王東京：穩定房價才是上策
時間：2011-05-12 10:40:22
來源：《中國經濟時報》
寫這篇文章有預感，多半會挨罵。當下要求打壓房價的聲勢如此之大，而我卻不識時務地主張穩定房價，沒人罵才怪！當然，我完全明白為何有人希望打壓房價，幾年前做客中國網，與采編人員聊天，說到房價，年輕人多數皆贊成政府打壓，而唯有一人反對。我問反對者何故，她說她昨天剛貸款買了房。一語道破，原來人們對房價的看法，是取決于他們各自的利益立場。沒買房的就希望房價跌；而買了房的卻希望房價漲。不信你去做問卷調查，看看那些希望政府打壓房價的多數人是不是無房戶？
五年前我曾撰文說過，反對政府打壓房價的有三個火槍手：一是房地產開發商；二是貸款銀行；三是地方政府。的確，在房價上這三方利益攸關，一榮俱榮、一損俱損。現在看，除了上面三個利益當事人，還有就是有房戶，他們也不會贊成壓房價。于是這就帶來一個困難，無論政府是否打壓房價，都會有人要站出來反對。有人說，為保護中低收入者的利益就應該壓房價。這觀點貌似對，但太過武斷，也未必是所有中低收入者的想法。要知道，目前的有房戶并非全是富人，其中不少也是中低收入者，至少中國網那位買房的編輯恐怕就不是富人。
由此看，判斷一個時期房價是否過高（有無泡沫），不能從各自的利益出發，不然大家站位不同，自說自話，爭論一百年也不會有結果。所以經濟學分析問題必須把自己的利益擱置一邊，要從規律上看。比如價格，經濟學講，價格高低由供求決定，只要沒有非市場力量的干預（強買強賣），價格無論漲跌皆正常，無需大驚小怪。這是說，房價高不高不能由某個人說，房價再高，若市場有需求，商家賣得脫手，旁人就不必非議。至于你買不買得起，那是另一回事，若你買不起就說房價有泡沫，天下沒這道理吧？
另有一種觀點，說住房不是普通商品，事關民生，所以政府得管制價格。我的看法，不論住房有多特殊，但只要不是公共品，那它就是一般商品，作為商品，價格決定就不能例外，得服從供求規律。事實上，價格只是反映市場供求的信號，價格上漲，說明某種商品短缺，漲價本身并沒錯。政府若認為價格高，可以增加供應或抑制需求，斷不可限制價格。就像一個人發高燒，退燒的辦法是治病而不是去限制溫度表，不然你就是把溫度表砸了也于事無補。
我不贊成行政限價，再一個理由，就是行政限價會扭曲市場信號。價格是什么？說白了是市場配置資源的信號，它不僅由供求決定，同時也能調節供求。供不應求的商品，價格漲了能刺激供給，抑制需求；可若政府限價不讓漲，僧多粥少，結果必是排隊搶購或走后門成風。春運期間一張火車票有人愿出５００元，可鐵道部只許賣３００元，中間２００元差價是消費者剩余。很多人以為這２００元能歸消費者，若那樣想就錯了。第一，購票排隊要花費時間（成本）；第二，走后門托關系要送禮；第三，前兩個途徑若買不到票就得高價找黃牛黨。而這些除了造成社會浪費就是滋生腐敗，普通百姓很難真正受益。
不久前參加一個會議，北京一位很有名的企業家抱怨，說北京人滿為患，交通太擁堵，希望政府控制人口規模；可想不到他同時又指責北京房價太高，員工買不起房而他公司留不住人。北京交通擁堵，人太多當然是原因之一，問題是要減少人口政府該怎么做？是限制一部分外地人進京打工么？可北京不光是北京人的首都，也是全國人民的首都，政府憑啥讓張三來而不讓李四來呢？其實，高房價本身就是控制人口的辦法，若北京的房價不比外地高，北京的人口恐怕比現在會多得多。
回頭再說穩定房價。所謂穩定房價，就是要把房價維持在目前的水平上，既不大漲，也不大跌。政府最近出臺一系列調控房價的措施，如增加保障性住房的供應，限購二套房等，這些措施試圖通過改變供求來調控價格，政府非直接限價，原則上我贊成。我這里要說的是，政府抑制需求應把握好力度，底線是不顛覆人們對未來房價的預期。住房一方面是消費品，同時也是一項資產。經濟學講，資產價格是未來預期收入的貼現。這是說，若人們對房地產的收入預期一旦逆轉，房價會立即大跌。
不要以為只有房價高才會有人怨聲載道；若房價大跌，同樣也會有人不滿。舉個例子，你用畢生積蓄１００萬元付首期，同時向銀行貸款２００萬元買了房子，假如由于政策原因房價跌了一半，這樣３００萬元買的房子縮水成１５０萬元。遇到這情況你怎么辦？即便你自己的１００萬元打了水漂，房子抵給銀行也只值１５０萬元，你仍還欠銀行５０萬元。一夜之間，從一百萬變成窮光蛋你能心安理得么？由此再想，你欠銀行５０萬元若還不上，其他人也如此，那么最終會否導致房貸危機？
并非我危言聳聽，早兩年美國就有前車之鑒，所以在打壓房價的問題上，我們必須慎之又慎。其實，政府有個更好的辦法，那就是穩定房價。退一步，即便今天房價有泡沫，政府也不必去重手打壓，只要房價不再漲，待以時日泡沫會不消自退。可算筆賬，若ＣＰＩ每年漲４％，五年內社會商品共漲價２２％，若房價五年不漲，也就等于房產相對降價了２２％。這樣的房價下跌而有房者能接受，兩全其美豈不善哉。
