。
我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)，顯然沒有進入到持續(xù)健康發(fā)展的狀態(tài)，因為中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史還不是太長，從房改之后到現(xiàn)在還不到20年，政府管理房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，由于制度體制的原因，現(xiàn)在還沒有完全建立起一個長效機制，能夠使這個產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。
而且房地產(chǎn)的一級市場，也就是土地市場，其供應方目前主要是地方政府，供應土地的規(guī)模和節(jié)奏往往不是按照市場的需求供應的，首先是規(guī)模不能滿足許多大城市的投資開發(fā)需求，土地是稀缺資源，所以土地競拍時會出現(xiàn)地王；二是供應的節(jié)奏不均衡，許多城市有時好幾個月還供不了一次地。
第二個問題是調(diào)控政策，現(xiàn)在調(diào)控還不夠科學。雖然現(xiàn)在提出了因城施策，比過去的調(diào)控有進步，但是要做到因城施策還不那么容易。房地產(chǎn)市場的發(fā)展在什么狀態(tài)下需要調(diào)控？需要調(diào)控哪些指標？行業(yè)怎樣健康發(fā)展？還沒有一個科學的標準，還在探索之中，力度有時不夠科學，手段也還不夠圓滿。
受聘房地產(chǎn)校友會名譽會長
《城市化》：您如何看待允許集體建設(shè)用地建設(shè)租賃房的政策？這對于房地產(chǎn)健康發(fā)展和實現(xiàn)城鎮(zhèn)化有何影響？
程道平：我認為這個政策很好，應該盡快的在更多的城市，在全國落地。因為這里的集體建設(shè)用地，指的是在城市規(guī)劃建設(shè)區(qū)的范圍內(nèi)、鄰近城市巨大消費群體的集體建設(shè)用地。通常是城中村和城邊村的集體建設(shè)用地，也是應該改造或者即將改造的村子。用集體建設(shè)用地建租賃房分兩種，一種是公租房，一種是長租公寓，長租公寓是市場化的，公租房是政策保障房，政府可以委托有關(guān)機構(gòu)代建，或者是政府利用集體建設(shè)用地直接和相關(guān)的村委會聯(lián)合建，既可以建公租房又可以建長租公寓。特別是長租公寓是市場化的，應該是多主體供應。
我還注意到：城中村改造過程中，地方政府除了補償安置住宅之外，還會留有一定面積的土地，作為經(jīng)營性的、保障村居民生活的用地。比如濟南市人均26平米這樣的土地可用于經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)，除了建商鋪賣貨，有一部分這樣的土地可以用來建長租公寓，這是建設(shè)在國有土地上，但是不需要支付土地出讓金，因為這是留給原村民的建設(shè)用地，所以企業(yè)和改造城中村的集體經(jīng)營組織來合作，也可以建長租公寓。這將有助于城中村村民的完全市民化，因為通過搞長租公寓就能夠有收益，這個收益由村民分成，增加村民的收入。
現(xiàn)在已經(jīng)有一些房地產(chǎn)開發(fā)商投資長租公寓了。比如萬科公司就在濟南搞了七個長租公寓的項目，這個租賃項目收購了原有不良的物業(yè)，把它改造過來了。我最近參觀之后，給開發(fā)者提了建議：在城中村、城邊村改造時和村委會聯(lián)合，村子出地，開發(fā)商等出錢投資，合作建設(shè)長租公寓，這樣的開發(fā)成本低，不用高價買國有土地，城中村的地段往往也是比較好的。我提了這個建議以后，一些開發(fā)企業(yè)認為非常好，下一步準備關(guān)注這樣的機會。
所以允許集體建設(shè)用地建長租公寓，吸引社會投資，這樣就使得居住用地的供應出現(xiàn)了一個有效的補充，而不僅僅只等著國有土地招拍掛。這就是利用市場機制，讓市場決定資源的配置，必然會提高效率。如果只允許國有土地建房，就得等政府來牽頭，首先是征地，把集體建設(shè)用地變成國有性質(zhì)，再去招拍掛，高價競拍到土地來搞長租公寓，開發(fā)企業(yè)自持，這個周期就長了。過程延長效率就會低，而且成本很高。
這是房地產(chǎn)行業(yè)對于城鎮(zhèn)化起到的另一種促進作用，是房地產(chǎn)健康發(fā)展的方向之一，它對城鎮(zhèn)化的影響是有助于城中村的改造，促進了城中村、城邊村居民完成市民化，某種程度上幫助政府分擔了一部分農(nóng)轉(zhuǎn)非的成本。通過上述方式，有利于房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)建設(shè)租賃房、長租公寓和公租房，促使房地產(chǎn)行業(yè)在租賃市場上加快發(fā)展，促使整個房地產(chǎn)市場走向健康。
《城市化》：您認為城鎮(zhèn)化的道路還有多長？房地產(chǎn)行業(yè)的前景如何？
程道平：這個問題很大，它會影響到各個城市。有人認為房地產(chǎn)業(yè)不需要再有多大的發(fā)展了，因為城市以后不需要房奴，一個是全國城鎮(zhèn)的住房自有率比較高，比國外發(fā)達國家都高，我國的獨生子女政策執(zhí)行的時間長，“四二一”家庭結(jié)構(gòu)使將來的年輕人會繼承一堆房子，所以一派觀點就認為房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)沒戲了，不需要了。
我認為這是用孤立的、靜止的、片面的思維來看問題，事實上城市在城鎮(zhèn)化的過程中具有開放性，它不光是原有城市居民“四二一”結(jié)構(gòu)孤立的去往前運行，它還不斷的有外來人口的補充，在城鎮(zhèn)化進程中全國至少還有三億人需要轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，就是好多城市還有發(fā)展的需要，進來新的人口就需要房地產(chǎn)，需要住房，所以住房對于某些家庭，多出來的住房就進入房地產(chǎn)市場。面對持續(xù)的城鎮(zhèn)化的需求來說，房地產(chǎn)業(yè)伴隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，其實還有比較長的路要走，不會馬上就不需要了。
還有的觀點認為房地產(chǎn)泡沫過大，已經(jīng)很危險了，特別針對房價上漲過快的城市，可能快要崩盤了。實際上在房住不炒的定位明確之后，導致房價過快增長還有一個重要因素，就是貨幣發(fā)行量如果增長過快，也將導致房價過快增長。
