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2024年11月19日
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【開篇語】
大城市紛紛推出各種措施來平抑房價，那廣東的三線小城市的房價現狀又如何？本報記者在粵西、粵北、粵東、粵中地區選取了5個三線城市作為樣本，對韶關乳源、云浮羅定、汕頭南澳、河源東源、湛江遂溪的房地產市場、房價現狀進行采訪。
對月平均收入不超2000元的小城市居民來說，超過4000元一平方米的毛坯房意味著什么？記者不僅要解讀一個三線城市房地產和房價的現狀及原因，更努力以一名在這個城市生活和居住的“人”的視角來講述這一“變化”的影響。
今日，我們推出的是采訪首站——粵北韶關乳源。
要點快讀
城市概況與房價分析：早在2007年，乳源縣城是一個僅有3萬多人口的“麻雀小城”，而4年內，該縣縣城人口迅速增長到了5萬多人，人均月收入約1500元。
房價：每平方米從1000元出頭到3000余元快速增長。
采訪中記者聽到最多的話——“乳源房價還有上漲的空間。”
“多出來2萬多人總要有房住，但建房的速度遠遠比不上各種人涌進城里的速度。”有業內分析者稱，乳源的房價與農村人口快速城鎮化有著密切的關系，城鎮人口迅速增長導致對城鎮住房需求的快速增長，從而推動了房產價格的連番上漲。
房價調查
廣東縣城 首站·韶關乳源
乳源一小區購房群體樣本
購房者？公職人員、進城農民、回流人群
位于乳源縣城中心的華景雅苑是該縣目前最大的一個小區。銷售經理告訴記者，該小區占地5萬多平方米，共有1000戶電梯房、步梯房和別墅。“現在只剩下不到100戶空余毛坯房，步梯房從2600~2800元/平方米不等，電梯房則從3095~3595元/平方米不等，而別墅區早就被人搶光了。”
該小區的購房者大致可分成以下幾類人。首先是從農村舉家搬遷進城的農民。這些世代居住于山區的農民大都迫切希望洗腳上田成為城里人。在他們看來，在城里擁有一套房子是成為城里人的最主要標志之一。他們通常傾全家數代人的積蓄，換得了一套僅供一大家子容身之處。這部分人約占該小區的兩成左右。
乳源是韶關重要的勞動力輸出地之一，返鄉購房一度成為外出務工人員的頭等大事之一。這類的外出務工人員也占了小區住戶的兩成左右。
而銷售和中介異口同聲地認為，該小區最主要的購房者還是屬于公務員、教師等公職人員，人數占小區住戶約一半。
還有一些則是從珠三角地區前來購房者。該小區門前“白馬彩虹”中介公司的值班經理說，從2007年開始就有許多珠三角地區的人前來看樓買樓，“他們有些人買樓后既不裝修也不入住，就放著，等幾年升值。”這種投資兼自用的珠三角客人約占小區住戶的一成左右。各類公職人員、商人、珠三角務工“回流人群”和少量投資客，這幾乎是當地配套設施較完善的小區購房者雷同的購房人群結構。
怪狀？
別墅比普通商品房更熱銷
在碧波蕩漾的乳江河畔，大片連排的別墅和高聳的商住樓剛剛建起。在碧水藍灣，銷售經理告訴記者，別墅面積從200多平方米到400多平方米不等，價格則從4800元至5300元/平方米不等。
價值從100多萬到200多萬不等的各種別墅，對目前人均約1000多元月收入的許多乳源縣城居民來說，無疑是價格極之昂貴的奢侈品。但就是這些昂貴的別墅，銷售勢頭遠好于普通洋房。
據了解，購買這些別墅的主力，主要是當地一些商人、私人水電站業主、珠三角商務人士等高收入人群。
房漲之謎？
農村人口迅速城鎮化是主因
從2007年的一平方米1000元出頭，到2011年初從2300元至3000余元不等，是什么原因讓這個小縣城的房價漲得如此之快？綜合多家開發商和中介公司的專業人士意見，記者發現剛性需要仍是支撐當地房價上漲的主要動力。早在2007年，乳源縣城是一個僅有3萬多人口的“麻雀小城”，而如今縣城人口卻在4年間迅速增長到了5萬多人。農村人口的快速城鎮化，導致對城鎮住房需求的快速增長，從而推動了房產價格的連番上漲。這些剛性需求購房者不同于投機炒樓者，他們購房的動機均源于真實需要，如為父母頤養天年、希望改善居住環境、為結婚而構筑愛巢等迫切的購房欲望。
