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2024年11月24日
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在十一黃金周之前的9月22日至23日，兩天之內(nèi)，西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢等8個城市密集出臺樓市調(diào)控措施，其中6個城市實施限售。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至9月25日，全國已經(jīng)有44個城市出臺限售令。
十一前夕8座城市發(fā)力樓市調(diào)控的時間節(jié)點，恰好與去年9月30日前后多地開啟的樓市調(diào)控潮時隔一年左右。
去年“9•30”過后，全國已有超過100個縣級以上城市跟進(jìn)調(diào)控，調(diào)控手段從傳統(tǒng)的限購、限貸、限價到限售、限商，再到購租并舉，樓市調(diào)控已由相對單一的政策措施逐漸向建立房地產(chǎn)長效機制過渡。
如何理解多個城市在今年運用的限售措施？多項調(diào)控措施下2018年的樓市走向如何？近日，記者就這些問題專訪全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席、城市化委員會副主任顧云昌。
十一黃金周北京網(wǎng)簽僅78套，創(chuàng)2005年來新低
記者：據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國已經(jīng)有44個城市加入限售行列。但一線城市中，除去廣州，為什么北上深不限售？
顧云昌：北上深雖然沒有針對商品住宅推出限售政策，但是調(diào)控的力度更大，限購、限貸、限價等調(diào)控手段都已經(jīng)用上。尤其是北京，據(jù)不完全統(tǒng)計，2016年9月30日以來，北京樓市出臺各項調(diào)控政策不少于30次，包括住宅的限價、限購，收窄銀行資金面，轉(zhuǎn)變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和方式，以及建立多層次住房體系，形成立體的樓市調(diào)控政策。受“從緊從嚴(yán)”的樓市調(diào)控政策影響，今年十一黃金周期間，北京新建商品住宅網(wǎng)簽僅78套，與去年同期相比下跌63.9%，并創(chuàng)下自2005年以來新低。這說明以北京為代表的幾個一線城市雖然未出臺限售政策，但是已經(jīng)出臺的其他調(diào)控措施更加嚴(yán)厲，調(diào)控成效已經(jīng)顯現(xiàn)。
記者：限售政策可以長久使用嗎？
顧云昌：此輪限售調(diào)控政策主要是針對炒房者，可謂對炒房者在政策上毫不留情，國家不允許這些炒房者再鉆空子，嚴(yán)格落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的理念。
遏制炒房是對的，同時也應(yīng)該思考：他們?yōu)槭裁匆捶?？在我看來，主要是資金沒有好的投資渠道，于是這些資金就從一線城市轉(zhuǎn)移到了二三線城市去炒房。因此，建議有關(guān)部門在制定政策時，考慮如何讓這些資金投到更需要的地方，比如實體經(jīng)濟，并開辟這樣的渠道。出臺類似限售這樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策，采取的是“堵”的方式，其實還要有疏導(dǎo)，結(jié)合起來調(diào)控效果會更好。
記者：接下來會不會還有更多的省會城市或者重點二三線城市加入限售的行列？
顧云昌：如果要加入也是個別城市加入，不會是所有城市都加入限售行列。目前整體發(fā)展態(tài)勢已經(jīng)不會像今年上半年和去年下半年那樣出現(xiàn)暴漲。根據(jù)上海易居研究院提供的數(shù)據(jù)，十一期間北京、上海、武漢、杭州、蘇州、六盤水等25城的數(shù)據(jù)顯示，成交面積同比下跌了44%。但是不排除一些城市的房價在突然之間又加快上漲，這個時候也可能會推出相關(guān)的調(diào)控政策。
限貸副作用最小，限價最不應(yīng)采取
記者：在目前已經(jīng)出臺的調(diào)控政策中，哪項政策的調(diào)控效果最好、副作用最小？
顧云昌：限貸主要針對貸款購買商品住房，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例和貸款利率規(guī)定，雖然效果不是最好的，但應(yīng)該是副作用最小的。
在這幾項調(diào)控政策中，我認(rèn)為限價是最不應(yīng)該采用的調(diào)控措施，因為價格機制已經(jīng)有些失靈，但是現(xiàn)在卻被普遍地運用，一些二線城市的新房都被限價。
為什么限價的調(diào)控效果并不好？比如某地限定商品房銷售價格是每平方米25000元，實際上市場價格是35000元，這樣的房價差別使很多不想買房的人也來買房了，讓那些原本不愿意炒房的人也想來炒一把，因為買了房子就等于升值了。現(xiàn)在賣房有“秒光”的說法，100套房子1000多人購買，幾秒鐘就賣光了，限價在某種程度上導(dǎo)致了搶房現(xiàn)象的發(fā)生。
其實房價應(yīng)該由市場機制發(fā)揮作用，即由市場競爭形成市場價格、市場價格配置市場資源，實現(xiàn)效益最大化和效率最優(yōu)化。但是現(xiàn)在各地為了控制房價采取限價措施，也是不得已而為之的做法，只是效果有待評估。
記者：現(xiàn)在多個城市采取了“五限”措施，有人認(rèn)為這多是以行政手段為主的短期調(diào)控政策，是“有形之手”在調(diào)控中發(fā)揮作用。這種說法和認(rèn)識對嗎？
顧云昌：今年以來的調(diào)控舉措是將市場和行政手段相結(jié)合。限貸我認(rèn)為是市場手段，限購、限價、限售等是行政手段。相比市場調(diào)控，目前看行政手段更強一些。
在中央的統(tǒng)一安排下，因城施策，一城一策，讓地方政府在調(diào)控上發(fā)揮更大作用，負(fù)起更多責(zé)任。多個城市在限購、限貸、限價、限售等以行政與市場手段相結(jié)合、行政手段為主的短期調(diào)控政策下，樓市開始降溫，逐漸回歸理性。但是，從世界范圍看，各國更多的是采用市場機制來調(diào)控樓市。今后我國也可以更多地考慮運用市場手段，比如可以通過完善土地、稅收、金融政策，健全相關(guān)法律，加快構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機制。同時，還要因城因地施策，不搞政策“一刀切”，穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期，努力推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
2018年可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)投資、銷售和價格的低谷
記者：十一黃金周前這么多城市密集出臺樓市調(diào)控政策，透露出了什么樣的信號？
顧云昌：此輪調(diào)控的城市基本屬于二線城市或是熱點的三線城市，這些城市的房價漲幅在全國均排在前列。我國目前有不少城市還得去庫存，全國城市的情況差別非常大，是東邊日出西邊雨、冷熱兩重天的格局?？v觀今年出臺的調(diào)控政策，最大的特點是將調(diào)控和改革相結(jié)合，把供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和制度性建設(shè)結(jié)合起來，包括加大住宅供應(yīng)、大力發(fā)展租賃市場、調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，這些都屬于供給側(cè)的結(jié)構(gòu)性改革。
記者：未來的房價趨勢會怎樣？
顧云昌：總體看，中國房地產(chǎn)市場本輪上升周期的最高峰已經(jīng)過去，未來一段時間將會走向下行周期，2018年可能會出現(xiàn)房地產(chǎn)投資、銷售和價格的低谷，但是總體來說不會有大起大落的現(xiàn)象。
記者：調(diào)控之后房價會降低或者漲幅下降，但依然有不少人買不起房。如何解決這個問題？
顧云昌：當(dāng)前最需要解決的是住有所居的問題，尤其是一些特大城市、大城市中的中低收入家庭和新市民的住房問題。解決他們的住房問題道路有兩條：一是通過買，即通過購買共有產(chǎn)權(quán)房和發(fā)展中低價位的房地產(chǎn)市場，讓那些有一定購買能力的老百姓實現(xiàn)住有所居。二是通過租，即通過租房來實現(xiàn)居住問題，這兩方面結(jié)合起來，基本上能夠解決老百姓住有所居的問題。
