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2024年11月22日
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繼蘭州取消部分限購之后，1月9日，樓市又爆出大消息。
一天之內(nèi)，天津青島這兩個城市同時宣布：賦權(quán)租房客，租房就可落戶！
現(xiàn)在，租房也可以落戶，這就意味著很多人不一定硬要咬牙買房才能享受城市的福利，租房也可以。
延續(xù)了多年的樓市規(guī)則突然變了，租房者迎來千載難逢好時機，而炒房者卻迎來一波“暴擊”。
租賃住房和自住房，本來就是蹺蹺板的兩頭。居民轉(zhuǎn)向租賃住房，這改變的將是整個中國房地產(chǎn)市場格局。
青島、天津可租房落戶
青島：
1、以合法穩(wěn)定住所（含租賃）或合法穩(wěn)定就業(yè)為基本落戶條件，全面放開城鎮(zhèn)落戶限制。
2、加快取消購房面積、就業(yè)年限、投資納稅、積分制等落戶條件。
天津：
1、對本人或直系親屬無名下合法住房的，可在其長期租賃房屋所在社區(qū)落集體戶口。
2、對在天津高職院校畢業(yè)的外省市畢業(yè)生在津就業(yè)并申報落戶的，由畢業(yè)2年以內(nèi)調(diào)整為30周歲（含）以下。
降低人才落戶門檻，已成為了近幾個月二、三、四線城市的房地產(chǎn)調(diào)控新政策，很多城市甚至把人才的定義放寬到了大專。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，部分城市人口引進(jìn)的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者。對于市場來說，容易引起非理性的判斷。地方的人才政策不應(yīng)該和房地產(chǎn)限購掛鉤，對于真正的人才更應(yīng)該提供直接的居住房源，單純的將人才推向市場也容易帶來房地產(chǎn)市場的不穩(wěn)定。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，上述政策，對于人口的導(dǎo)入和購房、租房需求的釋放都有積極的作用。相比松綁限購，此類政策更為積極，也是釋放新購房需求的做法。
租房即可落戶，天津、青島隊人才，真的要實現(xiàn)“落戶無門檻，遷入無障礙”的目標(biāo)。
生活在中國都知道，戶口這個東西，一頭連接著居民，一頭連接著福利。現(xiàn)在，租房也可以落戶，這就意味著很多人不一定硬要咬牙買房才能享受城市的福利，租房也可以。
這下，租房居住的含金量，又進(jìn)一步提高了！
樓市開年政策密集
2018年以來，多地密集發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)政策。各地出臺的政策，除了降低落戶門檻外，主要分為兩類：
1、發(fā)展住房租賃市場
1月7日，南昌市2018年政府工作報告稱，將完善土地、稅收、金融等措施，建立健全房地產(chǎn)發(fā)展長效機制，大力發(fā)展住房租賃市場，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
1月5日，上海召開促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展聯(lián)席會議稱，2018年上海將著力推進(jìn)租賃住房規(guī)劃建設(shè)，完善租購并舉的住房制度，到2018年底，實現(xiàn)新增租賃房源計劃開工和轉(zhuǎn)化總量20萬套、新增代理經(jīng)租房源9萬套（間）的目標(biāo)。
2、松綁限購
1月8日起，蘭州正式取消西固區(qū)、九州開發(fā)區(qū)、高坪偏遠(yuǎn)區(qū)域的住房限購政策。這是自2016年9月30日，北京打響樓市限購第一槍后，各地調(diào)控政策首次出現(xiàn)取消限購的相關(guān)措施。
張大偉表示，上述調(diào)控措施表明，在市場總體平穩(wěn)下，2017年用于樓市降溫的部分調(diào)控措施是可以微調(diào)的。調(diào)控并非一刀切。而2018年，在房地產(chǎn)發(fā)展是要平穩(wěn)健康的總體要求下，結(jié)合住房制度相關(guān)政策、防止風(fēng)險、托底蓋帽也是分城分類調(diào)控的重要內(nèi)容。未來不僅僅是一城一策，而是一城多策。
中國房地產(chǎn)即將開啟租賃時代？
自古以來，買房而居，仿佛是中國人天經(jīng)地義的生活方式。房子，也是中國人的投資中心點。
然而，租房落戶將帶來歷史性的重大改變，我們或許將在不遠(yuǎn)的將來看到：
很多城市城市中產(chǎn)階層，將從咬牙買、買、買向租、租、租轉(zhuǎn)變，中國房地產(chǎn)即將開啟一個新時代：租賃時代！
從買房轉(zhuǎn)向租房，這不僅是居住方式的重大轉(zhuǎn)折，更是一種思想觀念的巨變。
租賃住房和自住房，本來就是蹺蹺板的兩頭。大量的居民轉(zhuǎn)向租賃住房，自住商品房需求自然就相應(yīng)減少，房價上漲空間或被抑制。
房子是用來住的，不是用來炒的，這是一個顛撲不破的真理。由羊群效應(yīng)、投機情緒推升的畸高房價，其實不過是沙上筑塔，一旦投機情緒降溫，裸泳者就將現(xiàn)出原形。
專家：判定樓市回暖為時尚早
2018開年房地產(chǎn)政策頻出、地產(chǎn)股全線飄紅，市場上又有不少樓市回暖、甚至以此要求放開限購、房價會全面上漲等聲音。對此，業(yè)內(nèi)專家表示，目前就說樓市回暖，為時尚早。
1、信貸偏緊
中國證券報記者1月9日采訪部分銀行時發(fā)現(xiàn)，目前房貸利率仍維持高位，1.1倍首套房貸折扣利率仍是主流。數(shù)據(jù)顯示，2017年12月全國首套房貸款平均利率為5.38%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.098倍，環(huán)比11月上升0.37%。張大偉表示，整體看，信貸政策依然緊張，不存在開閘放水的可能性。
2、限購限售持續(xù)
目前，絕大部分實行房地產(chǎn)限購限售的城市，依然沒有松綁限售、限購。以蘭州市為例，本次在取消部分區(qū)域住房限購政策的同時，對市民持有核心城區(qū)的住房還開始實施3年期限的限售政策。根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計2017年最后一周和2018年首周數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、成都、深圳、天津等城市，二手房交易仍處于低位。業(yè)內(nèi)人士表示，只要限售限購未取消，可購買人群數(shù)量就仍將保持低位，樓市交易也將低位。
3、租賃市場配套未完備
目前，租賃市場所謂的“租售同權(quán)”還停留在概念層面，要想完全落實，還需要相關(guān)立法和政策配套。張大偉表示，目前大多租房房源屬性為商業(yè)地產(chǎn)，無法解決落戶、醫(yī)療、子女入學(xué)等方面的具體需求。
偉業(yè)我愛我家市場研究院總監(jiān)孔丹則稱，目前，房屋租賃市場認(rèn)可度低，最大的原因是租房不能給予老百姓一些最基本的權(quán)益。要想破解長租房的教育問題，學(xué)位資源充足是前提，教育資源均等是關(guān)鍵。
深思：租房落戶租房賦權(quán)還須防并發(fā)癥
半年來，租房者的利好不斷。廣州市“租購?fù)瑱?quán)”后，無錫28日發(fā)布“租房可落戶”的新政，引發(fā)社會關(guān)注。據(jù)報道，鄭州、揚州、濟南等多個城市近期也已提出或醞釀提出類似舉措。其中，把租賃房屋納入“合法穩(wěn)定住所”范疇成新趨勢。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若租房不能落戶，租購?fù)瑱?quán)便無從談起，租房落戶有助保障租賃群體權(quán)益，更多城市或跟進(jìn)。
《北京青年報》評論認(rèn)為，為租房賦予入戶、入學(xué)、就業(yè)、就醫(yī)、養(yǎng)老等市民化權(quán)利是大勢所趨，一個租房“賦權(quán)”時代即將來臨。但也要注重防止“賦權(quán)”過程中的一些“并發(fā)癥”，如要妥善處理好出租人和承租人的利益、“賦權(quán)”所帶來的公共服務(wù)能力和公共配套設(shè)施的增加等問題，尤其是要警惕引發(fā)租金非理性上漲，避免“租不起房”的后果發(fā)生。
實際上，現(xiàn)在租房已不是討論該不該“賦權(quán)”的問題，而是一個“必答題”“必選項”，這是因為：
一是對火熱的住房銷售市場進(jìn)行釜底抽薪。從國外的經(jīng)驗來看，只要有成熟的住房租賃市場，必然在一定程度上減少對購房的剛性需求。我國住房租賃市場長期得不到市民青睞，就是因為我國戶籍、醫(yī)療、教育、就業(yè)、養(yǎng)老等市民化權(quán)利幾乎都是與住房產(chǎn)權(quán)緊密捆綁在一起的，要想享有這些市民化權(quán)利的唯一途徑就是買房。“租購?fù)瑱?quán)”必然分流相當(dāng)一部分住房的購買力。
二是在高房價背景下，推動農(nóng)村戶籍進(jìn)城，加快我國城鎮(zhèn)化建設(shè)的現(xiàn)實之需。之前，購房入戶是城市化的唯一選擇，各地政府紛紛鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城買房。但這一輪房價暴漲之后，對于農(nóng)民工、甚至剛畢業(yè)的大學(xué)生來說，高不可攀的房價已經(jīng)嚴(yán)重阻擋了他們進(jìn)城的腳步，但租房卻是一個不錯的選擇。
為此，國務(wù)院辦公廳2016年曾先后下發(fā)《關(guān)于深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見》、《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩個文件，規(guī)定了大中城市均不得采取購買房屋、投資納稅等方式設(shè)置落戶限制。這也是無錫、鄭州等多地推“租房落戶”的政策依據(jù)。
三是人口高度流動的社會，租房的群體越來越大，這是我們公共服務(wù)的“短板”，是到了必須“補短板”的時候了。據(jù)統(tǒng)計，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%。有專家預(yù)測，未來3-5年，中國將有約2億人進(jìn)入租房市場，未來10年，租賃人口近2.3億人，到2030年，租賃人口達(dá)到2.7億人。毫不夸張地說，租房“賦權(quán)”事關(guān)億萬民眾的“獲得感”，也是避免引發(fā)子女入學(xué)難等社會問題之需。
不過，租房“賦權(quán)”涉及重大利益調(diào)整，我們必須注意在平權(quán)過程中的三大問題，否則有可能導(dǎo)致各種“并發(fā)癥”：
一是妥善處理好出租人與承租人的權(quán)利關(guān)系。市民化權(quán)利往往牽涉到每個普通市民最基本的權(quán)利，我國當(dāng)前的學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)相對稀缺，從目前來看以住房（或租或購）為載體恐怕依然是一個最好的選擇。假如承租人的子女入學(xué)、入戶等市民化權(quán)利是通過與出租人的權(quán)利分割來實現(xiàn)的話，必然造成兩者的沖突，或者是使得“賦權(quán)”無法真正落地，更會導(dǎo)致市民不愿意出租房子，這樣減少了住房租賃市場供給，這是不利于構(gòu)建健康的住房租賃市場的。
二是要切實避免借租房“賦權(quán)”上漲租金，特別是引發(fā)租金非理性上漲（暴漲）。一般認(rèn)為，房價高并非僅僅是住房的實際價格，其實還包括了入學(xué)、就醫(yī)等諸多與市民生活息息相關(guān)的權(quán)利的福利價格折現(xiàn)。那么，由此我們可以推測出一個結(jié)論：當(dāng)前租金普遍較低，就是因為“賦權(quán)”不夠；假如“賦權(quán)”逐漸到位，必然因為附加價值上升而引發(fā)租金飛漲。特別是一些學(xué)區(qū)房，非理性的價格很可能從購房轉(zhuǎn)移到租房環(huán)節(jié)上來。因此，“賦權(quán)”過程中我們必須警惕租金非理性上漲，尤其避免從“買不起房”到“租不起房”的結(jié)果發(fā)生。
三是要與“賦權(quán)”同步增加公共服務(wù)能力及公共配套設(shè)施的供給能力。所謂“賦權(quán)”本質(zhì)上都是增加民眾的福利，但對政府而言，就意味著教育、醫(yī)療、治安等一系列公共服務(wù)及相關(guān)配套設(shè)施的增量，這需要政府科學(xué)謀劃，跟上“賦權(quán)”的步伐。否則就可能影響到整個城市所有人的福利，嚴(yán)重的話還可能導(dǎo)致城市功能紊亂。
