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2024年11月24日
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調控，是2017年的中國樓市繞不過去的2個字，近110個城市及部委，超過250多次調控文件的出臺，徹底改變了市場格局。以往房價領漲全國的一線城市及核心二線城市，在今年下半年被三、四線城市搶去了風頭，但在去庫存政策逐步退出的情況下，這一情況恐怕很難延續。值得注意的是，雖然調控政策頻繁出臺，但2017年全國商品房銷售面積、金額仍雙雙創下新高，且待售面積持續下滑，房企三強的銷售額更是紛紛超過5000億元。此外，2017年以來，國家和地方政府紛紛出臺租賃市場利好政策，越來越多的房企切入長租公寓領域搶灘租賃市場。而隨著加快住房制度改革和長效機制建設成為明年政府要著力抓好的一項重點工作，租賃市場預計也將迎來更大的發展。
樓市進入“五限”時代
各地調控超250次
2017年對于房地產政策的制定者來說無疑是最為忙碌的一年。有機構統計發現，今年以來，全國有近110個城市及相關部委發布了房地產調控政策，出臺文件或規定的次數超過250次。
可以說，今年的房地產調控，無論是從參與主體還是政策出臺的頻繁程度，都可謂史無前例。
在今年的兩會期間，國務院對政府工作報告進行了反復推敲，最終作出修改與補充78處，其中在第14頁第1段第1行，補充了“遏制熱點城市房價過快上漲”。
隨后的3月17日，作為一線城市的北京、廣州，率先祭出了調控重拳，尤其是北京方面手段雷霆。根據北京“3.17”新政規定，購買普通二套房的首付比例不低于60%，購買非普通二套房的首付款比例不低于80%；在確定購房套數時，采用“認房又認貸”的原則，即便名下無房但有貸款記錄，也將被認定是二套住房。
除了首付比例的大幅提升以及“先賣后買”的二套房界定標準外，新政的嚴格還體現在即時生效，并未留下任何緩沖期。
到4月初，北京相關部門在18天內密集出臺10個房地產調控措施，包括非京籍購房需連繳個稅60個月、離婚1年內申請房貸按二套執行、商辦項目不得作為居住使用、禁止中小學與房地產商合作辦學等。在這套威力巨大的“組合拳”面前，一季度以來北京高燒不退的樓市迅速降溫。
在北京樓市新政的示范作用下，全國主要城市紛紛跟進，收緊了樓市政策。部分城市調控政策的嚴厲程度甚至超過北京。
例如在北京“3·17”新政出臺后不久，包括廈門、福州、廣州、珠海等城市便均出臺了新購房必須持有一定年限后，才可轉讓的政策。隨后，繼新購住房五年內不得上市交易后，石家莊又將這一政策擴展至經濟適用房領域。
而限購、限價、限貸、限售、限商的“五限”調控，也使得中國的房地產市場正式進入“五限”時代。
值得注意的是，今年的調控政策還呈現出延續性的特點，月月有新政已經成為市場常態。例如9月份，有多達45個城市（含央行等部門）發布了52個有關房地產內容的政策，是歷史上單月出臺樓市調控政策最多的一次。而此時距離北京發布“3.17”新政已有半年時間。
實際上，頻繁出臺的調控政策，一方面是為了遏制熱點城市房價過快上漲，另一方面，則是為了加快住房制度改革和房地產長效機制的建設。
12月8日召開的中共中央政治局會議也提出，加快住房制度改革和長效機制建設，是明年要著力抓好的一項重點工作。而除了要配套相應的房地產政策外，金融、稅收等方面的調整，包括租賃市場的破局，也都將影響到房地產長效機制的建立。
全國房價同進退的情況，在2017年被打破。隨著分類調控的嚴格執行，全國各地的房價走勢在2017年也呈現出大相徑庭的景象。
其中一線城市和核心二線城市，在3月份北京、廣州等地相繼出臺嚴厲的調控政策后，房價便開始止漲，進入下半年，上述城市房價則紛紛進入下降通道。尤其是在二手房領域，北京、深圳等區域的房價跌幅甚至超過20%，北京二手房價格跌幅更是連續6個月領跌全國。而新房則受政府限價影響，持續保持平穩。
相比一線城市和核心二線城市，絕大多數三、四線城市在去庫存政策的引領下，年內房價持續飄紅。
根據國家統計局今年公布的最后一期70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別下降0.1%和0.2%，同比漲幅則均連續14個月回落。二線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.5%和0.3%，漲幅比上月分別擴大0.2和0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別上漲0.4%和0.3%，漲幅均比上月擴大0.1個百分點。
與此同時，15個熱點城市房地產市場總體繼續保持平穩。從環比看，7個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.1%至0.3%；北京、上海、鄭州和武漢4個城市環比持平。從同比看，有11個城市新建商品住宅價格下降，降幅在0.2%至3.2%，價格已低于去年同期水平。
對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉解讀稱，“分類調控、因城施策”的房地產市場調控政策效果繼續顯現。
不過，值得注意的是，隨著三、四線城市基本完成去庫存目標，全國商品房庫存量已降至3年前水平，去庫存政策也逐漸退出，這些區域的房價漲幅開始放緩。
據悉，11月份，三線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續4個月回落，其中，11月份比10月份分別回落0.3%和0.2%。
而在失去各項去庫存政策的刺激后，尤其是在“房住不炒”定位強化的背景下，市場預計三、四線城市銷售動力將明顯減弱，房價也將階段性見頂。
全國房價走勢分化明顯
三、四線城市成漲價主力軍
萬達打折轉讓630億元資產
王健林跌落首富之位
2017年之于萬達，之于王健林，頗為不平靜。一夜間甩賣630億元資產，萬億元資產的大船突然調轉方向。
王健林也因此失去了首富之位。根據福布斯的最新排行，王健林的財富減少了整整500億元，排名也從第一位滑落到第四位。
有人說，2017年，王健林可謂“流年不利”。表面看來，13個萬達文旅城91%股權才賣了438億元，77家酒店沒賣到200億元。SOHO中國董事長潘石屹聽到這個消息，直言是不是聽錯了。
甚至，這筆被稱為“世紀大交易”的買賣在轉讓過程中還頗為波折。從宣布“13個文旅城91%股權+76家酒店”價值632億元的資產包由融創接手后，還不到10天，中間又殺出了第三者富力，資產包變為“13個文旅城91%股權+77家酒店”價值628億元。酒店多了一個，資產包價值縮水了約3億元，王健林仍然堅持促成了這樁生意。
自此之后，傳聞、謠言和流言紛至沓來。再遭股債雙殺之后，王健林被限制出境的消息傳出，中間又夾雜萬達將倫敦項目轉讓給富力和中渝的交易。再之后，萬達美國項目遭合伙人退出。
王健林這一年，辟謠聲明就發了好幾份。
不難看出，王健林或許遇到了坎?？嘈慕洜I多年，多次在公開場合為文旅城的開業站臺，王健林一直對文旅項目寄予厚望，甚至曾放話“要讓迪士尼在中國未來10年-20年都無法盈利”。
言猶在耳，一朝放棄。
不管是眼看萬達商業回A與投資者對賭期迫近，倒逼萬達急于甩賣資產換現金，還是突然遇到其他的坎兒，現實結果是，萬達重資產縮水。未來的萬達，可能是輕裝上陣，重新整合資產，專注于230個萬達廣場的運營，也可能是一蹶不振，告別28年的輝煌。
臨近年末，萬達又被某自媒體直指，“現金流顯然斷了”，“兜里的錢其實都是向政府主管的銀行借來的”，“萬億元資產縮水大半”……
對此，萬達兩天后發出了一紙聲明，表示目前賬面現金超過2000億元，2017年收入超過2000億元，企業經營一切正常，全球沒有任何債務違約。根據萬達2016年財務報表，萬達凈資產超過3000億元，2017年凈資產還會增加。與此同時，萬達在這份聲明中列出8條內容澄清相關信息，并直言已決定向公司屬地公安部門報案追究作者刑事責任。
風雨中的萬達，甩賣資產也好，元老離職也罷，重要的是，萬達商業何時能夠敲定回A，200多個萬達廣場如何實現高盈利運營，萬達這艘大船是否還能彎道超車。
萬寶之爭暫落帷幕
王石交出33年權杖
“我成功的時候就是萬科不再需要王石的時候。萬科沒我在的話，會發展得更好?？梢哉f我一直在等著這一天，當真正確定時我的心情是喜悅的”。隨著萬寶之爭暫落帷幕，王石在6月30日的萬科股東大會上也正式離職，并將這家自己創建的公司親手交給了其選定的接班人——郁亮。
33年的時間里，王石治下的萬科從一家名不見經傳的小公司，成長為房地產業的全球龍頭，并躋身“世界500強”行列。但這個并未控股萬科的創始人，其實已注定了未來終將離開的結局。
對于王石來說，寶能的入局確實讓他在萬科的退休時間稍微提前了一些，但最終能把公司交給郁亮，王石應該也可以放心的離任。畢竟，在這種情況下，郁亮無疑是能讓萬科的價值觀和治理模式，最大程度被傳承下去的人選。
王石也曾說，郁亮的毅力、沉穩和出色的專業能力，最終打動了自己。甚至在2016年的股東大會上，王石公開表態稱，“如果郁亮能成為董事長，我愿意辭職”。
而成為萬科第二任董事長的郁亮，任務也并不輕松。來自于內外的壓力均威脅著萬科的進一步發展。外部環境中，既有恒大、碧桂園的步步緊逼，也有政策收緊帶來的市場波動；而在內部，后王石時代，內部人員的調整、與新任大股東關系的處理，都需要郁亮謹慎的應對。郁亮自己也表示，在過去兩年的股權之爭中，萬科多多少少受到影響，加上市場本身也在調整和轉型之中，要解決轉型和發展問題，挑戰極大。
實際上，面對重重挑戰，接任董事長的郁亮已經開始積極行動。從今年5月份起，萬科先后參與商業地產投資基金、物流產業基金及聯合收購普洛斯；12月1日，萬科又公告披露，將出資10.5億元，與阿里、華人文化等七家公司成立基金，總規模75.2億元，投向包括媒體、娛樂、新聞、文化、體育、游戲、電視視頻及其他內容播放和發布平臺。
此外，雖然郁亮是6月30日才接任的萬科董事長，但自3月份中國恒大宣布將股權出售予深鐵后（由此深鐵在萬科的持股比例提升至29.38%，超過寶能的25.4%，成為其第一大股東），郁亮接任便已成定局。因此，今年4月份萬科30億元注資鏈家，也是在郁亮主導下完成的。
幫助萬科積極轉型的郁亮甚至在年底宣布，“萬科作為房地產開發商的時代結束了”。而經歷了由多元化過渡至單一化的萬科，在郁亮治下，再度加速多元化發展，其實也是為了順應時代的變化。
而舉牌萬科2年多的寶能，雖然最終還是沒能入主這家中國最大牌的房地產公司，但憑借萬寶之爭一戰成名的寶能也并非一無所獲。在萬科身上浮盈400多億元的姚振華，雖然已無法吃下萬科，但憑借此戰打出的知名度以及投資萬科股票賺取的真金白銀，寶能的未來也讓人充滿想象。
十強房企新增土地貨值近6萬億元
中型房企急于上位
在大鱷環伺的房地產行業，2017年行業集體中度再度提升，“強者恒強”的邏輯持續發酵。表面上看，大型房企拋棄了規模論，但減速已不容易；中型房企若在規模上不躍進，難以聚集資源，讓自身發生質變，可能被排擠出這一行業。
2017年，調控最為嚴厲的一年，也是市場格局重新洗牌的一年。在這一年，多家中型房企提出2000億元甚至3000億元的“3年-5年”計劃，試圖邁進第一、二梯隊。在此發展戰略指導下，2017年，中型房企玩命拿地，欲集體發力上位。
據易居克而瑞統計數據顯示，今年前11個月，TOP100房企共新增土地貨值10.47萬億元，為同期銷售金額TOP100房企銷售額的1.7倍。其中，十強房企的新增土地貨值5.7萬億元，已超過TOP11-TOP100房企的總和。上述數據并未經過企業的確認，但被業界認為頗能反映現實。而12月份，十強房企仍未停止拿地腳步，全年新增土地貨值有望接近6萬億元。
具體來看，剛剛突破5000億元規模的碧桂園，則在前11個月獲取了9944億元的新增土地貨值。此外，恒大的新增貨值為8412億元，萬科為5637億元。老牌房企中，保利新增貨值4843億元，中海新增3320億元，均表現出發力的態勢。龍湖、富力也躋身新增貨值前十，分別為2605億元和2200億元。
另有兩家黑馬房企殺進了前十，分別是新增2685億元貨值的新城控股，以及新增2981億元貨值的福晟集團，福晟集團僅通過并購方式即取得2651億元的貨值。
新城控股兩年前登陸A股資本市場，今年晉級1000億元陣營。福晟集團總部位于福州，剛剛通過借殼在港上市。按照易居克而瑞的統計，其前11個月銷售接近300億元。按照福晟的規劃，在2016年-2025年十年發展期間，總收入達1.68萬億元。其中地產板塊8800億元，2020年計劃銷售目標達1000億元。
值得注意的是，與中型房企的急于上位不同，老牌房企中也有走下坡路的，比如綠地集團。按照克而瑞的統計，綠地控股今年新增土地貨值為1960億元，排名第13位，這個過去曾是行業老大的房企似乎短時間內難以再上位至龍頭位置。
據悉，上述十家房企的新增貨值規模均大于同期銷售規模。表面看來，房地產行業已經有越來越多的企業管理層意識到，銷售規模不是衡量一家企業健康發展的唯一標準。但不可否認的是，銷售規模關系到一家房企的資源聚合能力。無論是資本市場還是銷售市場，投資者和購房者越發看中房企的專業化能力，而銷售規模和品牌聚集效應，能夠為房企在融資和銷售端背書，這也是中型房企謀求突圍，紛紛喊話要晉級數千億元陣營，成為2017年房地產市場出現重要變化的動因。
值得警惕的是，一般來說，規模是高杠桿、高負債砸出來的。這雖然關乎房企在行業中的地位，關乎在所布局城市的話語權，但若一味追求規模，不注重盈利能力的鍛造，也有可能面臨“溫水煮青蛙”式死亡的危局。
房企三強邁入5000億元規模
全國商品房銷售直指13萬億元
當房企三強碧桂園、恒大、萬科的銷售額在去年邁入3000億元門檻時，恐怕沒有多少人會想到，僅僅一年之后，這三大房企又同時完成了一個“里程碑”。
12月7日，碧桂園宣布，前11個月共實現合同銷售金額約5342.7億元，成為中國第一家年銷售額突破5000億元的房企。而身后的恒大和萬達，前11個月的銷售額分別為4704億元和4676.5億元，以這兩家公司的體量和以往的銷售節奏判斷，最后一個月，他們的銷售額肯定可以幫助公司完成5000億元的年銷售額。
此外，融創和保利全年的銷售規模也有望超過3000億元，繼續領跑第二梯隊。
實際上，隨著房地產市場日益成熟，客戶對于項目品質和產品服務的要求日益提升，龍頭房企憑借規模優勢在這方面無疑做的更好，同時在資源整合和多融資渠道、成本控制等綜合能力上，中小房企顯然也無法與龍頭企業相比。在全國房地產市場年銷售額逐步見頂的情況下，市場集中度開始快速上升。
多位地產公司負責人也表示，地產行業的趨勢是集中度會越來越高，現在前100名房企的市場占有率是40%多，相信5年到10年后會提升到70%多，前十名的占有率很可能到達30%。
而根據克爾瑞研究中心發布的《2017年1-11月中國房地產企業銷售TOP 100》排行榜顯示，2017年11月份，TOP 100房企整體銷售規模高于9月份和10月份水平，環比增長14.8%。除了碧桂園突破5000億元大關外，千億級房企已達14家，預計2017年千億級房企數量可能達到16家-18家，TOP 50門檻或近400億元。
值得注意的是，雖然遭遇史上最嚴厲的調控，但今年全國商品房銷售額仍繼續上漲。
從銷售走勢上看，2017年全國商品房銷售面積、金額增速自年初以來逐月下滑，至年中受企業集中備案和業績沖刺等因素影響，小幅拉升；而步入下半年以來，隨著熱門城市“四限”政策的持續加碼，投資需求受到抑制，商品房成交規模也隨之持續降低，1月份-11月份，商品房銷售面積146568萬平方米，同比增長7.9%，增速比前10個月回落0.3個百分點，降至全年最低。商品房銷售額115481億元，增長12.7%，增速提高0.1個百分點。
整體來看，雖然政策收緊導致增速放緩，但全年行業銷售規模再創新高已無懸念?？藸柸鸱矫鎱⒄胀?2月份環比增幅（31%-39%），按30%增長率保守預估，2017年全年商品房銷售面積和金額有望達到16776萬平方米和131719億元。而假設12月份繼續保持前11個月同比增速，預計2017年全年商品房銷售面積和金額也將達到157707萬平方米和130262億元，綜合兩項預測結果，今年銷售較去年有望持平或保持小幅增長。
百余家房企融資破萬億元
境外融資占兩成
若房地產調控年遇到償債高峰期迫近，壓力可以想象。2018年，將是這樣的一年。
2016年11月份至今，境內融資環境收緊已逾一年，融資端不再能給滿足房企擴張欲望輸足夠的血，收入端銷售規模雖創下新高，但急于補倉的房企拿著回流的現金大肆收購，希望入庫低成本的土地儲備，賬上不再趴著可以拿去買理財產品的閑錢。
據克而瑞監測數據統計顯示，2017年前個11月，108家房企融資總額為10014億元，同比下降4%，占2016年融資總量的90%，預計全年融資總額相較于2016年持平或有小幅下滑。
克而瑞認為，2017年全年房企融資總量并未出現明顯下滑，究其原因，主要是部分龍頭企業融資力度較大所致，比如中國恒大、陽光城(7.190, 0.33, 4.81%)等企業。另外，其余超半數企業融資總量較2016年出現大幅下降，這意味著，在融資環境日益收緊的情況下，中小房企可能面臨資金危局。
種種跡象，讓開發商嗅到了危險的氣息。臨近年底，不少房企都在忙著“找錢”，其中，借道海外融資是緩解資金壓力的重要渠道。
事實上，在過去幾年房企融資演變歷史中，借道境外舉債確實曾力挽狂瀾，甚至數百億元的永續債曾成就一個企業一躍成為行業龍頭。
克而瑞稱，據不完全統計顯示，2017年108家房企境外發債合計人民幣高達1993億元，占總融資額約兩成，而2016年全年僅合計約人民幣626億元。如中國恒大、碧桂園、綠地集團等紛紛到海外進行發債。另據克而瑞監測數據統計顯示，今年前11個月，房企境外融資規模達到2553億元，占融資總額的25%，較2016年全年上升11個百分點，重新成為了房企的重要融資手段。
縱觀近幾年房企規模化發展路徑可以看出，沒有一家企業可以完全不談規模發展而“放飛自我的”。盲目追求“規模化”發展，不注重有質量的增長，確實會讓房企面臨“溫水煮青蛙”式慢慢死的風險，但眼下的窘境是，投資者和資本并不會給房企時間去玩商業模式的創新。畢竟，規模上一個臺階，意味著一家房企有大量貨值，這些土地儲備是企業獲取資金和更多資源的“發展砝碼”，也是投資者和資本青睞的籌碼。
鑒于這一發展模式，開發商不得不舉債擴張，尤其在城市化率逐漸提升，新房增量市場規模穩定的天花板下，中型房企為了守住自己的市場份額，不得不大筆舉債去擴充規模。所以，我們看到，信貸收緊后，“TOP30-TOP50的房企”境外發債占比從2016年的8%增長到了今年的38%。
但2018年馬上就要來了。調控沒有放松信號，銷售回款預期并不高，2015年以來借的2年-3年期的大量公司債需要還了，只有借新債還舊債。那么，就需要開拓更多渠道去融資。
此路不通，另辟蹊徑。
2017年，我們看到，房地產私募基金、ABS、REITs、永續債等等創新融資方式不斷涌現，房企的融資方式也越來越多元化，尤其是資產證券化。招商蛇口高達260億元的資產證券化式融資通過了。
值得注意的是，不管是借道境外融資，還是回流到信托渠道融資，這些錢并不便宜。這些不便宜的錢終將成為侵蝕房企利潤的黑洞。
房企搶食長租公寓萬億元蛋糕
資本支持規模擴張
4年前，北京首次購房者平均年齡30歲。時至今日，北京首次購房者平均年齡34歲。一線城市已經出現“有房者可置業，無房者難置業”的現象，加之房地產市場進入存量房時代，租賃市場的機會來了。
2017年以來，國家和地方政府紛紛出臺租賃市場利好政策，越來越多的房企切入長租公寓領域搶灘租賃市場，房地產經紀機構和房企爭相搶食租賃市場的萬億元蛋糕，甚至多家標桿房企把這一業務板塊定位為主航道業務之一。
華菁證券地產行業首席分析師周雅婷向《證券日報》等記者表示，在增量市場中，上市房企市值超過1萬億元，但按目前的市場空間估算，整體房地產服務市場約5.3萬億元，其中至今為止仍未出現千億元市值的公司，可見資產管理市場整體仍是一座尚待發掘的金礦。
2017年，可謂房地產租賃市場“元年”。據悉，根據克而瑞數據顯示，TOP30的房企當中，已經有三分之一涉足長租公寓。
事實上，我國長租公寓領域的公司一直處于謹慎發展狀態中，原因之一是資產價格的高企導致國內租金回報率長期較低，這使得長租公寓的拿房成本高且企業很難在起步階段自持物業；另一方面，在全球主要發達經濟體利率趨于0甚至負的情況下，我國市場利率仍然長期在4%以上的水平，企業融資成本較高。過低的資產收益率和高企的融資成本很大程度上限制了企業加杠桿快速做大的可能性。
此外，在房地產企業對長租公寓虎視眈眈的背后，卻也有盈利難的問題難以突破。一般來說，長租公寓項目的來源有租賃，也有企業自己拿地持有運營，但不管哪種方式，前期投入都較高，融資成本也高，加之盈利周期長，資產收益率低，導致盈利空間低，這些都是運營長租公寓的企業難以突破的問題。
不過，多數業內人士也都認為，前期盈利難是共性問題，但隨著行業規模的擴大，后期盈利空間就會越來越大，融資窗口也會逐漸打開。而支撐這一盈利模式可以實現的前提是，開發商有足夠的資金支持，市場有足夠的買單量，這才能夠培育這一市場良性發展。
說白了，規模擴張，要先有錢，助力來自資本。目前來看，2017年，資本對長租公寓比較青睞，但也呈現愈發理性的特征。
截至目前，租賃市場獲得的最大一筆融資來自于招商蛇口。12月初，招商蛇口先后總計發行260億元長租公寓資產證券化融資。此外，新派公寓、保利地產等也獲得了不少數額的融資。
資本市場大門打開之后，長租公寓或許可以得到長足發展。但筆者認為，并不是每個城市都適合大量發展長租公寓，切入長租公寓領域的房企，雖是重塑這一市場格局的主要力量，但布局仍需謹慎。
策劃：張亮 張志偉 胡瀟瀅 袁元 賀駿 謝嵐
