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2024年11月22日
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國務院對地方“樓市督查”剛剛結束。在“最嚴調控”之下，市場正呈現出積極變化，但各種力量博弈也在加劇：“限購”暫時遏制了炒房投機需求，但仍有超過四成的被統計城市３月份房價環比漲幅超過０．５％；高房價出現松動，但離期待尚有差距。
督查之后，一輪力度空前的房地產調控是否會再度加碼，市場能否盡快沖破“觀望期”？各方拭目以待。
樓市“退燒”后陷“僵持” “市場感受”與“統計數據”有異
“實施‘限購’之后，原來積累的４００多組客戶大量流失，只剩下１８０多組。”上海中環線內一大型樓盤銷售負責人日前告訴記者。
“限購”被認為是此次調控的“殺手锏”之一。目前看來，投資投機性需求得到了一定程度遏制。中國工商聯住宅產業商會會長聶梅生表示，作為重點區域的３５個大中城市，因此導致交易量下降５％－７％。
招商 銀行２０日發布的相關調查報告顯示，９０％以上的受訪者表示將不再增加房地產市場投資。
去年4月起震蕩上行的高房價，其漲勢已有所遏制。國家統計局的數據顯示，３月份全國７０個大中城市新建商品住宅價格環比下降和持平的城市達到２０個，比上月增加了６個，環比漲幅比上月縮小的城市有２９個。
“地王”也暫時遠離。中國城市地價動態監測系統數據顯示，今年一季度超過半數城市的綜合地價環比增速放緩，漲幅超過５％的城市由上一季度的１８個減少至６個；六成監測城市的居住地價環比增速回落。記者采訪還發現，不少城市出現了土地底價成交甚至流標的情況。
在此輪“最嚴調控”中，對房企“銀根”控制之緊超出以往。上市房企的融資受到各部門“名單式監管”，一般房企申請貸款困難重重。聯合產權交易所數據顯示，房企股權、債權的轉讓十分活躍。這種以往少見的現象說明：市場正加速“洗牌”。
國務院常務會議指出：“隨著房地產調控政策的深入推進，市場供求矛盾有所緩解，不合理需求得到一定抑制，市場出現了一些降溫跡象。這說明，中央關于房地產調控的政策是正確的。”
不過，市場變化與人們的期待還有一定差距。復旦大學住房政策研究中心執行主任陳杰說：“判斷調控的效果，應該問問買房者的感覺，問問中低收入者有沒有看到更多的保障房投入供應。”
提防多種因素“對沖”調控成效
當“最嚴調控”進入關鍵期，各種博弈正在加劇。表面的平靜之后，有多股力量“蠢蠢欲動”，可能對調控構成“對沖”。
比如，部分二、三線城市的房價仍在上漲，“助漲”效應不容忽視。數據顯示，７０個大中城市里，依然有２９個城市３月份新建商品住宅價格環比漲幅超過０．５％。這些城市大部分屬于不甚引人矚目或“限購”令沒有覆蓋的三線城市。這部分城市房價的持續升溫，可能對市場預期帶來不利影響。
其次，部分地方政府在執行調控政策時“留了后手”。其中最典型的是房價控制目標的制定問題。３月各地陸續公布的“限價”目標，幾乎清一色成了“漲價目標”，個別城市的“漲價目標”甚至超過１０％。日前，經國務院督查組督查后，有城市宣布下調此前確定的新建住房價格漲幅控制目標。
專家提醒“新建住房”除商品房外，還包括大量限價房、動遷安置配套住房等帶有“保障性質”的房屋。而隨著今年“可售型”保障房供應的增加，平均房價自然也隨之“被降低”。
再次，內外資金面因素仍造成房價上漲壓力。受通脹預期影響，流動性依然充裕，買房仍是許多人的不二選擇。記者采訪發現，為規避“限購”，有些人選擇全款買房但并不辦理房產證，而是欲等到“限購令”取消再辦理。其中有購房者說：“現在物價上漲較快，別的投資渠道又不多，還是買房子比較安全。”
值得注意的是，國內貨幣政策緊縮、房企資金趨緊，人民幣升值預期明顯，外資以各種渠道進入樓市。國家統計局數據顯示，今年一季度，房地產開發企業本年資金來源中，利用外資１４４億元，增幅達４５．２％，為各類來源中增長最快。中國指數研究院副院長陳晟說，外資的加速進入可能會抵消掉一部分樓市調控效果，對此應予以警惕。
“政策籬笆”扎牢 防“常態”成“疲態”
４月上旬起，國務院督查組兵分八路，對１６個省（區、市）貫徹落實調控政策措施情況開展專項督查。此次督查力度之大、范圍之廣，震動市場，也激起各方更多期待。
據統計，自２００３年央行“１２１號文件”發布以來，國務院及有關部委針對房地產市場共發布了４０余個全國性文件，掀起數輪樓市調控。但在有些熱點城市，２００１－２０１０年的１０年中，僅有２００８年的商品住房價格出現了微弱下調，其余９年均保持上漲，更有５年的漲幅在兩位數以上。此輪“史上最嚴”調控能否讓房價回歸合理水平？
國務院常務會議近期強調“鞏固和擴大房地產市場調控成效”，“要堅持調控方向不動搖、調控力度不放松”。重申“嚴格控制投機投資性購房需求，努力增加市場供應，穩定市場預期，把房價控制在一個合理水平”、“切實抓好保障性住房建設，將保障性住房建設任務分解落實情況。”
“目前市場已充分地感受到政府調控的決心。從現實需要及地方政府公信力角度出發，調控都已沒有退路。”高緯環球中國區董事總經理張良軍說。
陳杰等多位專家認為，目前關鍵是把現有的“政策籬笆”扎牢。調控“組合拳”涉及多個部門、各級政府，經過此次督查之后，希望能強化執行、監管和問責力度，形成部門合力，杜絕“上有政策、下游對策”的局面。
業內人士還建議，中央政府對保障房尤其是公租房三令五申，但一些地方在土地、資金等問題上仍處于探索階段。中央應加快保障房的制度創新，完善“頂層設計”，自上而下加快破解保障房尤其是公租房遭遇的一系列瓶頸性問題。
