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2024年11月24日
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共有產權管理辦法正式落地 住建委再次督促市場加快供應
32個共有產權房 你選哪個安家？
9月30日，《北京市共有產權住房管理暫行辦法》正式實施，同日，首個共有產權住房項目朝陽區錦都家園也進行了公開搖號。此前，由于共有產權管理辦法沒有正式落地，共有產權房(自住房)的申購暫緩。業內預計，《辦法》實施后，此前推出的共有產權房土地入市速度也會加快。上周，北京市住建委也印發通知要求，加快推進政策性住房、商品房及配套設施建設任務落實，加快建設進度，盡快形成有效供應，切實保障群眾住房需求。
新政策、新要求下，一大批共有產權房即將入市，哪些購房者將受益？運行了四年的自住房變身共有產權房，除名稱外，到底發生了哪些變化？有哪些項目在路上等待購房人申請？
住建委要求推進未開工項目建設 共有產權房入市速度有望加快
等待了三個多月，小梁終于等到了錦都家園的搖號結果，這次他的選房順序排到了6000多號。雖然買到的可能幾乎為零，但對小梁來說，也算是一塊石頭落了地。
今年6月，繼東壩兩個項目申購失敗后，小梁又申購了朝陽區錦都家園項目，申購完成后，他一直關注著該項目的動向，不過北京市住建委官網上，項目狀態一直顯示為“資格核驗中”。據了解，申購過程跨越政策轉折點的錦都家園，是北京首個共有產權項目，此前由于《北京市共有產權住房管理暫行辦法》沒有正式落地，遲遲沒有進入搖號程序。
9月30日，該《辦法》正式實施，同日，錦都家園也舉行了公開搖號儀式，121186戶家庭獲得最終的選房順序。業內人士認為，由于錦都家園的申購處在自住型商品房到共有產權住房的政策過渡期，申購時間有所拉長，這期間其他自住型商品房入市節奏也被暫緩。《辦法》落地實施后，此前出讓的自住房地塊入市節奏也會加快。
近日，北京市住建委也印發了《關于加快推進2017年政策性住房、商品房及配套設施投資任務落實的通知》。《通知》要求，各區住建委、房管局主管領導要親自帶隊，定期赴項目現場進行巡查，通過督促項目投資落地，加快項目建設進度。加快推進政策性住房、商品房及配套設施建設任務落實，加快建設進度，盡快形成有效供應。
針對已拿地未開工項目，特別是2014年至2016年期間新拿地未開工項目，各單位要及時了解項目推進需求，進一步暢通審批渠道，提高服務效率，盡可能縮短行政事項辦理時限，為推動項目盡快開工創造條件。針對處于在施階段的項目，特別是2016年以后新開工的項目，要加大推進服務力度，努力加快項目建設進度。針對“1300萬平方米拿地未開工和950萬平方米開工未入市”專項任務清單項目，各單位要集中精力，持續發力，繼續做好推進工作。下一步，市、區兩級住建委(房管局)將繼續加大協調推進力度，全力推進政策性住房、商品房及配套設施建設進度。
《廣廈時代》根據北京市國土資源局公開數據整理，目前北京土地已出讓，但尚未申購的項目共有28個，加上剛推出尚未公開競拍的四個地塊，共有32個地塊上的共有產權房等待購房人的申購。
申購資格門檻提高 “新北京人”申購成功概率提升
《北京市共有產權住房管理暫行辦法》中規定，該《辦法》施行前已銷售的自住型商品住房項目出租、出售管理，按照原規定執行。該《辦法》施行后，未銷售的自住型商品住房、限價商品住房、經濟適用住房，以及政府收購的各類政策性住房再次銷售的，均按該《辦法》執行。
這也就意味著，運行了近四年的自住型商品房將退出市場，此前出讓的自住型商品房地塊也都將轉向供應共有產權住房。相較自住房，共有產權房的申請門檻有所提高。
按照以前自住房的申請政策，名下無房或僅有一套住房的北京戶籍家庭，以及符合購房條件且名下無房的非京籍家庭，都可以購買“自住型商品房”。不同類型家庭只是申請的優先級不同。而共有產權房的申請條件要求則增加了不少。申請家庭應符合本市住房限購條件且家庭成員在本市均無住房，單身申請者則需年滿30周歲。
此外，已簽訂住房購買合同或征收(拆遷)安置房補償協議的；在本市有住房轉出記錄的；有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的均不能申請共有產權房。如果申請家庭放棄選定共有產權房或選定住房后未簽訂購房合同，累計兩次及以上的，3年內不得再次申購共有產權住房。
而且，如果共有產權房購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，其共有產權住房產權份額需由代持機構回購。也就是說，要想持續保留手里的共有產權房，購房人就不能再有其他房產。
雖然申購門檻提高了，但有一部分申購人購買到共有產權房的概率明顯提高了，那就是“新北京人”。早期的自住型商品房申購中，非京籍家庭屬于非優先家庭，很難有選房機會，但《辦法》規定，共有產權房滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%。以錦都家園為例，搖號按照銷售對象分為兩組，第一組為朝陽區戶籍無房家庭及在朝陽區工作的本市其他區戶籍無房家庭，共95965戶。面向該組家庭銷售的房源為299套，占該項目總房源的70%，中簽率為0.3%。第二組為在朝陽區工作且符合北京市住房限購政策的非京籍(“新北京人”)無房家庭，共25221戶，面向該組家庭銷售的房源為128套，占該項目總房源的30%，中簽率約為0.5%。“新北京人”的中簽概率相較本區戶籍無房戶還要略微高一些。
實際價格相較自住房有所提升 品質標準大幅提升
相比自住型商品房，共有產權房另一個最大的變化體現在產權比例的分配上。自住房政策中規定，自住房購買五年內不得上市，五年后上市收益的30%上繳財政。
一刀切的政策讓不同區域的自住房未來的增值空間出現很大不同，而共有產權房在產權分配上進行了大幅度的調整。
以錦都家園為例，如果該項目在《辦法》實施前搖號銷售，購房人擁有的是完整的產權，持有滿五年后再次交易需要將收益的30%上繳。而按照《辦法》的新規定，該項目均價為22000元/平方米，單套住房的購房人產權份額比例為50%，政府持有剩余50%產權。再次上市時，政府委托的代持機構優先回購，且購房人只能得到50%產權部分的收益。雖然購買時的價格沒有變化，但對于購房人來說，購房、持有的成本還是有所上升。
除了產權分配發生變化外，近期入市的共有產權房地塊的銷售定價也有一定上浮。以昌平北七家的共有產權房為例，2014年入市的自住房地塊，出讓時定價為19000元/平方米，而北京市國土資源局最新掛出的共有產權房地塊，銷售價格則定為30000元/平方米，含全裝修。
價格有所調整的同時，北京市住建委對共有產權房的建設標準也進行了明確規定。品質，成為共有產權房的另一個代名詞。
與《北京市共有產權住房管理暫行辦法》同步，北京市住建委同時出臺了《北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則(試行)》。對于共有產權住房項目的土地供應、規劃設計、專家評審、招投標管理、質量監管、嚴格驗收、售后服務、執行監管、物業管理、社區營造等進行了規定，明確要求共有產權住房全面實施裝配式建造、全裝修成品交房，執行綠色建筑二星級及以上標準。近日，北京市住建委官方公眾號“安居北京”也發表了文章，代表官方從品質層面解讀了共有產權住房的建設標準。文章提到，未來的共有產權住房項目，將成為集環境優美、交通便捷、配套完善、節能環保、質量過硬、智慧科技于一體的優質項目。
共有產權房讓投資客“走開”
此前，有人提出由于去杠桿化及限貸限購政策影響，商品房投資屬性在下降，而共有產權房作為一個新品類，而且價格遠遠低于周邊商品房，一旦過了政策期，價格會從二手房市場找齊，正如當初的經濟適用房5年政策期之后，跟商品房價格差得并不是特別多。因此，共有產權還是有投資價值的。
對此，中原地產首席分析師張大偉提出異議。
首先，從制度設計看，北京的共有產權是中國保障房歷史上到目前為止最完善的一次。
其次，從投資角度看，共有產權已經毫無價值，所以從制度設計上，的確是非常明顯地回歸了居住，“避免了過度福利化”導致的開著寶馬申請的現象。買了共有產權房，未來通過共有產權小戶型作為跳板，獲得升值的概率已經非常低了，基本上離開這個市場的可能性也很小。
第三，共有產權房的最重大的政策變化是，不得轉商，也就是說，購房者將永遠不能夠獲得完全意義上的投資價值。雖然在體系內也有一定的升值可能性。
共有產權房實際就變成了有產權的公租房，可流轉，但投資屬性弱。
