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2024年11月21日
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公共租賃房具有公共物品屬性
公共租賃房在計劃經濟時期又叫公房，即由政府統(tǒng)一建設和分配的住房。我國向市場經濟體制轉變以來，逐步取消了政府統(tǒng)一分配住房，采取了住房貨幣化的政策，公房建設基本結束，群眾住房主要由市場供求決定。但住房由市場決定并沒有從根本上解決群眾住房難的問題，公房在社會中仍然具有不可替代的地位和作用。
其一，土地的稀缺決定了國家對公房的供給。住房建設需要占用土地，在土地資源有限的情況下，國家不可能占用大量的土地建設住房。尤其是在我國人多地少的情況下，國家需要對土地的合理使用作出規(guī)定，使農業(yè)用地和非農業(yè)用地保持合理的比例關系。我國為了保證糧食安全，明確規(guī)定耕地面積必須保持18億畝，這是不可逾越的紅線。2009年底，我國的耕地為18.23億畝，今后隨著城鎮(zhèn)化的推進仍需要占用不少土地，因而我國土地利用存在稀缺性的硬約束。國家必須對住房用地進行適當控制，不允許跨越18億畝紅線建住房，不允許住房面積標準過高。因而市場對住房的調節(jié)存在一定的局限性，國家需要通過集中興建公房來彌補住房供給的不足。
其二，公房建設有助于防止住房高成本產生的壟斷。住房建設需要投入較高的成本，因此房產實體形成后一般不輕易拆遷，這客觀上形成了房產壟斷。房產壟斷會影響國家的經濟建設以及國民經濟布局。目前國家主要靠城市規(guī)劃保證住房建設的合理性，同時為了防止住房壟斷對國民經濟的影響，還要建設一批由國家直接控制的公房，這些公房一般建在有關國家經濟戰(zhàn)略的重要地帶，如大中型城市、工礦集中區(qū)等。
其三，公房建設是對財產性占有住房的限制。住房是生活必需品，但在市場經濟社會又是一種昂貴的商品。住房商品的可使用、可轉讓、可保值性，使其具備了社會財產的特征。而住房一旦成為財產，它就會被當成一般等價物進行比較，當它的保值性高于銀行利率，人們就會減少銀行儲蓄而儲備房產；當銀行儲蓄收益高于財產性占有的收益，人們就會拋出房產，從而弱化房產的實用性。顯然，住房的財產性占有違背了建設住房的本來目的。對于這一負面影響，目前世界各國除了開征房產稅外，還通過政府興建公房的形式進行遏制。公房產權的公有性使它可能不被虛擬性占有，在一定程度上實現政府的實用性目標。
公共租賃房建設對經濟社會發(fā)展影響重大
公共租賃房具有社會保障作用。在市場經濟社會，由于自然資源稟賦以及人與人能力之間的差異，經濟社會發(fā)展具有不均衡性，并會造成人與人之間收益分配的巨大差別。這種差別體現在基本需求上，就是不少家庭由于支付能力不足而買不起住房。政府提供的公共租賃房具有租金穩(wěn)定、價格低廉、方便調控等優(yōu)勢，受到社會普遍歡迎。目前，世界各國由政府提供的保障房(含公共租賃房)占20%左右，建設公共租賃房有助于維護社會穩(wěn)定。
公共租賃房建設拉動供給和需求。政府投資公共租賃房既向社會傳遞了投資信息，又拉動投資品的供給和消費。政府在一定時期內的投資反映了該領域的供給不足，政府的投資可以直接拉動這個領域內的供給，使社會需求在一定程度上得到滿足。例如，政府近幾年對保障房的投資，在有效增加住房供給和滿足群眾住房需求的同時，也拉動了鋼鐵、水泥等建材的生產和消費。
公共租賃房的分配有助于平衡社會收入差距。我國的居民收入差距較大，這種收入差距導致了住房占有的巨大差異。政府投資建設公共租賃房，使一部分中低收入者以低于市場租金的價格入住，在一定程度上彌補了他們收入上的差距。從發(fā)達國家的經驗來看，政府對低收入者購房的支持，往往采取低于市場的價格出售公共租賃房的方式，這在較大程度上保護了低收入者的利益。
政府需合理調節(jié)公共租賃房建設的供給和需求
公共租賃房的建設關系到國民收入的分配和再分配，影響經濟發(fā)展和社會穩(wěn)定，需要政府合理調節(jié)。
政府應明確調節(jié)目標。保護社會公平正義是政府建設公共租賃房的主要出發(fā)點。在市場經濟條件下，公平正義的基本內容就是人人有獲得生存的權益，生存權包括住房權，因而保證人人“住有所居”成為政府的重要職能和調節(jié)經濟社會發(fā)展的基本目標。我國中低收入人口比重大，缺房戶多，當前又處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時期，住房用地與人均占有土地資源不足的矛盾比較突出。國家需要對住房用地合理安排，保證每年投入一定數量的土地用于住房建設；更重要的是住房用地也要保持合理，控制耗費土地資源過多的商品房用地，充分保證節(jié)約土地資源的保障房建設用地。
政府應實行供給略大于需求的戰(zhàn)略。按照社會需求提供公共租賃房，這是節(jié)約資源的最優(yōu)選擇。但在實際生活中，公共租賃房的需求是一個變量，因為社會人口數量、收入水平、經濟結構等都在發(fā)展變化之中。因而政府計算每年公共租賃房的需求量，只能通過理論上的假定，即通過對社會中低收入戶中實際缺房的統(tǒng)計給予界定。對于這種假定需求，政府必須放大供給，實行供給略大于需求的住房保障戰(zhàn)略，不僅滿足未統(tǒng)計到的缺房戶，而且考慮到不確定的流動人口，以及新就業(yè)人口、外來暫住人口、部分有購房實力但暫時不想購房的人口等，對于他們的租賃需求政府都需要從人性化的角度給予滿足。
政府應有效調節(jié)公共租賃房的租金。公共租賃房的出租價格，客觀上影響住戶對公共租賃房的選擇。政府對租金價格杠桿的調節(jié)有助于實現政府的住房保障目標。按照我國國情，我國公共租賃房價格大體可以分為三種類型：一是最低困難保障價格，即針對社會低收入群體規(guī)定的租金。這種租金與住房建設成本沒有直接聯系，是政府按照保障要求確定的價格。二是根據住房建設成本加有限利潤確定的租金。這是政府保障非低收入但一時買不起房的家庭以合理的價格獲得居住權的方式。三是略低于或相當于市場平均價格的租金。對于一部分有條件買房，但目前不準備買房者，政府通過準市場的形式提供一定的住房便利。這三種租金形式對應著社會不同層次的住房需求者，需要政府合理調節(jié)。
多管齊下建設公共租賃房
在市場經濟條件下，政府取得公共租賃房房源有多種途徑。
政府直接投資建設。將公共租賃房建設納入年度財政預算，由政府招投標建設，建成后的公共租賃房產權歸政府所有，并委托專業(yè)部門進行管理。政府享有對房產的最終處置權和對租金的直接調節(jié)權。同時，政府也可以采取購買符合租賃條件的商品房的形式，擴大政府支配的公共租賃房房源。
支持社會法人組織參與建設。目前，我國不少法人組織具備建設公共租賃房的條件。比如，在城市及城市規(guī)劃區(qū)之外的工礦企業(yè)和事業(yè)單位都有不少住房困難戶，同時他們又擁有土地或資本等資源，政府應鼓勵他們利用現有資源建設公共租賃房，優(yōu)先用于安排本單位的住房困難戶。
引入市場機制開發(fā)公共租賃房。政府允許市場主體自行投資公共租賃房建設，與政府共享房屋產權，支持市場主體通過租金獲得合法收入。通過市場方式建設公共租賃房的基本前提是投資商必須按照政府的要求設置租金，接受政府調控，同時政府也要讓開發(fā)商取得合理利潤。
科學管理公共租賃房
公共租賃房要充分發(fā)揮保障功能，還有賴于政府及有關部門的科學管理。
公共租賃房的投資管理。一是將公共租賃房建設納入各級政府的財政預算。公共租賃房作為社會公共物品的重要組成部分，需要政府統(tǒng)籌安排，作出專項規(guī)劃，并通過相應的財力給予保證。二是規(guī)定住房保障水平。各級政府是住房的保障主體，對行政區(qū)域內的缺房者要切實履行保障責任，做到應保盡保。三是確定公共租賃房的建設重點。我國大中城市以及城市規(guī)劃區(qū)外的工礦所在地、教育文化衛(wèi)生等單位必須建設一定數量的公共租賃房，以滿足流動人口的需要。
公共租賃房的實體管理。公共租賃房與商品房的建設有很大區(qū)別，前者要按照政府的保障目標建設房屋實體，對面積、房型、結構都有特定的要求；后者則是以市場需求為導向，市場有什么樣的需求，開發(fā)商就會提供什么樣的商品房。從實現保障目標出發(fā)，政府既要對公共租賃房的面積作出規(guī)定，還要考慮保障者的基本生活問題，即公共租賃房的設計要突出功能性，選址盡量在交通發(fā)達的地段；配套建設要相對齊全，為租住者生活和工作提供便利條件。
住戶進入、退出的管理。政府應建立一套嚴格的公共租賃房住戶進入、退出管理機制。應建立保障房管理機構，履行保障房規(guī)劃、資金籌措、房源儲備、審核配租、日常監(jiān)督管理等職責；建立住房戶的基本信息資料庫，對公共租賃房申報者的收入及住房情況分類，確定申報公共租賃房的資格，并按照不同的租金提供保障住房；與住戶簽訂合約，規(guī)范責任；探索先租后買的進入退出路徑，有些住戶經濟條件變化后，有可能不愿意退出公共租賃房，政府要給他們以適當的過渡期，對于堅持居住者，政府可以同等的商品房價格出售，并將獲得的收入重新投入公共租賃房建設。(蔡玉峰)
