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2024年11月24日
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近年來，小區業主與物業之間的糾紛事件時有發生。有的物業抱怨“收費難”，業主不配合工作；有的業主質疑物業利用小區資源“創收”后中飽私囊……
作為全國第一個成立業主委員會、成立第一家物業管理企業、出臺全國首部地方性物業管理條例的城市，深圳在居民區物業管理方面又有了新舉措。近期，《深圳經濟特區物業管理條例（草案征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）發布，明確共有物業收益歸全體業主所有，必須存入共有資金賬戶。《條例》自2017年11月24日至12月25日面向社會公開征求意見，同時，有關部門將征集企業或組織代表30人，市民代表150人，于2018年1月15日參加《條例》網絡聽證會。
收支不明導致糾紛不斷
“收支不透明，業主不信任物業管理公司，認為物業管理公司可能隱瞞收入、夸大支出、撤離時卷款走等；而物業管理公司也反映要求漲物業管理費用時，業主不同意。”深圳景洲大廈小區業委會主任鄒家健從事物業管理活動十多年了，也參加了此次《條例》的起草過程。他告訴《工人日報》記者,這種權屬不清，收支不明必然導致雙方缺乏信任，產生爭議。
據統計，目前深圳市全市共有住宅小區3597個，其中成立業委會的小區1476個，約占41%；采用物業服務企業管理的住宅小區3511個，約占97.6%。住宅小區物業管理的普及率處于全國領先地位。然而，近年來當地物業管理糾紛問題日益凸顯，近3年投訴量分別為3210宗、3313宗和2611宗。物業糾紛呈現出訴求主體多元化、形式多樣化、內容復雜化以及矛盾易激化等特點。
深圳市住房和建設局相關負責人介紹，物業糾紛主要體現在，一是共有產權權屬不清，業主維權難；二是業主大會權利義務落實不到位，業主委員會成立難、運作難、換屆難、監督難等問題突出；三是政府職能定位不清晰、監管措施手段欠缺；四是市場機制難以發揮作用，物業服務陷入低價低質惡性循環。
明確業主大會在物業管理領域的市場主體地位
“《條例》的修訂，有助于理順業主、業主大會、業主委員會、物業服務單位以及建設單位等之間的關系。”上述負責人表示。
此次《條例》提出建立業主大會組織備案制度，明確業主大會在物業管理領域的市場主體地位。規定業主大會成立后由住建部門負責備案，取得統一社會信用代碼證書，業主大會可以憑代碼證書到合作銀行開設業主共有資金賬戶，也可以委托物業服務企業開設業主共有資金共管賬戶。為確保業主共有資金安全，促進業主自治組織規范運作，《條例》還設計了共有資金審計制度、資金使用公開制度、財務年度、半年度公示、投資限制等一系列配套制度。
針對業主大會、業主委員會成立難、換屆難等問題，《條例》創設了由街道辦、業主、轄區公安派出所、社區居委會、建設單位或物業服務企業組成的物業管理指導委員會，由其負責組織、籌備首次業主大會會議，監督前期物業階段共管賬戶的資金使用，指導協調共有物業承接查驗及業委會換屆改選等工作。
業主地位從“被動”變“主動”
在業主普遍關心的“錢袋子”問題上，《條例》也有回應。明確業主共有資金包括物業管理費、物業專項維修資金、共有物業收益、業主依據管理規約或者業主大會會議決定分攤繳交的費用、利息和其他合法收入。
“《條例》的修訂使物業管理模式從‘全委托’變為‘部分委托’，實現根本性的轉變，業主地位也從‘被動’變‘主動’了。”參與此次《條例》起草的北京京都（深圳）律師事務所律師劉長森坦言，物業管理的癥結往往卡在“費用”上。一方面，物業管理公司向業主收取管理費和維修基金，但賬目不公開，業主無法得知費用的去向。另一方面，物業管理公司抱怨管理費太低，入不敷出，管理質量差。“財務不公開、不透明導致業主對物業管理公司缺乏信任，不愿意提高管理費，而物業公司要盈利只能降低服務質量，慢慢地，這就形成一個惡性循環。”
“‘錢袋子’在誰那，誰說了算。”劉長森認為，過去，物業管理公司既掌握財務權，又掌握小區管理權，這是業主和物業管理公司地位不對等的主要原因。今后，“錢袋子”交給業主大會，業主委員會通過業主大會給物業管理公司撥款，掌握了主動權，這對雙方也是一種制衡。
