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2024年11月24日
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經過去年“9·30”開始的兩輪密集調控后，一線及熱點二線城市房地產市場進入“量跌價穩”階段，房價過快上漲勢頭得到遏制。業內人士表示，要利用好窗口期，從住房制度建設、土地供給、金融財稅等方面入手出臺樓市調控長效機制。
建立多層次住房供應體系
記者采訪了解到，改革開放30多年來，我國住房制度從計劃經濟體制向市場經濟體制轉型過程中，國民住房問題主要依靠市場手段傾向明顯，保障房、安居房存在明顯短板。專家建議，應通過立法等手段進一步完善商品房、公共住房、租賃住房等相關住房基礎性制度，完善國家住房制度總體框架。
深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，應以“高端有市場、中端有支持、低端有保障”為目標，規范滿足高收入家庭需求的商品房制度，建立滿足中等收入家庭需求的安居房制度，完善滿足低收入家庭需求的基本住房保障制度，爭取安居房、公租房等公共住房供應規模達到供應總量的50%以上。
“當前一線和熱點二線城市房價高企，那些新就業大學生工作頭兩年的收入并不高，但他們未來將是社會的中堅分子。要滿足新就業無房職工等‘夾心層’群體的需求，需要大力發展有限產權的自住型住房。”王鋒建議，可借鑒境外經驗，按照“共有產權”模式，建立安居住房制度體系。
住房租賃短板也亟待補齊。我愛我家集團副總裁胡景暉建議，將住房租賃作為地方政府供給公共服務和公共產品的必選內容。在市場起步階段，減輕企業納稅人向個人出租房屋的稅費負擔，待市場蛋糕做大、初具規模經營時再恢復稅費標準。此外，建議取消商品房預售制，允許鼓勵開發公司向開發、持有并租賃轉型，培育專業化、社會化的住房租賃公司。
北京市房地產法學會副會長兼秘書長、首都經濟貿易大學教授趙秀池表示，就滿足居住功能而言，租賃方式是一個不錯的選擇。尤其是對于剛進入城市的新市民、新職工而言，可通過租賃滿足其住房需求，但保障有穩定的租賃關系的承租者同戶籍人口一樣享受到教育、醫療等公共服務也很關鍵。
建立城市中長期土地供應計劃
7月7日，《上海市住房發展“十三五”規劃》提出，上海“十三五”期間計劃供應5500公頃住宅土地，可提供住房約170萬套，比“十二五”期間增加60%左右。在上海之前，北京今年也提出未來五年計劃供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，以保障150萬套住房建設需求，其中包括50萬套租賃住房。
業內人士表示，充足的住宅用地供應是實現樓市供需平衡、防止市場大起大落的基礎，應該科學制定城市中長期土地供應計劃，并對完成率進行剛性約束。
“房地產市場以往的‘過熱’或高庫存，很大程度上是供應結構失衡所致，其病根在于各城市政府對供應規模和供應結構缺乏長期有效的把控。”廣東省房協會長王韶建議，應支持各城市通過自主調整城市建設土地規劃邊界，自主調整城市各類用地的規劃功能。
當前，城市群、都會區成城市化新趨勢，單一的城市規劃已不適應時代需要。深圳市規劃國土委員會副主任王東說，我國各大城市土地資源由歷史上行政區劃決定，如果僅僅根據各個城市既有的土地面積來確定建設用地的規模，就會導致土地面積小的城市在商品房用地指標上嚴重不足，建議中央出臺政策鼓勵超特大城市推進與周邊城市的協調發展，從城市群總體規劃的角度來配置土地資源，支持超特大城市加大與周邊城市城際公共交通建設力度，促進城市群產業、教育、醫療、住房等資源的共建共享。
專家還表示，在土地供應上，地方政府也應該樹立新型房地產觀。“去房地產化”不是不要房地產，而是不要把土地集中在商業住宅，同時要發展養老地產、物流地產、休閑地產等復合型地產。
完善房地產財稅金融制度
長期以來，土地資源成為地方政府融資的工具，“土地財政”是建立房地產長效機制繞不過去的“坎”。專家及業內人士表示，房地產稅作為地方財政收入的穩定來源是國際通行做法，應加快房地產稅制改革，擴大房產稅試點，進而構建有利于房地產市場長效機制建設的稅收支撐體系。
記者采訪了解到，近年來國家通過調整增值稅、個人所得稅等手段抑制投機、投資需求，但在實際交易中，買家稅費全部轉嫁至購房者身上，硬性的交易成本導致房價持續上升。特別是在一二線重點城市老城區優質地段的房屋，基本上都是買家負擔全部稅費。
“我國房地產領域主要是流轉稅，持有階段的稅負較輕，在賣方市場下容易發生稅負轉移現象。應推進保有環節稅收制度構建，經過多年積淀，我國一線城市和部分二線城市已具備先行征收房地產稅的基礎條件。”廣東省地產商會秘書長黃朝暉建議，在重慶、上海房產稅試點基礎上，對一線和部分二線熱點城市先行試點征收房產稅。
不少專家認為，購買住房而不居住不僅是投機炒作，也是巨大的資源浪費。可以借鑒國際經驗通過征收住房空置稅來打擊炒房行為，從而將空置的存量住房逼入市場，有效增加住房供給。
