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2024年11月24日
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最近，消費(fèi)貸成了監(jiān)管的重點(diǎn)，住建部會(huì)同人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合部署規(guī)范購房融資行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域反洗錢工作。明確要求，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資，嚴(yán)禁個(gè)人綜合消費(fèi)貸款等資金挪用于購房。記者從多個(gè)省市了解到，目前各地金融監(jiān)管部門正在對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)展開檢查。
嚴(yán)控消費(fèi)貸流向住房領(lǐng)域，一方面需要提高消費(fèi)貸轉(zhuǎn)換成房貸的交易成本，相比發(fā)票、合同而言，由銀行對(duì)該筆消費(fèi)進(jìn)行直接結(jié)算等措施的風(fēng)險(xiǎn)更高，作假成本更大；另一方面還要從嚴(yán)格審核房貸入手，從源頭上堵住消費(fèi)貸流向房貸。
今年1月至7月，居民新增消費(fèi)性短期貸款達(dá)1.06萬億，而去年全年新增消費(fèi)性短期貸款總額僅為8305億，消費(fèi)信貸出現(xiàn)了爆發(fā)式增長(zhǎng)。很難統(tǒng)計(jì)出究竟有多少消費(fèi)信貸流向了房地產(chǎn)，但綜合來看房地產(chǎn)確是消費(fèi)信貸一個(gè)非常重要的流向，同時(shí)這種流向存在較大的監(jiān)管盲區(qū)。
消費(fèi)信貸流向房地產(chǎn)至少有兩種情況：一種是消費(fèi)信貸直接違規(guī)成為房貸首付款，此前北京、深圳都有相關(guān)大量報(bào)道；二是，城市居民有必須購房的緊迫感，高房?jī)r(jià)、高杠桿的情況下，不少居民每月還房貸的壓力改變了消費(fèi)者支出結(jié)構(gòu)，不少購房者需要借道短期消費(fèi)貸完成房貸的“接力”。消費(fèi)貸流向房地產(chǎn)無疑消解了房地產(chǎn)調(diào)控的政策效果，不利于房?jī)r(jià)控制，同時(shí)由于消費(fèi)貸的隱蔽性等特點(diǎn)，消費(fèi)貸流向房地產(chǎn)某種意義上來說危害性更大、更加不可控。
控制消費(fèi)貸流向房地產(chǎn)，監(jiān)管部門采取了許多有效的措施，比如追蹤資金流向、減少消費(fèi)貸金額等，從而使得消費(fèi)貸難以滿足房貸需求，也取得了一定成效，但由于消費(fèi)貸隱蔽性強(qiáng)、識(shí)別難度大、監(jiān)管成本高等原因，難保消費(fèi)貸會(huì)以更加隱蔽的方式流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。
筆者認(rèn)為，從以下兩個(gè)方面來控制消費(fèi)貸流向房地產(chǎn)，或許效果更佳：
一方面，提高消費(fèi)貸流向房地產(chǎn)的成本，尤其是提高弄虛作假的風(fēng)險(xiǎn)。目前，銀行要求在辦理消費(fèi)貸的時(shí)候提供消費(fèi)憑證，如發(fā)票、合同等資料，雖然在一定程度上提高了消費(fèi)貸流向房地產(chǎn)的成本，但仍存在較大的作假空間。例如，媒體發(fā)現(xiàn)貸款融資公司能提供發(fā)票、合同等一條龍服務(wù)來規(guī)避監(jiān)管。為了避免發(fā)票作假等情況發(fā)生，大額消費(fèi)貸不妨采取直接結(jié)算的方式，將貸款直接打入消費(fèi)場(chǎng)所的賬戶上。直接結(jié)算，不僅能避免對(duì)真實(shí)消費(fèi)貸需求的誤傷，還能提高貸款者作假時(shí)可能面臨資金安全等方面的風(fēng)險(xiǎn)。
另一方面，在于終端管理即嚴(yán)格房貸資格的審核，要多個(gè)維度審核房貸人的申請(qǐng)資格。消費(fèi)貸進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不管怎么“七十二般變化”，最終是要申請(qǐng)房貸的。現(xiàn)下我國(guó)房貸對(duì)借貸人償還能力的審核機(jī)制過于寬松，例如收入證明、銀行流水、央行的個(gè)人征信記錄等，都是很粗的審核標(biāo)準(zhǔn)，并不能真實(shí)、全面反映借貸人的償還能力和意愿，況且，當(dāng)前銀行流水、收入證明的造假空間很大。
反觀次貸危機(jī)之后的美國(guó)，銀行收緊了房貸審核標(biāo)準(zhǔn)，想得到房貸是一件十分不容易的事：銀行需要嚴(yán)格審核貸款人償付房貸的能力和償付房貸意愿，前者貸款人要用文件證明其納稅收入，財(cái)產(chǎn)和房租支出等財(cái)務(wù)狀況，后者要查貸款人的信用分?jǐn)?shù)。銀行還要審核貸款人的報(bào)稅資料、財(cái)務(wù)報(bào)告等等。
由此我們不難看出，我國(guó)審核申請(qǐng)房貸的標(biāo)準(zhǔn)需要加強(qiáng)約束，例如工資收入、納稅證明等材料也要納入審核范圍，這樣才能真實(shí)反映出貸款人的實(shí)際還款能力及信用條件。只有提高房貸審核標(biāo)準(zhǔn)，才能降低房貸風(fēng)險(xiǎn)，并從源頭上遏制消費(fèi)貸違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)的現(xiàn)象。
