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2024年11月21日
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【提要】2017年12月20日閉幕的中央經濟工作會議，明確了2018年中國樓市發展方向，強調了長期租賃。會議指出，要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展；完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。
在2017年12月23日召開的全國住房城鄉建設會議上，住建部黨組書記、部長王蒙徽對2018年工作任務作出部署。他說：2018年堅持調控目標不動搖、力度不放松，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性。同時，去庫存任務再深入，步入縣域去庫存的新階段，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。
因城施策抓好分類調控：滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房
在強調“堅持調控目標不動搖、力度不放松”時，王蒙徽說，要保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性，繼續嚴格執行各項調控措施，防范化解房地產市場風險。
他說，要抓好房地產市場分類調控，促進房地產市場平穩健康發展。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。加強市場監測分析，提高精準調控的能力和水平，進一步強化地方政府主體責任。
政策解讀：
自十八大提出建立市場配置和政府保障相結合的住房制度后，我國樓市調控政策從未間斷。“分類調控、因城施策”房地產市場調控政策效果近年逐步顯現。從2013年我國樓市火熱攀升至高點，到2014年、2015年開始出現階段性調整和分化，再經歷2016年的冰火兩重天后，如今多數熱點城市開始“高燒退溫”。
據統計：2017年，全國已有110個城市累計發布了250多次調控政策。嚴厲的限購和限貸舉措在2017年成為眾多城市收緊樓市的標配手段。據統計，今年超過50多個城市加入了限購限貸陣營，部分城市政策甚至經歷了多輪升級。
以北京為例，當前是首套房首付不低于35%，首套非普通自住房不低于40%；二套房“認房又認貸”，普通自住房的首付不低于60%，非普通自住房的首付不低于80%；貸款最長期限25年。同時，首套房主流商貸利率執行基準利率的1.1倍，二套房則為1.2倍，限購限貸政策可謂全國最嚴。
通過限購、限貸、限漲、限售、限商等措施，2017年全國樓市降溫并持續保持平穩。國家統計局數據顯示：5月份開始，上海、北京出現房價環比“零增長”，深圳房價環比下跌；到了11月份，11個熱點城市新房價格跌回一年前，熱點城市的成交降溫更是明顯。11月70大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，15個熱點城市中7個城市新建商品住宅價格環比下降，降幅在0.1至0.3個百分點之間；北京、上海、鄭州和武漢四個城市環比持平。
大力發展長期租賃：加快推進立法保各方利益
王蒙徽說，要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發展住房租賃市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發展住房租賃市場，推進國有租賃企業的建設，充分發揮對市場的引領、規范、激活和調控作用。支持專業化、機構化住房租賃企業發展，加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺，加快推進住房租賃立法，保護租賃利益相關方合法權益。
政策解讀：
2017年下半年，住房租賃制度改革已成重頭戲。首批12個城市開展了住房租賃試點，全國超50城出臺了支持住房租賃的政策。北京、上海等城市紛紛增加了房企自持、集體租賃住房等租賃房源的供應，多地上線官辦住房租賃服務平臺。
“保護租賃利益相關方權益不僅是租購同權，更要保護租賃雙方的利益。”中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛說：發展長期租賃市場，要采取機制激勵市場主體愿意去從事長期租賃業務，如在稅收、土地方面采取措施讓開發自持住房的企業利益得到保障。當前國內對承租人利益保護的法律法規還不夠明確，導致出租人可以隨意漲租金、解約、限制承租人行為，需要進行約束。
促進大中小城市互聯互通，嚴厲打擊房企和中介機構違法違規
如果說房地產長效機制建設是一盤大棋，在我國城鎮化進程的大背景下，加強區域協調和城鄉統籌則是對全盤棋局具有深遠影響的布局。王蒙徽說，要加強區域協調和城鄉統籌，促進大中小城市互聯互通，提高中小城市、縣城和中心鎮的教育、醫療等基本公共服務水平，引導人口和住房需求合理分布。
他強調：還要加大房地產市場秩序規范整頓力度，始終保持高壓嚴查態勢，嚴厲打擊房地產企業和中介機構違法違規行為。
去庫存工作下沉：首提縣城樓市去庫存
與此同時，去庫存依然是2018年房地產市場調控的重要工作之一。王蒙徽指出，庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作。
政策解讀：
據了解，樓市去庫存分為三個階段：2015年前基本是一二線重點城市郊區市場去庫存；2016年-2017年是地級市(三線城市)去庫存；2018年，則迎來縣域去庫存的階段。
易居房地產研究院近日發布的一份報告顯示，截至2017年10月底，易居研究院監測的80個城市新建商品住宅庫存總量為39490萬平方米，環比減少2.1%，同比減少 10.1%。報告稱，當前全國 80城庫存規模相當于2013年8月的水平，即庫存規模回落到了四年前的水平。報告指出，2017年 10月，80個城市中，有 67個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中杭州、柳州和馬鞍山的同比跌幅較大，跌幅分別為 55%、49%和38%。易居報告的結論是：庫存同比下跌的城市數量明顯多于上升的數量，80城補庫存的節奏需要加快。
國家統計局新聞發言人毛盛勇12月14日在發布會上表示，三四線城市的去庫存在扎實推進，而且成效比較明顯。1-11月全國商品房銷售面積增長了7.9%，盡管速度有所放緩，但是在去年20%以上的高基數基礎上增長的，也是一個不錯的數字。
雖然大城市去庫存達到相對理想的水平，不過，拆分具體庫存的類別和城市,部分三四線城市存在去庫存的壓力。此外，縣城經濟在全國城市經濟中的比重仍較大，縣城去庫存對全國房地產市場交易有積極的托底作用，同時也防范了市場交易大幅下滑的風險。
中國城市房地產研究院院長謝逸楓認為，高庫存、供應過剩的二三四線城市政策或進行微調。“如，取消非戶籍首套剛需的社保與納稅年限規定，允許非本地戶籍人口購買第二套改善性住房；下調首套房和二套房的首付比例；下調住房信貸利率；加大剛需、改善性住房需求的稅費減免力度。”
謝逸楓直言商業地產去庫存比住宅去庫存更為緊迫。“商業地產的庫存積壓風險比住宅庫存更高，2018年的工作重點不僅是住宅房屋去庫存，關鍵更是商業地產的去庫存。”
